수익형 부동산 투자 무늬만 역세권, 항아리 상권 주의보
수익형 부동산의 투자 1순위는 뭐니 뭐니 해도 역세권이다. 역세권 수익형 부동산은 풍부한 유동인구와 임차인 확보에 유리하다.
하지만 같은 역세권이더라도 급이 있는데 크게 초역세권과 근거리 역세권으로 나뉘게 된다.
하지만 최근에는 새로운 노선이 생기거나 연장되면서 역세권이 늘면서 이른바 ‘무늬만 역세권’인 경우가 많아 투자자들의 주의가 요구된다는 게 관련 업계 전문가들 조언이다.
따라서 역세권의 진정한 의미를 알아야만 역세권 수익형 부동산 투자의 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다. 일단 진정한 의미의 역세권이라고 하면 역에서 적게는 반경 100m, 넓게는 200~300m 이내의 점포, 업무시설 등을 의미하며, 역에서 도보로 1분~3분 이내의 거리를 말한다.
역에서 가까운 수익형 부동산 일수록 임대수요나 유동인구가 풍부해 공실 위험이 적지만 초기 투자비가 많이 드는 부담이 있다. 또한 2개 이상의 노선이 지나는 환승역세권에 위치한 상권의 경우 큰 축에서 어떻게 상권이 변화해 갈 지 고려해야 한다.
특히 신도시나 택지지구 등 신설 역세권 주변 상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상이 소요되므로 단기적 접근보단 중장기적 투자가 요구된다. 업계에서는 수도권 역세권의 경우 약 490개 가량이 되고 출구가 다수라 상권의 구조 및 유동 인구의 동선을 파악한 뒤 투자해야 한다고 조언하고 있다.
또한 진정한 역세권 상가라도 출구별 활성편차가 심하므로 역세권 상가의 의미를 더욱 세분화해서 접근해야 한다. 같은 역세권에 입지한 수익형 부동산일지라도 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 ‘동선’이다.
유동인구가 많은지 적은지 파악하려면 몇가지 방식이 있는데 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 쉽게 확인할 수 있다. 또 유명 의류 대리점이나 프랜차이즈 등이 입점한 출구도 유동인구가 많다고 본다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.
집객효과가 있는 건물이나 관공서, 명소 등이 있다면 그 출구가 유동인구가 많은 곳이다.
더불어 ‘수요와 공급’의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 경쟁 상품들이 포화상태인데도 경쟁력 없는 신규 상품이 공급에 나설 경우 분양 및 활성화에 어려움을 겪을 수 밖에 없다는 것이다.
다음으로 역세권 못지 않게 주목을 받는 상권은 작지만 강한 상권인 항아리 상권이 있다.
항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지는 않지만 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 일컫는 말한다.
역세권 상권과는 대비되는 상권인데 역세권은 교통이 편리하고 유동인구가 많아 높은 임대수익이 가능하지만 분양가가 높거나 투자금액이 많이 들고 업종간 경쟁이 치열한 편이다.
하지만 항아리 상권은 좀 다르다. 다른 말로는 섬상권 또는 저수지 상권이라고 표현하기도 하는데 물이 넘치는 항아리처럼 수요가 항상 공급을 초과한다는 것이다. 알고 보면 임차인이 역세권 상권만큼 선호하는 상권이다.
항아리 상권은 오래된 구상권이나 신도시나 택지지구처럼 대단지 주거세대로 둘러쌓여 상가 근처에 초·중·고 등 학교와 공원 등이 있어 병의원․학원 등 업종을 유치하는데 유리하다.
이처럼 항아리 상권이 인기를 끌자 무늬만 항아리 상권인 경우가 있어 주의가 요구된다. 광고나 홍보물 등에는 항아리 상권과 같은 독점상권내 대단지 배후 단독상권 상가라도 홍보하지만 정작 주변을 둘러보면 그렇지 않은 경우도 많으므로 투자 전 직접 주변을 둘러보며 전문가에게 상담을 받는 등 다양한 의견을 접하는 지혜도 필요하다.
또한 업체의 운영 계획이나 활성화 방안도 있는지 따져보고 해당 점포 등이 이용 고객의 동선상에 위치해 있는지도 살펴봐야 한다.
장경철 부동산일번가 이사는 "기존 역세권 상권과 같이 이미 검증된 곳에 공급되는 상가나 오피스텔 등은 주변 인프라가 형성되어 있어 직접 도보로 걷거나 주변 시세나 임대료 수준을 가지고 투자성을 평가하면 되지만 신도시나 택지지구와 같이 새롭게 조성되는 경우 역세권이나 대단지를 중심으로 상권이 새롭게 조성되는 경우가 많다“며 ”이런 새롭게 조성되는 신흥상권의 경우 역세권보다는 항아리 상권처럼 대단지 아파트를 따라 형성되는 상권이 생활밀착형 업종 선점면에서 유리한 경우가 많고 투자금도 역세권을 따라 조성되는 중심상가보다는 저럼해 업종이나 임차인을 잘 선택한다면 안정적인 임대수익이 가능하다“고 말했다.
