규제의 칼날 벗어나 월세 받는 알짜 수익형 부동산 각광
정부가 아파트를 중심으로 한 규제의 강도가 점점 세지고 있다. 지난 8·27 대책을 발표한지 한 달도 채 되지 않아 9·13 대책을 추가로 내놓았다.
이번 대책은 다주택자와 임대사업자 등에 의한 투기수요를 차단하며, 실수요자를 보호한다는 것이 주요 골자다.
이에 업계에서는 아파트에 대한 규제가 강화된 만큼 상가·오피스텔·수익형 펜션 등 수익형부동산이 반사이익을 얻을 것으로 전망하고 있다.
실제 주택시장에 대한 규제가 발표될 때마다 수익형 부동산 거래량은 증가한 것으로 나타났다.
국토교통부 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 상반기(1~6월)상업·업무용부동산 거래 건수는 19만2,468건으로 집계돼 지난해 상반기(17만1,220건)보다 12.4% 늘었다. 이 중 수도권의 경우 12만2,065건이 거래됐는데 이는 지난해 10만4,191건보다 17.2% 증가한 것이면서 조사가 시작된 2006년 이후 상반기 최고 거래량이다.
7월도 3만5,256건의 손바뀜이 일어나 전월(3만772건)보다 14.6%가 증가했다. 특히 지난해의 경우 8·2 대책이 나오자 대책 이후부터 수익형부동산 거래량이 크게 늘었다. 지난해 1~7월 상업용 부동산 월 평균거래량은 2만9,662건이지만 대책 이후인 8~12월의 월 평균 거래는 19% 증가한 3만5,308건이었다.
수익형 부동산은 시세차익형 상품인 아파트와 달라 안정적인 수익을 목표로 하고 있다.
안정적인 수익를 위해서 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 수익형 상품, 선임대 수익형 부동산, 대단지 배후로 하는 근린형 단지내 상가, 산업단지·대학가를 낀 직주근접·학주근접 수익형 부동산 등이 있다.
먼저 후분양 수익형 상품이 주목을 받고 있다. 선시공 후분양 방식은 공정률 80% 정도에 도달한 상가나 오피스텔 등을 판매하므로 계약 후 수개월 내에 빠르게 입점이나 입주할 수 있는 장점이 있으며, 공사 중 자금 부족으로 인한 공사 지연, 부도와 같은 위험이 거의 없으므로 분양 안전성에서도 장점을 가지고 있다.
준공까지 기간이 얼마 남지 않았던가 입점·입주가 시작된 경우가 많아 투자 즉시 임대료를 받을 수 있고, 그만큼 투자금 회수가 빠르다는 장점이 있다.
또 준공까지 시간이 걸리는 수익형 상품에 비해 상권 활성화가 빠르고, 계약 즉시 소유권을 이전 받아 안정적인 투자가 가능하다.
또한 모델하우스나 홍보관에서 모형도나 분양업체에 설명해만 의존하던 것을 직접 입지나 향, 조망여부, 역과 거리, 주변 인프라 등을 직접 눈으로 확인이 가능하다는 점에서 선호되고 있다.
다음으로 분양업체가 먼저 임차인을 확보하거나 일정기간 수익을 보장해주는 방식으로 투자자에게 분양하는 이른바 ‘선임대·후분양’ 방식이 일부 주목받고 있다.
선임대·후분양은 세입자를 구한 뒤 분양하는 방법으로 투자자가 직접 세입자를 찾아야 하는 부담이 없다.
또한 공실 위험이 없고 일정기간 임대수익이 보장돼 초보 투자자에게도 적합하다.
또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있으며, 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다.
다만, 임대가 확정돼 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 업계는 조언하고 있다.
이어, 대단지 배후로 하는 근린형 단지내 상가가 주목을 받고 있다. 근린형 단지내 상가는 단지내 상가와 근린상가의 장점을 살려 단지 밖으로 진출한 단지내 상가를 말한다.
이 같이 도로변을 따라 상가가 펼쳐지게 되면 주변 유동인구의 흡수가 수월해지는 장점이 있다.
이러한 유형의 근린형 단지내 상가들이 대단지라는 고정수요를 바탕으로 외부인구까지 유입까지 가능해 완판행진을 보이고 있다.
지난 6월 전체 7653가구 규모의 그랑시티자이 아파트 단지 내 상가인 그랑시티자이 에비뉴는 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1을 기록하며 117실이 단 하루 만에 모두 주인을 찾았다.
또한, 지난 8월 계약을 진행한 하남 감일지구의 ‘하남 포웰시티 단지 내 상업시설’은 총 48실이 단 3일 만에 완판을 달성했는데 하남 포웰시티 단지 규모는 지하 4층~지상 30층 24개동, 총 2603가구 규모로 조성된다.
마지막으로 분양 시장에서 직주근접 및 학주근접 오피스텔의 인기가 여전히 뜨겁다. 청년 1인 가구가 증가하면서 배후 수요가 풍부한 산업단지나 대학가 인근에서 오피스텔을 찾는 수요가 늘고 있기 때문으로 분석된다.
통계청의 ‘2016년 인구주택총조사’에 따르면 국내에서 20세 이상 39세 이하의 청년층 1인 가구는 전체 1인 가구(539만7615가구)의 11.3%인 187만8045가구인 것으로 집계됐는데 이는 2010년도 청년층 1인가구(155만3915가구) 보다 20.8% 증가한 수치다.
특히 직주근접 오피스텔은 업무지구나 산업단지 인근에 있어 출퇴근이 편리할 뿐만 아니라 퇴근 후의 여가시간 증가 등 다양한 장점을 누릴 수 있어 실수요자들에게 인기다.
실제 지난해 10월 서울 영등포구 영등포뉴타운 내에서 공급한 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’도 지하철을 이용해 여의도까지 4분, 마포 8분, 광화문까지는 17분 거리에 있어 직주근접성이 우수하다는 점이 부각되면서 평균 22.4대 1의 청약경쟁률을 기록하고 계약 이틀 만에 완판됐다. 앞서 지난 9월 업무시설이 밀집해 있는 서울 서초구 서초동 일대에서 분양한 ‘서초 센트럴 아이파크’는 평균 22.8대 1의 청약경쟁률을 기록했다.
장경철 부동산일번가 이사는 “정부의 잇따른 초강력 주택시장 규제로 아파트 투자 심리가 위축되면서 시중의 풍부한 유동자금이 수익형 부동산으로 향하는 중”이라며 “수익형 부동산에 대한 관심이 높아짐에 따라 안정적인 수익이 기대되는 알짜 상품을 골라내는 선구안이 필요하다”고 말했다.
안정적인 수익 기대되는 분양중인 수익형 상품 현황
-후분양 수익형 상품-
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475
-선임대 수익형 상품-
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597
-대단지 근린형 단지내 상가-
녹번역 래미안 베라힐즈 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
-직주근접·학주근접 수익형 부동산-
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아(도시형 생활주택·상가)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대로 책정되었다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
