수익형 부동산 투자 틈새를 보면 수익이 보인다
길고 긴 불볕더위가 지나가고 가을이 성큼 다가오고 있다. 초강력 규제로 부동산 시장이 잠잠한 가운데, 주택시장은 점차 수그러드는 반면 규제가 덜한 수익형 부동산 시장에 대한 관심은 커지고 있다.
특히 정부의 강력한 부동산 대책으로 주택거래량이 감소한 가운데 수익형 부동산 시장이 반사이익 효과를 얻고 있다.
온나라부동산 통계에 따르면 아파트거래량은 2018년 6월 10만4,209건으로 작년 6월(12만558건)보다 13.5%(1만6,349건)가량 줄어든 수치다.
실제로 수익형 부동산은 외부 인구 유입이 가능한 근린형 단지내 상가, 사통팔달의 환승역세권 오피스텔, 유명 관광지 수익형 펜션 등 다양한 상품들이 시장에 나오는 데다 분양 성과도 좋아 수요자들의 마음을 훔치고 있다.
지난 6월에는 생활형 숙박시설인 제주 아이파크 스위트가 분양 1개월만에 완판(완전 판매)되기도 했다. 생활형 숙박시설은 외견상 아파트와 유사하지만 청약 통장이 없어도 분양을 받을 수 있고 전매 제한도 적용 받지 않는다. 또한 아파트에 비해 저렴하지만 충분히 주거용으로 사용할 수 있는 데다 임대도 가능해 소비자들에게 좋은 반응을 보였던 것으로 보인다.
수익형 부동산 중 상가의 인기도 높은 편이다. 지난 6월, 경기도 안산시 상록구 사동 그랑시티자이 단지 내 상가인 그랑시티자이 에비뉴가 총 117실 모집에 최고 낙찰가율 196%, 최고 82대 1의 경쟁률을 기록하며 전 실이 하루 만에 완판 되기도 했다.
지식산업센터도 마찬가지다. 지난 5월 경기도 화성 테크노밸리에 분양한 '금강펜테리움 IX타워' 1차분은 일주일 만에 완판 됐다. 같은 달 남양주 다산신도시에 분양한 '다산신도시 블루웨일' 1차분도 한달 만에 계약이 모두 완료됐다.
이처럼 수익형 부동산이 인기를 끄는 이유는 각종 세제혜택에 적은 대출 부담, 그리고 정책 수혜까지 3박자를 고루 갖췄기 때문으로 분석된다.
먼저 근린형 단지내 상가는 단지내 상가와 근린상가의 장점을 살려 단지 밖으로 진출한 단지내 상가를 말하는데 도로변을 따라 펼쳐져 주변 유동인구의 흡수가 수월해지는 장점을 노린 것이다.
단지 내 상가를 가시성과 접근성까지 보완한 스트리트형으로 조성하면서 상가 활성화는 물론 아파트 가치 상승까지 이어질 가능성이 높아졌다. 이처럼 단지내 상가가 한계를 넘어 유동인구 잡기에 나서면서 새로운 전성기를 맞고 있다.
오피스텔이 공급과잉에 수익률 하락이라는 이중고를 겪고 있지만 사통팔달의 환승역세권은 높은 희소성으로 여전히 인기를 끌고 있다.
실제로 KB국민은행 올 7월 3주 기준 시세에 따르면, 지하철 2ㆍ4호선 환승역인 사당역 역세권 오피스텔인 멤버스뷰전용 26㎡ 월세 시세는 보증금 1,000만원에 월 65~70만원인 반면 이보다 300m가량 더 떨어진 방배오피스텔 전용 35㎡는 보증금 1,000만원에 월 53만~58만원인 것으로 나타났다. 역세권 오피스텔의 전용면적이 더 작지만 월세가격은 더 높게 형성된 것이다.
평균 매매가에서도 차이를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 5호선과 6호선 등이 지나는 공덕역 1번출구 바로 앞에 위치한 ‘마포신영지웰’ 전용 30㎡는 지난 4월 2억5,000만원에 거래됐지만 직선거리로 500m가 넘어 도보로 10분이 넘게 걸리는 ‘마포현대하이엘’ 전용 31㎡의 평균 거래가는 약 2억2,000만원 선이어서 매매가가 3,000만원가량 차이를 보였다.
마지막으로 유명 관광지 수익형 펜션이 주52시간 근무제 실시로 더욱 주목을 받고 있다.
워라밸 열풍으로 삶과 여유의 균형에 대한 관심이 높아지면서 지친 심신을 치유하면서도 안정적인 수익을 낼 수 있는 '수익형 펜션'에 관심을 가지는 이들이 늘고 있다.
'수익형 펜션'은 자연 속에서의 가족이나 연인 등과 주말 여행과 수익 창출을 동시에 얻을 수 있다는 이유로 인기가 상승하고 있는 추세다.
펜션을 구입해 언제든지 별장처럼 이용하면서도, 이용하지 않을 땐 위탁관리 업체를 통한 펜션 임대를 진행하여 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
또한 최근 핵심 자산으로 여겨지던 아파트에 초강력 규제로 매력을 상실하면서 수익형 펜션이 새로운 투자처로서 주목받고 있는 분위기다.
실제 주52시간 근무제의 실시로 여가 시간이 늘어난 많은 현대인들이 국내 유명 관광지로 향하고 있다.
특히 대한민국 인구의 절반이 거주하는 서울 등 수도권의 접근성을 지닌 인천 서해는 손쉽게 찾을 수 있는 여행지 중 하나로 꼽힌다.
장경철 부동산일번가 이사는 "아파트에 대한 규제가 집중될수록 대체 상품인 수익형 부동산에 투자자들의 관심을 얻을 것으로 보인다"며 "그뿐만 아니라 역대 최저 수준의 저금리 기조가 이어지고 있는 요즘 상황에서 수익형 부동산은 금융권보다 높은 수익을 기대할 수 있어 투자자들의 꾸준한 관심을 받고 있다"고 말했다.
수익형 부동산 공급중인 주요 틈새 단지 현황
<근린형 단지내 상가>
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 오는 9월 6일(목), 7일(금) 공개분양을 앞두고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 공개분양일은 2018년 9월 6월~7일 양 이틀간이며, 계약장소는 녹번동 래미안 베라힐즈 조합사무실로 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정되며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
명륜자이 단지 내 상가 조감도●명륜자이=GS건설은 명륜자이건설은 '명륜자이'(2019년 2월 입주 예정) 근린형 단지 내 상가를 9월 중 공개 입찰할 예정이라고 밝혔다. 단지 내 상가 총 30개실 중 조합분을 제외한 11개실을 일반투자자에게 공급한다. '명륜자이'는 2016년 분양 당시 우수한 입지와 자이의 브랜드 파워에 힘입어 1순위 18만건 청약이라는 전국 최고 기록을 보이며 조기 분양 완료됐다. 분양권 프리미엄은 전용면적 85㎡의 경우 국토교통부 실거래가 기준 최고 1억 8천만원을 형성할 정도로 우수한 입지환경을 지녔다. '명륜자이' 단지 내 상가는 분산된 3개동 총30개실로 단지 주출입구에 위치한 108동, 단지 동측에 위치한 109동, 단지 북서측에 위치한 110동으로 이뤄지며, 전용면적 기준 실당 면적은 1층은 33.75㎡, 2층은 25.65㎡으로 구성된다. 조합분을 제외한 일반분양분은 108동 2층 1개실, 109동 1층 4개실, 110동 1층 2개실, 2층 4개실이다. 그 중 110동 2층 4개실은 일괄입찰 예정이다. 108동 및 109동은 인접한 지역 내 대표 상권인 명륜1번가 상권과 연계돼 유동인구 수요 및 단지 배후수요가 강점인 입지로 다양한 업종의 활용이 가능하다. 110동은 명륜교차로 버스정류장, 국민은행과 인접해 1층은 편의점 및 부동산으로, 2층은 명륜초, 동래중, 중앙여고 등 인접한 학교의 학생들의 학원수요로 적합하다. 특히 110동 2층은 발코니가 서비스면적으로 제공돼 다양한 공간 활용을 할 수 있다. '명륜자이' 단지 내 상가는 내정가 공개 경쟁입찰 방식으로 공급될 예정이며, 내정가는 향후 분양신고 후 공개될 예정이다. 입찰 및 계약은 연제구 거제천로 182번길3에 위치한 연산동 자이갤러리에서 9월 중 진행한다. 문의 051-562-0051
<환승역세권 오피스텔>
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 의정부역 베스트뷰에서 공급하는 도시형 생활주택과 오피스텔의 경우 12월 준공으로 투자와 동시에 수익창출이 가능하고 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해10년임대보장에 대한 보증보험증권을발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품이다. 문의 031-826-2597
<수익형 펜션>
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 8월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475
