대출 규제로 분양시장 안갯속…교통 특화 단지 주목

6월 27일 강력 대출 규제, 실수요자·공급자 분양 전략 ‘재정비 필요’

대출 문턱 높아지면서, 규제 적용 피한 기존 분양 단지 실수요자 사이에서 주목

오피스텔은 '준주택'으로 분류되어 대출 규제 대상에서 제외

역세권·GTX 개발 호재에 청약·분양 열기 ‘꾸준’

'6·27' 초강력 대출 규제로 부동산 시장 관망세가 짙어지면서 분양시장 그야말로 안갯속 전망이다.

수요자 입장에서는 대출 규제로 인한 자금 계획에 변수가 생겼고, 공급자 입장에서도 수요 감소에 따른 ‘흥행 성적’을 다시 고려할 필요가 생겼기 때문이다.

먼저는 정부의 6.27 대출규제 이후 수도권 주택시장에 대출 문턱이 높아지면서, 규제 적용을 피한 기존 분양 단지들이 실수요자 사이에서 주목을 받고 있다.

이처럼 대출이 쉽지 않은 환경 속에서 6.27 대출규제 전 분양을 시작한 단지들은 실수요자들이 비교적 손쉽게 접근할 수 있는 대안으로 떠오르고 있다.

이에 따라 교통호재를 품은 단지에서 완판 사례도 나오고 있다.

지난 4월 경기도 남양주시 호평동에 공급된 ‘두산위브더제니스 평내호평역 N49’이 지난 7월 분양 전 세대 완판을 기록하며 성공적으로 분양을 마쳤다

두산위브더제니스 평내호평역 N49는 평내호평역 도보 2분 거리 초역세권인 동시에 단지 인근에 경기 동북부 공공의료원 유치에 따른 병세권, 학세권 입지가 실수요자의 높은 관심을 끌었다. 여기에 GTX-B노선(2030년 예정)이 완공되면 서울역까지 20분대 진입이 가능해질 전망이다.

다음으로 롯데건설이 인천 계양구 효성동에 위치한 대단지 아파트 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’의 일반분양 3,053가구가 지난 5월 분양을 완료했다.

‘계양 롯데캐슬 파크시티’는 2024년 서울 및 수도권에서 분양된 단일 단지 중 최대 규모로 공급된 아파트로, GTX D·E노선, 대장홍대선 청라연장선, 경인고속도로 지하화 등 다양한 교통 개발 계획이 예정되어 있어 입지적 장점이 부각됐다.

다음으로 정부의 강도 높은 대출 규제가 시행되면서 서울 오피스텔 시장이 주거 및 투자 대안으로 주목받고 있다.

아파트 시장에서 자금 마련이 어려워진 수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 오피스텔로 유입되며, 올들어 상승세를 보이던 오피스텔 시장에 추가적인 상승 동력이 될 것으로 기대되고 있다.

반면, 이번 대출 규제는 주택법상 ‘주택’으로 분류되는 아파트, 다세대, 연립 등에만 적용되며, ‘준주택’으로 분류되는 오피스텔은 규제 대상에서 제외됐다.

이에 따라 오피스텔은 6억원 초과 대출 제한과 소유권 이전 전 전세대출 금지 등 주요 규제에서 자유로워, 상대적으로 대출 조건이 유리한 주거 상품으로 주목받고 있다.

6.27 대출규제에 따라 수도권에서 신규 주택담보대출 한도는 최대 6억원으로 제한됐으며, 다주택자 대상 대출 차단 등 규제 강도가 대폭 강화됐다.

여기에 지난 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 도입되면서, 대출 가능 금액도 줄었다.

이 같은 규제 속에서도 수도권 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.

부동산 R114에 따르면 올해 7월 기준 수도권의 3.3㎡당 평균 매매가는 2884만원에 달한다. 전용면적 84㎡ 기준으로 환산하면 약 9억9,600만원 수준이다. 대출 한도인 6억원을 초과하는 약 3억9600만원을 실수요자가 자력으로 마련해야 하는 셈이다.

이처럼 대출 규제로 분양시장 ‘안갯속' 전망을 보이면서 수도권 ‘교통 특화’ 단지가 내 집 마련 수요를 중심으로 주목을 받고 있다.

교통호재는 부동산 미래가치를 좌우하는 핵심 요소로 손꼽힌다. 지역 내외로 접근성이 개선되고, 인구 유입으로 인한 생활 인프라 확장 등으로 주거 환경이 우수해지면서 부동산 가치도 크게 상승한다는 분석이다.

특히 수도권에서는 서울 강남 등 핵심 도시로 이어지는 교통호재가 예정된 지역 위주로 수요자들의 관심이 늘고 있다.

특히 인천과 경기 일부 지역은 GTX(수도권광역급행철도) 개통예정으로 서울 접근성이 뛰어난 입지를 갖춘 단지들이 주거 가치 측면에서 재조명받고 있다.

실제 부동산 시장에서는 이른바 ‘역세권 프리미엄’에 GTX, 지하철 연장 등 대형 교통호재가 더해진 교통 특화 단지들이 청약 시장은 물론, 실거래가에서도 강세를 보이고 있다.

한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 5월 경기 화성 동탄2신도시에서 공급된 ‘동탄 포레파크 자연앤 푸르지오’는 351세대 모집에 무려 2만6372건의 청약이 몰리며 평균 75.1대 1의 경쟁률로 모든 세대가 1순위로 마감됐다. 단지 인근에는 동탄 트램 2호선(2028년 개통 예정)이 조성될 예정이며, GTX-A 노선을 이용해 서울역까지 20분대 진입이 가능한 서울 접근성이 수요자들의 높은 호응을 받은 것으로 분석된다.

6월 경기 의왕 고천동에서 분양한 ‘제일풍경채 의왕고천’은 일반공급 165세대 모집에 3560건의 청약이 몰려 평균 21.6대 1의 경쟁률을 기록하며 전 세대 1순위에서 청약을 마감했다. 단지에서 도보 5분거리에 ‘인덕원~동탄 복선전철 의왕시청역’이 들어설 예정으로 향후 역세권 아파트로 거듭나고, 인덕원역에서는 GTX-C 노선 개발도 추진 중이어서 수요자들의 관심이 높았다.

주택 매매시장에서도 교통 특화 단지들은 상승세를 이어가고 있다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 인천 청라국제도시 ‘청라호수공원 한신더휴’ 전용 84㎡는 지난 5월 7억5000만원(11층)에 거래되며 1년 전 대비 약 4500만원(6.4%) 올랐다. 같은 기간 인천 전체 아파트 평균 매매가 상승률(3.2%)의 두 배 수준이다. 현재 개발중인 지하철 7호선 연장 정차역 예정지 인근에 위치해 있고, GTX-D·E 노선 수혜 기대감이 반영된 것으로 보인다.

경기 남양주시 다산신도시의 ‘다산 e편한세상 자이’ 전용 84㎡ 역시 지난해 5월 8억4,500만원에서 올해 9억700만원(19층)으로 7.3% 상승했다. 인근 8호선 다산역과 GTX-B 노선 개발 호재가 주요 원인으로 작용했다. 반면 남양주시 전체 평균 상승률은 4.4%에 그쳤다.

한 부동산 전문가는 “수도권에서는 교통호재 유무로 출퇴근 가능 여부가 결정되다 보니 다른 개발호재보다 부동산 가치 상승에 높게 기여하는 경우가 많다”고 말했다.

다음은 수도권에서 분양중인 ‘교통 특화’ 단지 현황이다.

덕소역 라온프라이빗 리버포레 광역 조감도

●덕소역 라온프라이빗 리버포레=라온건설이 경기 남양주시 덕소뉴타운에서 선보이는 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 정당계약 후 처음으로 잔여세대를 7월 중순부터 선착순 분양한다.

‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’는 경기 남양주시 와부읍 덕소리 일원(덕소2구역 주택재개발정비사업)에 위치하며, 지하 3층~지상 29층 10개동 총 999세대로 전용 59·84·114㎡ 348세대가 일반 분양된다.

단지가 들어서는 덕소뉴타운은 총 9개 구역으로 나눠 개발되며 약 8,500여 세대 규모의 주거단지가 조성된다. 또 대규모 주거단지를 비롯해 다양한 생활편의시설이 들어설 계획이다.

이러한 미니신도시급 개발을 통해 노후화된 지역이 수도권을 대표하는 신흥주거지로 탈바꿈될 예정이다. 덕소뉴타운의 가장 핵심이 되는 곳은 경의중앙선·KTX 덕소역 북측에 자리한 5개 구역으로 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 포함된다.

이 단지는 경의중앙선과 KTX가 지나는 덕소역이 도보 거리에 자리한 역세권 아파트다. 덕소역은 GTX-E, F 노선(계획)이 추진 중이다. 특히 지난해 1월 25일 국토교통부가 발표한 ‘교통 분야 3대 혁신 전략’에 따르면, F 노선의 경우 D 노선과 직결돼 덕소역에서 강남까지 환승 없이 한 번에 이동이 가능할 전망이다.

차량을 통한 교통망도 편리하다. 특히 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’는 덕소뉴타운에서 가장 서울 접근성이 뛰어난 곳으로 평가받고 있다. 덕소삼패IC가 바로 인근에 자리하고 있기 때문이다. 덕소삼패IC는 서울양양고속도로·서울외곽순환고속도로·북부간선로·올림픽대로 등으로 빠르게 이동할 수 있으며, 서울 강동구와 잠실까지 20분대에 도착할 수 있다.

다양한 생활 인프라도 갖췄다. 남측으로 상업지역이 도보권에 자리하며 롯데마트, 행정복지센터, 와부체육문화센터 등의 생활편의시설도 갖추고 있다. 또 미사대교를 통한 미사강변도시 이동도 수월해 신세계백화점, 스타필드 하남 등도 인접하다. 바로 인근에 덕소초교가 있으며 와부중, 예봉중 등도 도보 거리에 마련돼 있다. 여기에 남양주 명문 학교로 꼽히는 와부고와 덕소고도 인근에 자리한다.

단지는 도보 거리에 한강공원삼패지구, 남양주 한강변 시민공원 등이 위치한 한강 생활권 아파트다. 이에 따라 일부 세대는 한강 조망을 누릴 수 있다. 여기에 덕소유수지생태공원, 월문천 등도 가깝고, 단지 내에는 약 600평 규모의 어린이공원이 조성될 예정으로 친자연적인 주거환경이 기대된다.

단지 관계자는 “뛰어난 서울접근성과 한강이 가깝다는 점, GTX 수혜가 기대되는 경의중앙선 덕소역이 도보 약 5분 거리에 자리하고 있다는 점이 높은 주거 가치를 평가받은 것으로 보인다”며 “인근에 지역 명문 학군이 자리하고, 주변 다양한 공원들을 중심으로 쾌적한 주거환경이 기대된다는 점에서 향후 주거 가치는 더욱 높아질 것”이라고 말했다.

계약금은 5%이며 2028년 3월 입주예정이다.

분양문의 1661-2247

평촌 비비힐스 조감도

●평촌 비바힐스=착공에 들어가 2029년 개통예정인 ‘인덕원-동탄역 복선전철’(인동선) 호계사거리역 예정지 초역세권 30m 호계사거리 코너상가인 '평촌 비바힐스(구 비바힐스 호계)’ 주상복합 상가와 오피스텔 등이 올 9월 준공을 앞두고 본격적인 분양 및 임대에 들어간다.

‘평촌 비바힐스’ 주상복합 상가의 정확한 위치는 호계동 960-1번지 외 2개 필지이며, 근린생활시설 외, 오피스텔, 소형 아파트(아파트형 주택)으로 시공되고 있는 지하 6층, 지상 15층 규모의 주상복합으로 지하는 모두 주차장으로 사용된다.

지상 1층~3층까지는 근린생활시설 46실, 4층부터 11층까지는 오피스텔 72실(1.5룸, 2룸), 12층부터 15층까지는 아파트형 주택(구 도시형 생활주택) 44세대(원룸, 1.5룸, 2룸)으로 총 162개 호실로 구성되며 주차는 125대가 가능하다.

‘평촌 비바힐스’의 오피스텔과 아파트형 주택(구 도시형 생활주택)은 2027년까지 한시적으로 적용되는 주택 수 제외 혜택에 더해, 교통과 입지, 설계, 생활 인프라까지 실거주 관점에서 균형 있게 구성돼 있다는 평가를 받고 있다.

‘평촌 비바힐스’ 업계 관계자는 "해당 단지는 한시적으로 주택수에서 제외되는 특례를 적용받는데다, 뛰어난 교통 접근성과 미래 개발 호재까지 갖춰 안양 호계동 내에서도 희소가치가 크다"고 설명했다.

2029년 인동선 호계사거리역(예정) 완공에 따른 초역세권의 주거와 상권이 어우러져 최고의 수익을 창출 할 수 있는 최고 매력적인 건축물이 될 것으로 예측되며, 호계사거리 코너에 입지해 상가투자의 성공요소인 가시성과 접근성을 두루 갖췄다.

‘인덕원-동탄역 복선전철’은 안양시 인덕원역에서 의왕, 수원, 용인, 화성 동탄역까지 약 39km(38.968km)의 노선으로 총 18개 역이 들어설 계획이다. ‘인덕원-동탄역 복선전철’이 지나는 지역은 인구만 도합 약 400만명(393만명. 통계청 2024년 4월기준)에 달할 만큼 수도권 남부의 주요 지역에 해당된다. 개통되면 안양 인덕원에서 화성 동탄까지 약 30분 가량 소요되는 등 수도권 남부지역들이 한층 더 가까워지게 된다.

당 상가 주변지역이 재개발이 완료되어 약 10,000여 배후세대가 확보됨에 따라 안양의 최신 신규 최신 주거단지로 탈바꿈하여 최고 대단지의 주거단지 변화로 인한 호계사거리 최고의 상권에 위치했다는 평가를 받고 있다.

1번 국도, 경수대로가 지나는 길목의 사거리로 서울, 평촌 방면과 수원, 의왕, 강남, 사당,과천, 분당 방면과 군포, 산본, 안산 방면의 교차점인 교통의 요지 초 역세권 호계사거리 코너 대로변에 입지에 최고의 입지여건을 자랑한다.

인동선 호계사거리역(동탄-인덕원)착공 시작되어 2029년 개통시 최고의 초역세권 중심상권으로 부상할 가능성 있다는 것이 인근 중개업소 관계자들의 공통적인 견해다.

평촌 비바힐스가 자리한 곳의 주변은 4,154세대(평촌 어바인퍼스트 아파트, 평촌 어바인퍼스트 더샵)의 아파트와, 맞은 편으로 안양 호계 종합시장이 있고, 배후로는 안양국제유통단지가 자리하고 있으며 또, 안양 호계 종합시장 옆으로는 최근 입주한 2,886세대의 평촌 센텀퍼스트 아파트가 자리하고 있다.

2025년 5월 현재 정형외과 입점이 확정되었으며 비바힐스 호계 상가 등의 납부조건은 계약시 계약금 10%를 납부하면 준공시까지 더 납부할 금액은 없으며 2025년 9월 준공예정이며 ㈜한국토지신탁이 자금관리를 시공은 우암건설(주)가 맡았다.

분양문의 1668-0300