서울 집값 부담···서울 옆세권 경기 신축에 관심 고조

서울의 높은 주거비 부담이 점점 커지자 거주지를 옮기려는 ‘탈서울’ 행렬이 꾸준히 이어지고 있다. 특히 서울을 떠난 10명 중 6명은 경기도로 이주한 것으로 나타났다.

통계청의 국내인구이동통계에 따르면, 최근 1년간(2024년 8월~2025년 7월) 서울의 순유출 인구는 2만9,577명으로 집계됐다. 서울로 전입한 인구보다 전출한 인구가 더 많았다는 뜻이다. 서울에서 타 시도로 전출한 전체 인구는 46만8,212명이며, 이 중 60.38%인 28만2,719명이 경기도로 이동했다.

같은 기간 경기도에 전입한 전체 인구 54만9,865명 가운데 51.42%(28만2,719명)는 서울에서 왔다. 통계 작성이 시작된 2012년 이후 매년 절반 이상을 유지하고 있는 것이다. 순유입 인구는 4만4,041명이며, 서울에서 이동해온 인구만 4만6,993명에 달한다.

행정구역별로 살펴보면, 광명(15.94%), 안양(10.57%), 파주(9.86%), 양주(9.33%), 의정부(9.03%) 순으로 서울과 인접한 도시들에 서울 전출자들이 집중됐다.

서울에서 경기도로 이주한 주된 이유는 ‘주택’으로, 12년 연속 가족이나 직업보다 높은 비중을 차지했다. 서울의 집값 부담이 나날이 커지면서, 실수요자들이 내 집 마련을 위해 경기 지역으로 눈을 돌리고 있다는 업계의 분석이다.

실제 서울에서 거주하는 사람들의 주거부담이 계속해서 커지고 있다. 주택 매매가는 물론 분양가, 심지어 전세값이 갈수록 오르고 있다 보니 서울에 비해 상대적으로 가격이 낮은 경기도 분양 단지에 대한 관심이 높아지고 있다.

부동산R114에 따르면 지난 8월 22일 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 4654만 원으로 확인됐는데 같은 시기 경기도(1853만 원)보다 2.5배 이상 높은 수치다.

서울의 평균 전세가격이 6억5,823만 원인 점을 고려하면, 경기권에서는 서울 전세값 수준으로도 내 집 마련이 가능하다는 셈이다. 결론적으로 서울 전세금에서 조금만 자금을 더하면 경기도에서 신축 아파트를 살 수 있다는 점이 영향을 준 것이다.

서울 신축 분양가도 경기와 비교해 2배 가량에 달했다.

주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 지난 7월 말 기준 서울 민간아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격(공급면적 기준)은 평균 4536만 원인 반면 경기는 2223만 원에 불과했다.

참고로 부동산 전문업체가 분석한 올 8월 기준 서울 84㎡ 평균 분양가는 16억8588만 원이다.

이처럼 주거부담이 크다 보니 서울을 떠나는 이들이 점차 늘고 있다.

지난 2021년 서울의 인구수는 950만9458명에서 △2022년 942만8372명 △2023년 938만6034명 △2024년 933만1828명 △2025년 8월 932만1863명으로 감소세다.

특히 경기도로 향하는 이들이 상당수를 차지한다. 올해 7월까지 서울 전출 인구 28만4063명 중 경기도로 이사한 사람은 절반이 넘는 16만6636명에 달한다.

분양가 역시 마찬가지다.

주택도시보증공사의 민간 아파트 분양가격 동향 자료를 보면, 7월 말 기준 서울의 평(3.3㎡)당 평균 분양가는 4,543만8,000원으로, 경기 평균(2,226만7,000원) 두 배에 달한다. 동일한 면적의 아파트라도, 서울보다 경기에서 훨씬 저렴하게 분양 받을 수 있다는 얘기다. 전용면적 59㎡(공급면적 85㎡) 기준으로 환산하면, 서울의 평균 분양가는 약 11억6,800만 원에 달해 경기도(5억7,200만 원)와 가격 차이가 뚜렷하다.

올해 경기에서 분양한 고양 더샵포레나(고양·1순위 평균 4.73대 1), 호현 센트럴 아이파크(안양· 6.7대 1), 망포역 푸르지오 르마크(수원·14.4대 1) 등 청약경쟁률 높았던 이유다. 이들 단지들은 서울까지 30분이면 갈 수 있을 정도로 서울 접근성이 뛰어나다.

분양에 나섰던 신축 아파트의 분양가도 비교적 저렴했다. 고양 더샵포레나의 경우 가장 큰 평수인 74㎡(이하 전용면적)가 최고 6억3900만 원으로 6억 원대에 불과했다. 호현 센트럴 아이파크는 59㎡가 최고 7억6990만 원, 84㎡가 최고 11억1010만 원으로 책정됐다. 망포역 푸르지오 르마크 84㎡는 11억4510만 원~11억9230만 원이다.

한 부동산 전문가는 "탈서울은 단순한 집값 문제를 넘어 중장기적인 인구·주거 구조 변화"라며 "수도권 주요 지역으로의 인구 분산이 더 빨라질 수 있고 수도권 내에서도 입지에 따른 양극화가 심해질 것"이라고 말했다.

전문가는 이어 "탈서울과 맞물려 서울에 비해 분양가가 비교적 싸면서도 교통망이 잘 구축된 분양 단지에 대한 관심이 커지고 있어 당분간 이같은 인기는 계속해서 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

여기에 더해, 최근 시행된 6.27 대출 규제로 주택담보대출 가능 금액이 최대 6억 원으로 일괄 제한되면서, 고가 분양이 많은 서울에서는 자금 조달에 제약이 더 커졌다.

또 다른 전문가는 “대출 규제 영향으로 수도권 전반의 거래량은 다소 주춤한 상태지만, 서울의 집값은 좀처럼 떨어질 기미가 보이지 않고 오히려 내 집 마련 부담만 커진 상황”이라며 “현실적인 대안으로 자리잡은 경기도는 교통망 확충으로 서울 접근성이 향상되는데다 가격 부담은 줄이면서도 신축에 살 수 있어 관심이 이어질 것으로 전망된다”고 말했다.

서울에서의 주거부담이 커지면서 서울 접근성이 좋고 가격이 저렴한 경기도 신축 단지에 대한 인기가 높아지고 있다.

하남 스타포레 3차 투시도

●하남 스타포레 3차=대표적으로 하남 스타포레 3차가 있다. 3기 신도시 최고의 입지를 자랑하는 하남 교산신도시 인근에 위치한 경기 하남시 덕풍동 376-9 일원에 총 2,500세대 대단지 랜드마크 신축 아파트란 평가를 받고 있다.

‘하남 스타포레’로 1, 2차 완판에 이어 안정성·사업성 ‘분위기 반전’을 보이며 3차 조합설립도 순항중이다.

하남 교산지구 내 핵심 입지에 자리잡은 이 단지는 3기 신도시 중 교통, 생활, 교육 인프라 모두 최상급으로 평가받고 있다.

하남 원도심에 새바람을 불어넣고 있는 지역주택조합 아파트인 ‘하남 스타포레’는 본격적인 사업 전개를 앞두고 조합원 모집에 박차를 가하고 있다.

‘하남스타포레’는 그동안 지역주택조합 사업 초기 단계에서 흔히 발생하는 인허가 미비로 인한 불확실성을 딛고, 도시관리계획, 건축심의, 조합설립 인가 등 주요 행정 절차를 모두 완료하며 사업의 안전성을 확실히 확보했다는 평가를 받고 있다.

이러한 기반 위에서 ‘하남스타포레’는 2025년 내 사업계획 승인 신청을 예정하고 있으며, 현재 조합원 모집은 활발하게 진행 중이며 인허가를 갖춘 지역주택조합 아파트라는 점에서 일반 소비자들 사이에서도 안정성과 투자 가치 면에서 주목할 필요가 있다는 의견이 확산되고 있다.

특히 하남 스타포레가 위치한 하남 원도심은 오랜 기간 정체되어 있던 개발이 지체됐던 지역으로, 이번 아파트 사업을 기점으로 지역 활성화와 더불어 주거환경 개선, 부동산 가치 상승까지 기대되고 있다.

실제로 경기 하남시의 경우 교통망 개선의 기대가 높아지면서 정부의 ‘가계대출 관리 방안’(6·27 부동산 대책) 시행 등 대출 규제가 강화된 이후에도 아파트 가격 상승 추세를 이어가고 있다.

이와 맞물려 최근 하남 구도심 재개발이 속도를 내고 있다. 지난 7월에 송파하남선(서울지하철 3호선 연장)의 기본계획 통과로 인해 하남시청역이 향후 교통 요지로 급부상하면서다.

송파하남선은 3호선 대화~오금 구간을 연장해 5호선 하남시청역까지 잇는 총길이 11.7㎞ 노선이다.

새 노선이 개통되면 하남에서 서울 강남권까지 이동 시간이 기존 1시간 10분대에서 40분대로 줄어들 것으로 전망되고 있다.

특히 하남시청역 주변 역세권에 위치한 재개발 구역들이 수혜지역으로 크게 주목받고 있는 모습이다.

기존 5호선과 함께 3호선이 지난다는 건 강남·대치권역과 광화문 업무지구도 한 번에 갈 수 있다는 뜻이기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “교통 신설 효과는 종착역에 가까울수록 효과가 큰데 3호선 연장선인 송파하남선은 하남시청역 인근이 가장 혜택을 볼 것”이라고 전했다.

서울 집값이 지속 상승하면서 서울시민들의 내 집 마련 부담이 가중되고 있다. 이에 따라 집을 사기 위한 서울시민들의 탈서울 행렬이 가속화되며 하남 등으로 몰린 것으로 나타났다.

특히 서울 거주자 상당수가 하남지역 아파트를 구입했다. 같은 기간 하남시 아파트 매매 중 35.8%를 서울 거주자가 사들였다. 하남의 아파트 10채 중 3.5채를 서울시민이 구입한 것이다. 앞서 5월에는 42.1%에 달한 것으로 나타났다.

이는 서울시민들이 경기도 내 가장 선호 지역으로 하남을 선택한 것이 눈에 띈다. 이 같은 현상은 하남이 서울과 맞닿은 데다 강남과도 근접해 서울의 웬만한 지역보다 더 괜찮은 지역이라는 평가와 무관치 않아 보인다.

다만 정부가 주택담보대출 상한액을 6억 원으로 제한하는 등 고강도 대출 규제로 가격 조정을 관망하는 수요가 잠재된 만큼 매수 심리가 위축돼 거래량이 다소 둔화한 현상이 나오고 있다.

동남권에 있는 하남 교산지구는 교통망 확충 기대감이 높다. 3호선 연장 ‘송파하남선’과 9호선 연장 ‘강동하남남양주선’ 사업이 추진 중이며, 3만3000여가구 규모로 개발된다. 스타필드 하남, 5호선 등 기존 인프라와 연계가 가능하다.

하남 스타포레 조합 관계자는 “하남 스타포레는 초기 리스크를 넘긴 상태로사실상 안전성과 시세 모두를 확보한 상태에서 추진되는 지역주택조합 아파트”라며, “합리적인 가격에 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자라면 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

관계자는 이어 “하남 스타포레 3차는 2020년 개정된 7.24 주택법의 적용을 받는 지역으로 초기 단계에서 법적 안전장치 측면에서도 긍정적이다”며 “인접 단지의 선례와 최근 분위기에 따라 추진 일정이 더 빨라질 가능성도 있다”고 말했다.

문의 1688-3408

중흥S-클래스 힐더포레 투시도

●중흥S-클래스 힐더포레=경기도 구리에서 31개월 만에 1,000가구 이상 규모의 대단지 아파트 분양이 예고됐다. 주인공은 중흥토건이 구리시 교문동에서 9월 공급을 앞둔 ‘중흥S-클래스 힐더포레’다.

신축 아파트 공급이 드문 지역 특성과 대단지 희소성이 맞물리며 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.

딸기원2지구 재개발 정비사업을 통해 공급되는 이 단지는 지하 4층~지상 15층, 22개 동, 1·2단지 총 1,096세대로 조성된다. 이 가운데 전용 59·84㎡ 637세대가 일반분양 물량이다. 주력 평형은 △59㎡A 216세대 △59㎡B 54세대 △84㎡A 254세대 △84㎡B 113세대 등 실수요자 선호도가 높은 중소형 중심이며 분양가를 59㎡ 6억 원대·84㎡ 8억 원대로 예상하고 있다.

단지는 남향 위주 배치와 판상형 구조로 채광과 통풍을 극대화했으며, 일부 1층 세대에는 개인 정원을 도입했다. 실내 골프연습장, 헬스케어센터, 작은도서관, 경로당 등 다양한 커뮤니티 시설도 마련된다.

교통 여건 역시 뛰어나다. 지하철 7호선 상봉역과 8호선 구리역 접근성이 우수해 강남·잠실 등 주요 업무지구로 20분대 이동이 가능하다.GTX-B(계획) 상봉역, 수도권 제1순환고속도로, 북부간선도로, 강변북로 등 광역 교통망도 풍부하다. 특히 올해 개통된 고덕토평대교로 강동구 진입 시간이 크게 단축됐다.

생활 인프라도 풍부하다. 반경 3km내 코스트코 상봉점, 홈플러스 신내점, 롯데백화점·아울렛 구리점 등이 있고, 한양대 구리병원과 동부제일병원,CGV·롯데시네마 등 의료·문화시설도 가깝다. 구리시청, 구리소방서, 구리아트홀 등 공공 인프라도 단지 주변에 자리한다. 교육 환경으로는 단지 내 어린이집, 인근 도림초·서울삼육중·고교 등이 반경 1.5km내에 위치하며, 초등생 전용 셔틀버스도 운영될 예정이다.

자연환경도 장점이다. 단지 인근에는 소공원과 완충녹지가 조성되며, 남쪽 망우산과 북쪽 구릉산이 단지를 감싼다. 망우역사문화공원, 중랑캠핑숲, 둘레길 등도 가까워 도심 속 친자연적 주거환경을 누릴 수 있다.

부동산R114 자료에 따르면, 구리시는 전체 아파트의 약 68%가 준공 20년 이상 노후 단지다. 전체 4만8,084가구 중 3만2,730가구가 노후주택으로 집계됐다. 특히 대단지 아파트 공급 공백도 길었다. 지난 2023년 2월 분양한 ‘구리역롯데캐슬시그니처’(1,180가구) 이후 대단지 분양은 전무한 상황이다. 최근 5년간(2021~2025년 8월) 일반 공급된 신규 아파트는 1,481가구에 불과하며, 올해는 입주 물량조차 없어 ‘새 아파트’의 희소가치가 더욱 커지고 있다.

시장에서는 대단지 아파트의 강점이 수치로 입증되고 있다. 올해 7월 전국 1,500가구 이상 아파트의 3.3㎡당 매매가는 2,798만원으로 전년 동기(2,573만원) 대비 8.74% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 △1,000~1,499가구 5.78% △700~999가구 5.59% △500~699가구 4.9% △300~499가구 4.65% △300가구 미만 3.19%로, 세대 규모에 따른 가격 상승률 차이가 뚜렷하게 나타났다.

거래량에서도 인기를 확인할 수 있다. 올해 1~8월 수도권에서 가장 많이 거래된 단지는 서울 송파구의 6,664가구 규모 ‘파크리오’로 240건의 거래가 이뤄졌다. 경기에서는 2,633가구 규모 ‘인덕원자이SK뷰’가 280건으로 거래 1위를 기록했으며, 인천에서는 1,533가구 규모 ‘송도 자이 더스타’가 162건 거래되며 최다 거래 단지로 집계됐다.

‘중흥S-클래스 힐더포레’ 견본주택은 구리시 교문동 현장 인근에 마련되며, 오는 9월 개관을 앞두고 있다.

분양문의 1660-0999

안양자이 헤리티온 투시도

●안양자이 헤리티온=경기도 안양시에서 GS건설이 9월경 분양하는 ‘안양자이 헤리티온’이 주목받는다.

‘안양자이 헤리티온’은 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 주택재개발정비사업을 통해 공급되며, 지하 5층~지상 최고 29층 17개 동, 총 1,716가구 규모의 대단지로 조성된다. 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다.

일반분양 물량의 전용면적별 가구수는 △49㎡ 164가구 △59㎡ 404가구 △76㎡ 39가구 △84㎡ 25가구 △101㎡ 7가구 등 중소형 중심으로 공급되며 84㎡의 분양가를 12억 원대로 예상하고 있다.

도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 ‘역세권’ 입지로 가산디지털단지역을 비롯해 서울역, 용산역, 종각역 등의 주요 업무지역으로 환승 없이 한 번에 도달 가능하다. 특히, 명학역에서 서울방향으로 한 정거장인 안양역(1호선)은 월곶판교선(월판선)이 개통 예정이고, 명학역에서 수원방향으로 한 정거장 거리인 금정역(1,4호선) 역시GTX-C노선이 계획돼 있어 향후 교통여건은 향상될 전망이다.

주거 쾌적성도 돋보인다. 단지 남측으로 수리산이 접해 있어 쾌적한 주거환경은 물론 수리산 조망(일부가구)이 가능하고, 안양천 수변 산책로, 명학공원 등의 공원시설도 도보권에 있어 여유로운 여가생활이 가능하다.

우수한 교육 및 생활 인프라도 가치를 더한다. 단지 남측 도보권에 명학초가 있는 것을 비롯해 성문중, 성문고 등의 각급 학교를 걸어서 통학 가능하고, 인근에 신성중, 신성고도 위치해 있다. 여기에 수도권 대표 학원가 중 하나인 평촌학원가도 차량으로 쉽게 이동할 수 있어 우수한 교육환경을 자랑한다.

롯데백화점(평촌점), 이마트(안양점), 홈플러스(평촌점), 뉴코아아울렛(평촌점) 등의 대형유통시설을 비롯해 안양 1번가, 만안구청, 보건소, 메트로병원, 안양아트센터 등의 다양한 편의시설도 차량으로 쉽게 이용할 수 있다.

견본주택은 경기도 안양시 만안구 안양동 일원에서 9월 중 개관할 예정이다.

분양문의 1644-2654