속담으로 알아보는 알짜 상가투자처 7선
‘잘 고른 상가는 3대를 간다’는 상가투자 격언이 있다. 그만큼 상가는 잘 고르면 안정적인 임대수익에 적지 않은 프리미엄도 기대 할 수 있다.
투자처를 잃은 시중 뭉칫돈이 상가 등 수익형 부동산시장으로 흘러들어가고 있는 것으로 나타났다. 올해 전국 상업 및 업무용 부동산 거래량이 30만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록하고 있는 것이다.
물론 상가도 가계부채종합대책의 일환으로 대출제한과 금리인상이라는 악재를 맞고 있지만 알짜 또는 실속형 상가들은 고정적이고, 안정적으로 수익을 거둘 수 있어 불황기에도 타격없이 보유할 수 있어 이들의 몸값이 높아질 전망이다.
업계에서는 각종 악재에도 불구하고 아래의 속담처럼 호황기에는 물론 불황기에도 꾸준히 사랑받는 상가투자처를 7선을 소개하고자 한다.
●꿩 먹고 알 먹고(=주차장 전용상가)
우리나라 속담에 ‘꿩 먹고 알 먹는다’는 말이 있다. 한자성어로는 일석이조(一石二鳥)와 유사하다. 부동산 시장에도 이런 상품이 있다면 주목을 받을 것이 당연지사다.
여기에 적합한 상가투자처로 주차장 전용상가가 주목받고 있다. 주차장 전용용지는 연면적 30%까지 상가나 오피스텔 등을 지을 수 있고 주차이용 수익은 물론 점포에 세를 놓는 임대수익까지 올릴 수 있어서다.
주차장 전용상가의 임대수익률은 통상적인 상가의 수익률보다 높은 7% 이상인 것으로 알려지면서 주차장 전용상가에 대한 관심이 높아지고 있다.
주차장용지 가격이 일반상업용지보다 20~30% 정도 저렴한 한 점, 상가의 전용률도 통상적으로 70~80%선이 나와 공간활용도가 높다는 점도 인기의 또 다른 점이다.
물론 주의점도 있다. 이 땅은 또 기본적으로 건물 연면적의 70%를 주차장으로 활용해야 한다. 입지여건과 주변 상권을 잘 따져 봐야 하며 주변 상권이 활성화하기 힘든 곳이라면 역시 주차장 임대수익이 확 떨어질 수 있다는 점은 유의해야 한다.
●누이 좋고 매부 좋고(=점포 공유, 상가겸용주택)
상업용 부동산의 경우 경기불황이 장기화되고 임대료가 지속적으로 상승하면서 이중고를 겪고 있는 자영업자들이 많아지고 있는 가운데 새로운 대안으로 떠오른 것이 바로 ‘매장공유’이다.
불황기가 길어지면서 상업용 부동산시장에서는 이부제점포(점포셰어링)과 숍인숍이 부상하고 있다. 점포를 공유해 임대료 등 점포 운영비를 절감하고 숍인숍처럼 업종간의 시너지를 내 불황기를 극복하려는 움직임이 늘고 있는 셈이다.
이부제점포는 ‘점포셰어링’, '1가게 2점포' 또는 '원 숍 투 브랜드'(one shop two brand)라고도 불리우며 숍인숍은 매장 안에 또 다른 매장을 만들어 상품을 판매하는 새로운 매장형태이다.
이러한 발상은 점포는 계속 운영해야 하는데 임대료는 비싸고, 무슨 좋은 방법이 없을까에 대한 착안으로 보인다.
또 ‘숍인숍(Shop-in-Shop)’ 형태의 가게들도 잇따라 나타나고 있다. 숍인숍이란 매장 안 공간 일부에 본 업종과 다른 종류의 상품을 판매하는 매장 형태로 옷가게 안에 액세서리 가게나 네일숍이 입점하거나, 패스트푸드점 안에 스티커 사진기를 두는 것도 숍인숍 매장의 대표적인 사례다.
주거는 물론 동시에 임대수익도 해결하는 상가겸용주택이 인기다. 점포와 주택에서 동시에 임대수익을 낼 수 있는 데다 자신의 주거까지 해결할 수 있는 점포겸용주택 용지가 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다. 수도권뿐 아니라 지방에서도 열기가 대단하다.
공공택지 내 단독주택용지는 두가지 종류로 주택만 지을 수 있는 '주거전용'과 건축 연면적의 40% 이내에서 상가를 들일 수 있는 '점포겸용'이 있다. 주거전용은 3층 이하, 점포겸용은 4층 이하로 신축할 수 있다.
점포겸용은 집뿐 아니라 상가를 지어 직접 운영하거나 세를 놓을 수 있는 게 장점이다. 주택 임대료가 떨어지더라도 상가 임대료나 운영 수입으로 보전할 수 있다. 다른 금융상품에 비해 수익률도 높은 편이다.
다만 상가주택은 아파트보다 금액이 많고 거래도 많지 않아 상대적으로 환금성이 떨어진다는 사실을 염두에 둬야 한다. 또 택지 지구 안에서도 학교와 접해 상가 업종 제한은 없는지, 중심 상권이 될 만한 입지인지, 유동인구가 많은지 등도 세밀하게 분석해 땅을 골라야 낭패를 면할 수 있다.
상가겸용주택의 가장 큰 매력은 사실 1주택인 경우에 있다. 양도 전에 실제 주택으로 사용하는 면적이 상가 면적보다 크고 양도가액이 9억원 이하라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점이다.
●바늘 가는 데 실 간다(=파생상가)
상가시장에서 파생상가들이 인기를 끌고 있다. 파생상가는 배후세대를 특성에 따라 파생적으로 형성되는 부수적인 업종을 유치하는 점포를 말한다. 쉽게 풀이하면 ‘보조 상가’라고도 불리는 대형시설에 딸려 있는 부속상가를 말한다.
예컨대 메디컬 빌딩의 약국·안경점, 오피스텔·도시형 생활주택 복합상가 내 베이커리·부동산 중개업소, 학원전문상가 문구점, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 대단지 아파트 단지내 상가 마트·세탁소·미용실, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 지식산업센터 내의 구내식당, 편의점, 문구점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 칭한다.
물론 주의점이나 살펴볼 점도 있다. 파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 상가가 상가 활성화에 실패한 경우가 적지 않은 만큼 더욱 주의를 요구된다.
파생상가를 분양받으려는 경우에 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다. 상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다.
●백지장도 맞들면 낫다(=상가 공동투자)
상가투자에 대한 관심이 높아지면서 ‘공동투자’가 다시 주목받고 있다. 우량 임차인 등이 입점한 상가일수록 특성상 투자금이 많이 들어가기 때문이다. 이러한 상가는 매입비나 관리비 등의 투자비용을 최소화해서 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다.
소액을 모아 은행 등 금융기관이나 대형마트 등이 입점한 상가 등에 투자하는 ‘공동투자’가 재테크 방법으로 좋은 반응을 얻고 있다. 상가 공동 투자의 경우 친지나 동창생, 직장동료 등이 돈을 모아 상가 점포나 상가건물을 분양받거나 매입하는 경우가 대표적인 케이스다.
장점으로 투자 위험을 분산할 수 있고 재산세나 종부세 모두 개인별 합산과세를 하므로 공동투자를 하면 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에서는 양도차익이 분산돼 양도세 절감효과가 발생한다.
개발호재가 많거나 목이 좋은 ‘돈 되는’ 상가의 경우 몸값이 너무 비싸 개인이 보유한 자금으로는 투자하기 벅찬 것도 공동 투자가 선호되는 또 다른 이유다. 다만 공동 투자는 투자자 간 분쟁의 소지가 적지 않아 사전에 수익금 정산과 관리 방법 등을 공증해 둬야 안전하다.
유형 갈수록 다양해지고 있다. 서울 강남권, 목동 등 일부 지역에선 ‘상가 빌딩계’도 등장했다. 여윳돈을 가진 부유층 주부들이 5억~10억원씩 모아 30억~50억원대의 중소형 상가 건물을 통째로 매입하는 방식이다. 비교적 큰 금액들이 목 좋은 곳에 노후된 상가 빌딩을 사 재단장한 뒤 되팔거나 임대 수익을 올리기 위해 공동 투자를 많이 한다.
마지막으로 상가 등 수익형 부동산에 공동투자할 때는 임대 수요 많은 역세권·대로변 상가 등 골라야 하며 수익금 정산과 관리 방법 등을 명확히 해둬야 분쟁 줄일 수 있다는 점도 꼭 숙지 해야 하겠다.
●돌다리도 두들겨 보고 건너라(=항아리 상권)
최근 아파트 분양성적을 보면 상가투자의 성패를 알 수 있는데 특정 지역에 상권이 한정돼 소비자가 타 지역으로 빠져나가지 않는 '항아리상권'이 틈새 수익형으로 주목받고 있다.
항아리상권은 인근에 3000여세대 이상이 거주하는 주거시설이 밀집한 상황에서 기업, 관공서, 학교 등 고정 배후수요가 있어 안정적 수익기반이 확보된 특징을 지닌다.
업계에서는 최근 정부의 강도 높은 부동산시장 규제로 갈 곳 잃은 투자금이 항아리상권에 몰려들 것으로 기대하고 있다. 항아리 상권처럼 배후수요가 풍부한 상권은 고정적인 수요를 예측할 수 있어 안정적인 투자가 가능하며 여기에 풍부한 유동인구까지 갖추면 금상첨화다.
●싼 것이 비지떡(=1층 코너상가)
싼 것이 비지떡이라는 속담은 상가투자에도 그대로 적용되고 있다. 흔히 1층 점포는 상가투자의 꽃이라 불리운다. 분양가는 비싸지만 상대적으로 임차인 확보나 고객 유치가 수월하기 때문이다. 또한 상층부에 비해 환금성도 뛰어나다.
하지만 모든 1층 점포가 주목을 받는 것은 아니다. 즉 입지 또는 가시성, 접근성이 떨어지는 1층 점포는 외면 받기 십상이다.
그렇다면 1층에서도 최고의 가치로 취급받는 점포는 어디일까. 당연 코너상가다. ‘코너상가’가 주목받는 이유는 상가투자에 있어 가장 중요한 판단 요소인 가시성과 접근성이 뛰어나기 때문이다.
가시성과 접근성이 뛰어난 상가는 전후좌우로 소비층의 유입이 수월해 업종별 입점 경쟁도 활발하다. 또한 건물을 중심으로 좌회전, 우회전, 직진 등 통행하는 차량 노출성이 활발해 광고효과도 뛰어나고 상가 앞으로 횡단보도가 설치돼 있다면 유동인구의 상가 유입도는 더욱 높아지게 된다.
특히 스트리트형 상가처럼 일렬로 점포가 배치된 구조인 경우 중간에 끼인 점포는 차를 이용해 후면부로 상가를 이용하려면 전면 업종간판이 보이지 않아 방문 상가를 찾아가지 못하는 사례도 흔해 ‘코너상가’는 바로 목적상가로 찾아가는 베네핏(benefit:혜택)까지 고려하면 선택이 아닌 필수라 할 수 있다.
건물의 개방감이 소비층의 시각을 쉽게 유도하는 차원에서도 ‘코너상가’의 이점은 발휘된다.
이 때문에 경기의 부침이 적고 임대 및 매매 시세가 안정적인 ‘코너상가’는 유명 브랜드 키테넌트(핵심점포)나 전문 프랜차이즈 업체들의 입점률이 높고 일단 입점하게 되면 꾸준한 방문 고객으로 상권활성화에 유리해 공실 우려가 적기 때문에 대부분 투자자들 사이에 선점 경쟁 현상이 나타나기도 한다.
시세면에서도 단일면 상가나 노출성이 빈약한 이면도로 후면 상가 보다도 임대료와 매매가 수준이 2배 안팎인 사례도 적지 않게 나오고 있다.
이처럼 투자 안전성과 수익성이 높은 ‘코너상가’ 1층을 겨냥할 때는 약국, 편의점, 이동통신대리점, 은행 ATM, 베이커리, 안경점, 패스트푸드점, 커피전문점 등을 임차 대상으로 노려보는 것도 유리하다.
그러나 ‘코너상가’라도 아파트 배후 세대가 풍부해야 하며 입지(목)이 좋아도 지나치게 비싸면 안되며 시간이 흘러 상권이 형성되면 1층이 반드시 최고의 가치를 유지하는 건 아니기 때문에 임차인의 능력, 안정적인 업종 선택도 상가가치 형성에 중요한 요소임을 명심하자.
