수익형 부동산 투자로 제2의 월급통장·연금 만들어 볼까

최근 아파트를 겨냥한 정부의 초강력 규제로 주택투자 시장이 위축되고 있는 가운데 반대로 수익형 부동산인 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 투자자들로부터 많은 관심을 얻고 있다.     

다주택자에게 불리하게 적용되는 9.13 대책을 피해갈 수 있고 주택투자와는 달리 각종 규제에 자유로운 경우가 많다는 게 대표적인 이유다.    

많은 수익형 상품 중에서도 장기임대형 상품들이 주목을 받고 있다. 수익형 부동산의 투자 목적인 안정적인 수익을 원하는 트렌트로 바뀌고 있기 때문이다.

수익형 부동산은 공실이 발생하면 막대한 손해를 입을 수 있기에 수익률을 조금 낮추더라도 장기적으로 꾸준히 임대수익을 얻을 수 있는 장기임대형 상품들이 저금리 시대를 맞아 두각을 나타내고 있다.

장기임대형 상품들은 다른 말로 연금형 부동산이라고도 부른다. 매달 꼬박꼬박 연금처럼 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다.

고정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 부동산 상품 가운데 높은 수익률보다는 공실(빈집)없는 안정적 투자를 목적으로 하는 상품을 말한다.  

장기임대형 수익형 부동산은 단기간에 고수익을 올리기보다는 오랜 기간에 걸쳐 안정적 수익을 얻는 것이 목적이다. 따라서 수익률은 다소 낮더라도 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 상품을 고르는 것이 관건이다.

예를 들면 상가, 오피스텔 등 기존 수익형 부동산은 물론 소형 빌딩이나 지식산업센터, 섹션 오피스 등이 이에 해당된다.   

좀 더 세부적으로 따져보면 ▲은행 등 금융기관 ▲대형마트·패스트푸드점 등 법인사업자 대상 ▲병·의원 등 메디컬 업종 ▲임대관리업체 보증보험증권 발행(최대 10년) ▲지식산업센터(구 아파트형 공장) 투자 등이 있다.

먼저 은행 등 금융기관과 대형마트, 브랜드전문점, 패스트푸드점, 병원 등은 초기 시설비 등이 많이 들어가고 임대료를 체불할 가능성이 낮으며, 한번 입점하면 최소 5년 이상의 장기적인 임대가 보장된다.

이에 분양업체도 장기임대가 가능한 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 상권 활성화 및 마케팅에 주는 효과도 큰데다 선임대가 확정되어 있을 경우 투자자들의 반응도 좋기 때문이다.

더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 입지선정에도 검증을 받을 수 있다는 숨은 이점도 있다.     

오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 수익형 부동산의 경우 개인이 운영하는 일반적인 수익형 부동산의 구조와 달리 전문적인 ‘임대관리시스템’ 업체가 공실관리, 임대관리, 민원해결, 월세독촉과 같은 업무를 대신 해줌으로써 투자자는 정해진 날짜에 정해진 금액을 ‘연금’처럼 받기만 하면 되는 구조이다. 

특히 주 생업이 있는 직장인들, 일하면서 아이들까지 키우는 워킹맘들, 노후대비가 절실한 은퇴예정자들 사이에서 연금형 재테크로 각광받고 있다.

최근 임대규제 완화로 관심이 높아지고 있는 지식산업센터도 통상적으로 기업체가 임차인으로 들어오면 특성상 임대기간(최소 5년)이 가능하며, 7~8%대의 높은 수익률이 가능해 임대사업에 관심이 높아지고 있는 것이다. 임대 대상이 법인체라 개인사업자를 대상으로 임대사업을 하는 것보다는 비교적 안전하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 분양업체들은 경쟁력을 갖추기 위해서 장기간 임대가 가능한 장기임대형 상품을 공급하고 있는 추세”라며 “장기 임대용의 경우라도 투자의 기초인 입지를 살피고 주차여건, 개발호재, 교통여건 및 주변에 공급현황 등도 살펴야 한다”고 조언했다.  

연금효과로 주목받는 장기임대 수익형 부동산 현황   

 

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 녹번동 재개발 3,500여세대를 배후로 확보하고 있으며 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞둔 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가가 선임대를 확정 후 분양에 나서고 있다.녹번동 재개발 상가로 3,500여 세대를 배후로 하고 있다. 먼저 지하 1층은 대형마트로 입점이 확정되었다. 전용면적 143.9평에 분양가는 25억원으로 임대조건은 보증금 2억원에 월 1200만원으로 대출이 없을시 수익률은 6.3%선이다.다음으로 1층 현황이다. 지상 1층 1호는 디저트 카페 등 입점 예정으로 전용면적 29.9평에 분양가 10억원으로 임대조건은 보증금 1억에 월 525만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 지상 1층 4호는 치킨전문점 등 입점 예정으로 전용면적 11.3평에 3억 7천만원으로 임대조건 3천만에 200만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 마지막으로 지상 2~4층은 3,500여 세대 독점 유치원(9개반 200명 인가예정)으로 전용면적 319.8평에 분양가는 25억으로 독점 유치원의 경우 분양받아 직접 운영 조건이다.위 분양가는 부가세 별도며 계약금 10%, 중도금 30%, 잔금 60% 1금융권 대출 대체 가능하다고 업체측은 전했다.GTX A노선 확정된 연신내역 개통시 삼성역 10분대 이동 가능하다. 문의 1600-2463

   

동광 비즈타워 별내 투시도

●동광 비즈타워 별내(지식산업센터)=동광건설은 경기도 남양주 별내신도시에 짓는 지식산업센터 ‘동광비즈타워 별내’를 분양한다. 남양주시 별내동 974-1, 974-2 일대에 들어서는 ‘동광 비즈타워 별내’는 트리플역세권에 들어서는 지식산업센터다. 교통환경과 인프라, 특화설계 등을 갖췄다. 지하 2층~지상 13층에 연면적 8만9741㎡로 지어지며 지식산업센터와 근린생활시설, 기숙사(77실) 등으로 구성된다. 이 단지는 경춘선과 8호선 연장 별내선(예정), 4호선 연장 진접선(예정) 등 3개의 노선이 지나 역세권 프리미엄도 더해질 전망이다. 8호선의 경우 2022년 개통될 예정이고 4호선 별내북부역은 2021년 개통될 예정이다. 도심과 강남 접근성이 대폭 개선될 것으로 전망된다. 여기에 수도권 광역급행철도(GTX) B노선도 예비타당성 검토 중이다. 인근에 서울외곽순환도로(퇴계원IC, 별내IC), 구리~포천 고속도로(남별내IC), 47번 국도 등이 있다. 서울~세종고속도로 건설계획(2022년 1단계, 2025년 2단계 건설예정, 현재 구리~포천구간은 개통) 등의 교통 호재도 있다. 남양주시와 구리시가 추진하는 ‘남양주 그린스마트밸리’, ‘경기북부 2차 테크노밸리’의 수혜도 기대된다. 특화설계도 도입된다. 차량 진·출입이 쉬운 직선형 드라이브인 시스템과 지상 6층까지 5톤차량 진입과 호실 앞 주차와 하역이 가능한 도어 투 도어 시스템(일부 호실)이 적용된다. 또 기준층이 5.5m라 물류 이동과 하역 보관이 편리하며 40피트 컨테이너 하역장도 마련된다. 각종 편의시설과 휴게 공간 등도 공동시설로 제공된다. 기숙사는 전용 면적 19.75~33.92㎡ 77실로 구성된다. 오피스텔형 복층형 구조(발코니 확장)로 더 넓게 공간을 활용할 수 있도록 했다. 각종 빌트인 시스템과 전용 테라스도 설치된다. 별내지구는 수도권 정비계획법상 성장관리지역으로 구분돼 과밀억제권역에서 이 단지로 이주할 경우 감면 조건 해당 기업은 제조업 법인세, 소득세 4년간 100%, 이후 2년간 50% 감면(성장관리권역 유지시)을 받을 수 있다. 취득세 50%, 재산세 37.5% 경감 혜택도 있다. 분양가의 70~80%는 잔금 대출을 받을 수 있다. 문의 031-557-3700    

의정부역 베스트뷰 투시도

●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품으로 꼽힌다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597  

   

안성 엘리시아 조감도

●안성 엘리시아(상가)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2,600만원대(부가세 별도)로 책정되었으며 1층 1~3호의 경우 중국요리전문점(기본5년)으로 장기 임대가 확정된 상태다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900