상가 투자 오피스텔 투자처럼 하면 필망(必亡)하는 이유
최근 수익형 부동산 투자의 무게중심이 아무래도 오피스텔 보다는 상가쪽으로 기울고 있는 듯하다. 오피스텔에 비해 상가의 규제가 덜한 이유도 있지만 잘 만 고르면 안정적인 임대수익에다 시세차익도 가능하기 때문이다.
정작 투자자들이 눈길을 상가투자쪽으로 돌리고 있는데 문제는 상가투자는 오피스텔 투자와 분명 다르다는 점이다.
먼저 상가투자는 오피스텔에 비해 초기 투자금이 많이 들고 초보자가 접근하기 힘든다는 점이다. 또한 입지나 우량 임차인 유치 여부, 업체의 상권활성화 방안, 유동인구 동선 등 여러모로 따져봐야 할 사항이 많다.
실제 상가시장에 뭉칫돈들이 몰리고 있다. 금성백조건설은 최근 경기 김포 한강신도시 Cc-03블록에서 선보인 '한강신도시 구래역 예미지' 상업시설 계약이 완료됐다. 단지 내 프리미엄 스트리트형 상업시설인 애비뉴스완도 아파트와 함께 '조기 완판' 됐다. 애비뉴스완은 단지 바로 앞 도시철도 구래역과 복합환승센터를 마주하고 있는 초역세권 상가로 풍부한 유동인구가 최대 강점이며 포르투갈 리스본 거리를 옮겨 놓은 듯한 이국적인 건축 콘셉트로 차별화가 적중했다는게 업계의 평가다.
비슷한 시기에 분양한 KnB가 시행하고 신한종합건설이 시공하는 '안양 센트럴 헤센' 상가도 높은 청약경쟁률과 조기 완판을 기록했다. 이미 초기부터 계약을 받은 상가 58실 또한 계약 첫날 모두 완판되는 쾌거를 이뤘다.
이처럼 상가투자자 인기를 끌자 마치 상가투자를 오피스텔 투자와 같이 생각한다면 낭패를볼 가능성이 높아 주의가 요구된다. 상가 투자는 임차인이 거주하는 것과는 분명 다르기 때문이다.
먼저 상가투자는 상가가 아니라 상권에 투자해야 한다. 그만큼 입지가 중요하다는 의미로 상권은 변화하는 생물과도 같다는 의미다. 상권은 오랜기간에 걸쳐 변화하기도 하지만 급변하는 경우도 적지 않다. 따라서 상권과 입지는 동시에 분석을 해야 한다.
다음으로 주거용 상품은 남향이 좋지만 상가는 북향이 유리하다. 주거용인 주택은 향, 채광, 조망 등이 중요하지만 점포는 반대다. 햇빛을 받으면 상품이 상하거나 변색 우려가 있어 창문을 가려야 하는 곳이 많기 때문이다.
영업면에선 그만큼 손해다. 따라서 상가 임차인들은 점포를 선택할 때 입지나 가격 등이 비슷하다면 남향보다 북향을 선호한다.
엘리베이터 유무도 상가가치를 결정하는 중요요소다. 층별 차별화 전략으로 에스컬레이터가 급부상하고 있다.
이는 상가로의 층간 유동인구 유입과 이동이 수월하도록 에스컬레이터를 설치해 백화점이나 대형 쇼핑몰에서 볼 수 있는 공간구조 분석 기법을 도입한 것으로 업계는 분석하고 있다.
한 상가건물안에 엘리베이터와 에스컬레이터가 있는 경우 주상복합이나 오피스텔, 오피스 등 고층의 경우 엘리베이터의 효용성이 강조되지만 중저층의 상가라면 에스컬레이터의 효용가치가 높아지게 된다는 것이다.
저층 상가의 경우 엘리베이터만 있게 되면 기달리는 시간으로 인해 사람들의 상가 이용이 줄어들게 된다는 단점이 있다. 반면 에스컬레이터에 이용률이 높은 것은 그만큼 이용의 편의성 면에서 더 이익이 되어 상권활성화에 도움이 된다는 것이다.
투자하려는 상가 앞에 6차선 이상의 도로나 하천, 둑 등이 있으면 피해야 한다. 고객들의 접근성이 떨어지기 때문이다. 따라서 도로 폭이 좁으면 연결상권이 돼 유리하다는 것이다.
또한 주간과 야간, 평일과 주말 적어도 최소 4번은 둘러봐야 한다. 시간때별 요일별 유동인구와 매출의 차이를 확인해야 하기 때문이다.
퇴근길 동선상에 있는 점포인지 따져라. 상가투자 속설에는 ‘출근길보다는 퇴근길 동선을 주목하라’는 말도 있다. 바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면 퇴근길에 입지한 점포는 여유를 가지고 둘러보기 때문이다.
따라서 상가에 투자해 성공하려면 해당 상권의 소비주체들이 퇴근시간 등에 주로 이용하는 도로나 골목길이 어디며, 역세권일 경우 주 동선이 어떻게 흐르는지를 종합적이고 다각적으로 판단해야 한다.
퇴근길 동선이나 노루목 여부를 확인할 수 있는 가장 좋은 방법 중 하나는 노점상이 포진해 있는 라인, 광역버스, 마을버스 등 타 지역으로 쉽게 이동이 가능한 교통수단 연계여부, 랜드마크 상업시설이나 백화점, 할인점, 영화관, 공원 등 집객효과를 갖춘 시설물들이 인근에 있는지를 살피는 것이 있다.
상가투자는 본인 자본의 80%선에 20%는 예비자금, 대출은 40%선으로 맞춰라. 한국은행이 미국 금리인상이 있더라도 당분간은 기준금리 인상이 없을 것라고 발표는 했지만 혹시 모를 변수를 감안해야 한다.
10억원짜리 상가에 투자하는데 작년까지 자기자본이 3~4억원이 필요했다면, 앞으로는 관련 금융상품을 활용하더라도 최소 5억원은 있어야 투자할 수 있을 것으로 보인다. 상가도 대출규제 영향에 진입해 예전보다 지렛대(leverage) 효과를 기대하기 힘들다는 뜻이다.
새로 상권을 형성하는 신도시나 택지지구에서는 ‘초기선점’이 더욱 중요해졌다. 또한 분양가가 적정선인지, 임차수요와 공실여부는 기본으로 따져야 한다.
상가는 아파트와 달리 지구별로 급등락 폭이 크지 않지만, 지역의 소비력에 큰 영향을 받기 때문에 배후수요가 뒷받침되지 않으면 운영의 문제가 생기고 공실이 늘어날 수밖에 없다.
서울 역세권이나 대학가처럼 인기지역이라도 가격에 거품이 있는 지 꼭 따져야 한다. 초기에 높은 관심이 이어져도 상권 활성화로 이어지지 않으면 권리금은 물론 임대료까지 떨어질 수 있다.
