말도 많고 탈도 많던 지역주택조합 성공 조건의 비밀

시공사 선정으로 사업 속도 내고 있는 ‘하남 스타포레’ 주목 받다

말도 많고 탈도 많은 지역주택조합의 최근 성공률이 20%에도 미치지 못한다고 한다. 그런데 성공 시는 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회이기에 로또 분양이라고 까지 불린다.

지금처럼 공급이 뜸한 시기에 최근 성공한 지역주택조합이 속속 등장해 관심을 끌고 있다.

◆지옥주택에도 보석 있었다" 성수동 30억 랜드마크로 성공한 지주택

남산·서울숲·한강·중랑천 모두 품은 뚝섬역 초역세권 단지…’서울숲 아이파크 리버포레’

서울 성동구 성수동1가 ‘서울숲아이파크리버포레’. 서울 지하철 2호선 뚝섬역 1번출구로 나와 3분쯤 걷다보니 2차 단지 공사 현장이 나온다.

■’핫플레이스’ 성수동에 들어서는 더블 역세권 대단지

서울 성동구 성수동 '서울숲아이파크리버포레'에서 바라본 조망. 단지 북쪽으로는 중랑천, 남쪽으로는 서울숲과 한강을 끼고 있다.

1, 2차로 나눠 분양하는 이 단지는 지역주택조합 사업을 통해 공급하는 단지다. 1차는 올해 초, 2차는 올해 7월 입주를 진행할 예정이다.

‘서울숲아이파크리버포레’는 성수동1가 일대에 들어서는 대단지다. 1차는 최고 33층, 5개동, 825가구, 도로를 사이에 두고 위치한 2차는 최고 36층, 4개동, 528가구로 조성해 전체 1353가구 규모에 이른다. 서울숲 벨라뷰 1지역주택조합과 2지역주택조합이 각각 1차, 2차 단지 사업시행자다.

서울숲아이파크리버포레는 단지에서 한강, 서울숲, 중랑천, 남산을 조망할 수 있다는 특징이 있다. 단지 북쪽으로는 중랑천을, 남쪽으로는 서울숲 공원과 한강을 끼고 있다. 서쪽으로는 남산 조망도 가능하다.

성수동 인근 A공인중개사무소 관계자는 “단지에서 남산이나 한강이 내다보이는 소위 ‘뻥뷰’ 가 가능한 경우에는 조망이 좋지 않은 단지와 비교해 수억원 가까이 가격 차이가 발생한다”고 했다.

서울 성동구 성수동에 들어서는 '서울숲아이파크리버포레' 위치도

이 단지는 교통편의성 측면에서 높은 평가를 받는다. 지하철 2호선 뚝섬역과 수인분당선 서울숲역을 걸어서 이용할 수 있는 이른바 ‘더블역세권’ 단지기 때문이다. 단지에서 뚝섬역까지는 도보 6분, 서울숲역까지는 9분이면 갈 수 있다.

주요 업무지구까지는 모두 1시간 이내에 닿는다. 1차 단지를 기준으로 대중교통을 통해 강남역까지는 26분, 시청역까지는 29분, 여의도역까지는 40분이 소요된다. 수인분당선을 이용하면 압구정로데오역이 한 정거장 거리에 있어 압구정 접근성도 좋은 편이다. 성수동 일대 성수업무지구까지는 버스를 타고 10분대에 이동이 가능하다. 차량으로는 10분이 채 걸리지 않는다.

단지가 들어서는 성수동에 다수의 호재가 예정됐다는 점도 수요자 관심을 끈다.

성수동에 공인중개사 대표는 “성수동에는 이미 사업 계획이 구체적으로 나온 호재가 워낙 많다”면서 “단지가 자리를 잡을 쯤이면 성수전략정비구역 일부에서 관리처분인가가 날 것이고, 삼표레미콘 공장 부지와 부영그룹에서 추진하는 호텔 사업 등이 진행되면서 가격이 오를 여지가 충분하다”고 했다.

■지주택 사업인데도 성공한 이유?…성수동 일대 땅값 ‘급등’ 덕분

지역주택조합사업은 개인이 자신의 주택을 마련하기 위해 조합을 결성해 추진하는 사업으로 통상 10곳 중 1~2곳만이 사업에 성공할 정도로 성공률이 낮은 사업으로 꼽힌다.

사업을 정상적으로 추진하면 상대적으로 저렴한 비용으로 신축 아파트를 마련할 수 있지만, 조합 및 업무대행사의 부적정한 사업비 관리, 복잡한 소유권 관계에 따른 토지매입 곤란, 과도한 추가 분담금 발생 등으로 사업 추진이 어려운 경우가 많아 성공 사례가 극히 드물다.

일례로 2005년 지주택 방식을 통해 사업을 추진한 서울 성동구 성수동 ‘트리마제’의 경우에도 부지 확보율이 93%에 머물면서 사업이 늦어졌고, 동시에 금융위기가 터지면서 주택조합이 부도를 맞았다. 이 과정에서 조합원 분양 권리가 사라졌고 2021년이 두산중공업 사업을 통해 재개하면서 7년만에 사업 승인을 받을 수 있었다.

이 아파트도 우여곡절을 겪었다. 조합은 지난 2017년 구청으로부터 설립 인가를 받았으나, 일부 지주가 조합설립 동의서가 위조됐다며 청구한 행정심판에서 조합설립 인가 취소 판결이 나면서 사업이 원점으로 돌아갔다.지난 2020년 조합장과 업무대행사가 공모해 100억원의 부당 이득을 챙겼다는 혐의로 검찰 수사를 받았다.

그럼에도 사업이 진행된 이유는 주변 집값의 급등 덕분이다. 당초 예상보다 추가분담금이 늘어났지만, 주변 집값이 급등하면서 조합원들의 반발이 크지 않았기 때문이다.

성수동 A공인중개사무소 관계자는 “사업을 추진하던 당시 성수동 일대 평당가는 5000만원 수준이었지만 곳곳에서 개발 사업이 진행되면서 최소 1억원에서 최대 2억원까지도 평당가가 뛰었다”면서 “가격 상승 기대감이 컸던지라 수억원씩 추가 분담금 부담이 발생했음에도 사업을 끝마칠 수 있었다”고 했다.

서울숲아이파크리버포레 조합원 분양가는 공식적으로 알려져있지 않치만 현지 공인중개사에 따르면, 조합원 분양가는 전용면적 59㎡ 기준 최대 15억원, 84㎡ 기준으로는 18억원에 형성됐다.

현재 매매 호가는 59㎡ 기준 최대 16억, 84㎡ 기준 최대 25~27억원 선이다. 현장에서는 59㎡ 기준 20억원, 84㎡ 기준으로는 최대 30억원까지 매매가가 형성될 것이라고 내다보고 있다. 전세가는 59㎡ 기준 10억5000만원~13억원, 84㎡ 기준으로는 13억50000만원~17억원 수준이다.

현재 전세가는 개포동 ‘개포자이프레지던스’와 비슷한 수준으로 형성됐다으며 전세의 경우, 성수에 입주를 앞두고 있는 대기업인 크래프톤 등 성수 일대 IT기업에 종사하는 사람들의 문의가 많은 편이라고 일대 업계는 전했다.

한 부동산 전문가는 “최근 지역주택조합 사업방식으로 성공한 단지들이 많이 나오는데 전국적으로 집값이 상승했기 때문”이라며 “지역주택조합 아파트도 결국은 일반 정비사업처럼 주변 지역 집값이 오르는 곳, 규제가 덜한 지역일수록 전망이 좋은 편”이라고 했다.

◆지역주택조합의 성공 조건의 비밀이 있다는데

지역주택조합은 개인이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로, 조합원들이 모여 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 통해 공동으로 주택(아파트) 건설을 추진하는 사업을 말한다.

이미 지어진 아파트를 분양받거나 매매하는 것과는 달리 조합원을 모집하여 아파트를 ‘공동구매’하는 방식이기 때문에, 생대적으로 저렴한 분양가에 내 집 마련이 가능하다.

지역주택조합은 무주택세대주 또는 무주택근로자의 주택마련을 위한 제도로써 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있다.

‘서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자’가 조합원이 될 수 있으며, 직접 토지를 매입하고 건축비를 부담해야 한다.

■ 지역주택조합의 낮은 성공률

여러모로 참 좋은 제도이지만, 지역주택조합은 사실 ‘원수에게나 추천하는 것’이라 칭해질 정도로 성공률이 낮은 것으로도 유명하다. 한 공중파 프로그램의 통계조사에 따르면 2000년부터 2019년까지 진행된 지역주택조합 중 아파트 준공에 성공한 사례는 약 25%에 불과하다. 지역주택조합 4곳 중 3곳은 실패했다는 뜻이다.

지역주택조합의 실패율을 높이는 가장 큰 요소는 바로 ‘토지 매입’이다. 조합원들은 전체 토지 중의 95%를 스스로 매입해야 한다. 직접 땅을 고르고, 땅주인을 설득하고, 또 매입하는 과정이 무척 어렵고 까다롭다. 토지를 매입했다 하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소되거나 다른 여타의 법적 문제에 휘말려 아예 허가를 받지 못하는 경우도 발생한다.

뿐만 아니라 조합에 가입하면 탈퇴가 어렵고, 지속적으로 추가분담금을 납입해야 하는 등 불편함이 따른다. 재개발이나 재건축의 경우 사업이 취소되어도 조합원들이 아무런 피해를 입지 않지만, 지역주택조합은 재산상의 손실을 겪는 경우가 많다.

그렇기에 지역주택조합에 대한 사람들의 일반적인 인식은 부정적인 편인데 지역주택조합에 실패하거나 성공하는 이유는 무엇인지, 정리를 해보도록 하겠다.

▶ 토지 매입이 어렵지 않아야

위에서 언급했듯 지역주택조합에서 가장 어려운 단계는 ‘토지 매입’이다. 사업지의 특성과 지주수를 체크하여, 실제로 이 사업지의 토지를 매입하는 것이 어느 정도의 어려움을 안고 있는지 체크할 필요가 있겠다.

사업지가 ‘이미 잘 나가는 노른자 땅’이라면, 해당 토지의 지주들이 쉽게 땅을 팔아 넘기려 하지 않을 것이다. 노후주택단지의 경우 본인의 집을 떠나는 것을 극히 꺼리는 노인들이 많이 살고 있어 매입 과정이 까다롭다. 또 아파트는 최소 ‘제2종 일반주거지역’에만 지을 수 있다. 해당 사업지의 토지가 ‘제1종 일반주거지역’인 경우 관할 시·구청을 통해 종 상향을 허가 받아야 하는데, 이게 통과되지 않아 사업이 지진부진 길어지거나 취소되는 일이 왕왕 발생한다.

토지매입의 어려움을 고려한다면, 사업지가 위의 특성에 해당하지 않는지 먼저 체크해야며 사업지의 지주수도 중요하다. 사업지의 지주가 너무 많을 경우 아무래도 그만큼 토지매입이 어려워지고 시간이 많이 소비될 수 있다.

▶ 너무 낮은 공급가는 경계해야

지역주택조합은 일반분양에 비해 저렴하지만, 공급가가 지나치게 낮은 상품은 경계해야 한다.

지역주택조합의 공급가에는 토지매입비, 광고비, 건축비 등 사업에 필요한 여러가지 비용이 포함되어 있다. 광고비야 절약이 가능하지만, 건축비나 토지매입비는 일정 기준 이상의 자금이 반드시 필요하기 때문에 공급가가 너무 낮은 경우 거액의 추가분담금이 발생하거나 자금확보 난항으로 인해 사업에 차질이 빚어질 수 있다.

▶ 시공사 믿을 수 있어야

시공사는 아무래도 믿을 수 있는 기업인 것이 좋겠죠. 이름 있는 건설사가 시공을 맡아주는 것이 베스트인데, 처음 듣는 건설사라 하더라도 이전 연혁을 살펴보았을 때 안정적으로 여러 사업을 진행한 이력이 있다면 나쁘지 않다. 시공사가 아예 정해지지 않았거나 경험이 없는 시공사가 선정되어 있는 경우 공사 진행에 차질이 생길 수 있으니 이 부분을 잘 체크해야 한다.

▶ 조합원 모집이 어렵지 않아야

지역주택조합은 건설 예정 세대수의 50%를 조합원으로 채워야만 진행이 가능하다. 1000세대 아파트를 지을 거라면, 최소 500명의 조합원이 필요한 셈이다. 조합원이 많이 몰린다는 건 그만큼 상품의 가치가 높다는 것과도 통한다.

따라서 이 단계에서는 상품을 보는 ‘눈’이 필요하다. 교통은 편리한지, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있는지, 입지의 이점을 비롯해 다양한 측면에서 상품 가치를 판단할 수 있어야 한다.

위에서 언급한 사업지의 특성, 공급가, 시공사 같은 부분이 기본적인 체크리스트이니 이 부분을 꼼꼼히 살펴보고 거를 수 있다면 지역주택조합의 실패확률은 크게 낮출 수 있겠다.

때마침 서울과 가까운 하남 덕풍동에 공급중이 ‘하남 스타포레' 시공사 선정으로 사업에 속도를 내고 있어 수요자들의 관심을 끌고 있다.

지난해 10월 31일, 서희건설이 시공사로 선정되면서 하남시 덕풍동 369-1 일대에 들어설 아파트 단지 ‘하남 스타포레’가 본격적으로 사업 속도를 내고 있다.

지주택 조합은 연내 주택건설사업계획 승인을 목표로 마지막 조합원 모집에 박차를 가하고 있다. 수도권 3기 신도시 중 하나인 교산신도시 인근에 위치한 하남 스타포레의 투자 가치를 살펴본다.

하남 스타포레 투시도

하남 스타포레는 하남 덕풍동 369-1번지 일대에 위치한다. 덕풍동 우체국과 덕풍공원 사이에 자리 잡고 있어 접근성이 뛰어나다.

지하철 5호선 하남시청역 개통으로 인해 주택가격 상승률 1위를 기록한 바 있다. 여기에 3호선 연장선이 2028년 개통될 예정이고, 하남 미사로 연장되는 9호선까지 계획되어 있어 더블역세권의 교통 편의성을 갖출 예정이다. 이런 교통망 확장은 하남 스타포레의 미래 가치를 더욱 높여줄 것으로 보인다.

하남 스타포레는 검단산을 중심으로 배산임수 형태의 지리적 특성을 지니고 있다. 한강을 접하고 있어 동양의 풍수지리학적 이상적인 입지 조건을 충족하며, 사람이 살기에 최적의 환경을 제공한다.

코스트코, 스타필드 같은 대형 쇼핑몰뿐 아니라 미사경정공원 등 레저와 힐링을 겸비한 명소들이 많다. 자전거를 즐기는 사람들에게도 최적의 지역이며, 삶의 편의성과 풍요로움을 동시에 느낄 수 있다.

광역 교통망을 갖춘 지역으로 수도권 제1순환고속도로, 중부고속도로, 올림픽대로와 연결된다. 단지 옆에는 3만 평 규모의 덕풍공원이 있어 산책과 운동이 용이하다. 학세권과 숲세권을 동시에 갖춘 입지적 장점도 돋보인다.

신장동 도시재생사업과 교산신도시의 34,000세대 입주 계획, 신규 노선과 교통 개발 호재로 하남시 전체가 활기를 띠고 있다.

‘유니온 파크’는 하남시의 랜드마크로 자리 잡고 있다. 지상에는 물놀이 시설과 체육관, 지하에는 폐기물 처리시설이 있는 곳으로, 국내 최초로 폐기물 처리시설을 지하화한 모범 사례다. 시민들에게 휴식과 여가를 제공하는 대표적인 랜드마크다.

하남 스타포레는 2,500여 세대 규모의 대단지로, 대단지 아파트가 가지는 높은 가치와 더불어 덕풍공원과 가까운 자연 환경, 초중고 학교의 근접성 등 다양한 장점을 제공한다. 거주와 투자 양측면에서 뛰어난 가치를 지니고 있다는 평가다.

1, 2단지는 지주택에 필요한 모든 조건을 충족했으며, 2025년 사업 승인 접수만 남아 있다. 토지 확보도 80% 이상 매매 체결된 상태다. 서희건설에서 PF와 관계없이 토지 잔금을 지불하겠다고 밝혀 사업 진행의 안정성을 확보했다.

조합원 모집 가격은 22평형과 25평형이 4억 원대, 30평형은 5억 원대, 33평형은 6억 원대로 책정되어 있다.

2025년 하반기 착공을 시작으로 2028년 중반기에 입주를 계획하고 있다.

지주택의 성공률이 낮다는 인식이 있지만, 하남 스타포레는 시공사가 선정되어 사업 승인 접수만 남은 상태로 안정성이 높다. 지금이 조합원으로 참여할 마지막 기회이며, 이후에는 일반분양으로 전환된다. 청약통장이 있어도 가산점 부족으로 매수 기회를 놓칠 수 있어 신중한 판단이 요구된다.

문의 1688-3408