규제 강화에 민간임대 아파트·오피스텔 주거 대안으로

정부가 10·15 주택시장 안정화 대책을 발표하면서 아파트 시장에 대한 규제가 한층 더 강화됐다.

서울 전역과 경기 주요 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정됐으며, 대출 규제 역시 크게 강화됐다.

무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소됐고, 1주택자는 처분·전입 조건을 충족하지 않으면 대출이 사실상 어렵다. 다주택자의 신규 대출은 전면 차단됐다. 이와 함께 전세대출 한도 축소, 스트레스 금리 인상, 전세대출 이자 DSR 반영까지 더해져 자금 조달 환경이 급격히 위축됐다는 평가가 나온다.

이 같은 고강도 규제는 무주택자와 기존 보유자 모두에게 부담으로 작용하면서, 아파트 매수 대기 수요는 대체 주거지로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황에 놓였다.

특히 아파트 공급은 줄고 분양가는 상승세를 보이고 있어 실수요자와 투자자의 선택지는 더욱 제한되고 있다.

이에 민간 임대아파트와 주거용 오피스텔이 실수요자의 주거 대안으로 주목받으며 청약 시장에서 흥행 중이다. 규제 강화로 전세 매물이 줄어들면서 새로운 대안책이 되고 있다는 분석이다.

부동산R114 자료를 보면 연내 전국에서 분양 중이거나 분양 예정인 민간임대주택은 5곳, 3856가구다.

◆ 민간임대 아파트

최근 민간임대 아파트가 청약 흥행을 이어가고 있다. 분양가 급등, 대출 규제 등 주거 불안정성이 커지자 합리적인 임대 조건과 유연한 청약 조건, 안정적인 거주 같은 장점이 부각되며 실수요자 주거의 대안으로 부상하는 모습이다.

주택·청약업계에 따르면 지난 7월 충남 천안시 일원에 공급된 ‘e편한세상 성성호수공원’ 민간임대 물량은 265가구 모집에 1만955건이 접수되며 평균 41.34대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 달 충북 청주시 일원에서 나온 ‘신분평 더웨이시티 제일풍경채’ 민간임대 물량은 역시 793가구 모집에 1만351건이 접수돼 평균 13.05대 1의 경쟁률을 보였다.

이같은 높은 청약경쟁률에는 최장 10년간 거주할 수 있는 안정성과 비교적 낮은 초기 비용 등이 주효했을 것으로 보인다. 공공지원민간임대주택은 임대보증금 상승률 제한, 최장 10년의 장기 거주뿐만 아니라 취득세, 재산세, 보유세 등의 세금 부담이 없다.

여기에 공공분양과 달리 민간 건설사가 시공, 일반 분양 단지 수준의 상품성을 갖춘 점도 인기에 한몫하고 있다. 더욱이 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 보증금 반환이 안전한 만큼 ‘전세사기’를 당할 걱정도 덜 수 있다.

청약통장 상관없이 만 19세 이상이면 청약 접수가 가능해 청약조건이 까다롭지 않고, 세입자에게 분양전환 우선권을 주는 경우가 많아 전략적으로 내 집 마련을 계획할 수 있다.

한 부동산 전문가는 “내 집 마련을 하기에는 집값이 부담되고, 강도 높은 규제 속 수도권 전세매물의 품귀 현상이 가속화되는 상황에서 민간임대주택이 실수요자의 주거 대안으로 자리매김하고 있다”면서 “과거에는 내 집 마련 전에 거쳐가는 단계로 여겨졌지만, 최근에는 브랜드 신축 단지에 합리적인 가격으로 거주할 수 있다는 장점이 커지며 장기 거주 수요도 늘고 있는 추세”라고 말했다.

다만, 분양전환 불확실성은 단점으로 꼽힌다. 10년 후 분양이 보장되지 않아 단지 시세가 오를 경우 전환 분양가가 부담이 될 수 있는 것이다. 또 공공지원형의 경우 소득 자산 기준도 있다. 2025년 기준 도시근로자 소득 120% 이하(약 800만원)으로 제한된다.

임대료 상승 가능성도 있다. 인상폭 연 5% 이내로 제한되지만, 계약 갱신시점마다 인상된다면 몇 년후 부담이 커질 수 있다. 여기에 사업자 재정 문제로 임대가 중단되는 상황도 발생할 수 있다.

일례로 지난해 일부 민간임대아파트는 전체 계약자 중 70%에 대해서만 확정분양가로 분양전환을 해주기로 하고 2차 추첨을 실시해 논란이 일기도 했다. 10년 뒤 분양 전환을 받지 못하고 나오게 되면 반환되는 보증금이 주변 시세보다 현저히 낮아진다는 점도 지적을 받고 있다.

민간이 운영하는 만큼 관리비가 일반 아파트보다 다소 높게 책정되는 경우도 있다. 특히 시설 유지보수나 커뮤니티 프로그램 운영비가 포함돼 있는 경우도 적지 않다.

전문가는 이어 “모든 민간임대 단지가 동일한 조건을 제공하는 것이 아니라 운영 주체의 관리 역량이나 위치, 임대료 수준에 따라 만족도가 크게 달라질 수 있다”면서 “단지 선택 전 현장 방문, 특히 가족 단위 거주자는 교육, 교통 여건을 꼼꼼히 살필 필요가 있다”고 말했다.

◆ 오피스텔

정부가 토지거래허가구역 확대와 고가주택 대출 규제 강화 등을 포함한 '초강력 수요 억제 대책'으로 규제에서 비교적 자유로운 오피스텔 시장으로 수요가 이동할 가능성이 커지고 있다.

오피스텔은 청년층이나 신혼부부 등 1~2인 가구의 실거주 대체재로 활용될 뿐 아니라, 아파트 대비 낮은 초기 자본으로 임대수익을 기대할 수 있는 점이 장점이다.

특히 비(非)주택으로 분류돼 자금조달·청약·전입 요건 등 각종 규제에서 제외되면서 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.

오피스텔은 비주택으로 분류돼 LTV 70%가 유지되고, 청약통장 없이 세대원도 청약이 가능하다. 전매제한은 수도권 기준 1년에 불과하고 자금조달계획서 제출 의무도 없다.

실제 서울 오피스텔 거래량이 증가하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~9월 서울 오피스텔 매매 거래 건수는 9058건으로, 전년 동기(7899건) 대비 1159건(14.7%) 증가했다.

서울 내 오피스텔 매매 거래는 올 상반기부터 증가하고 있다. 지난 3월 1468건으로 연중 최다 수준을 기록한 뒤 4월 1115건, 5월 1000건 수준으로 전년 동월 대비 각각 30.2%, 37% 급증했다. 이후 △6월 941건 △7월 944건 △8월 813건 △9월 742건 등을 기록했다. 6·27 대오피스텔 매매 가격도 상승세다.

한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격 지수는 올해 3분기 0.11% 상승하며 보합에서 상승세로 전환했고, 지난해 3분기와 비교하면 0.53% 올랐다. 전국 오피스텔 매매가격이 전분기 대비 0.39% 하락한 것을 고려하면 상승 흐름이 뚜렷했다. 서울 오피스텔 전셋값 역시 전분기 대비 0.07% 오르며 하락에서 상승 국면으로 전환했다.

상승 거래도 이어지고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 102.36㎡는 지난 9월 21억9000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 또 강남구 삼성동 ‘마젤란21아스테리움’ 전용 100.21㎡도 지난 7월 13억3500만원에 거래돼 2018년 거래가(7억5000만원) 대비 약 두 배 가까이 오르며 신고가를 경신했다.

업계에서는 정부가 규제를 강화하고, 입주 물량이 감소하면서 대체재인 오피스텔 수요가 일부 회복할 것으로 전망했다.

다만 오피스텔은 아파트보다 수요나 거래량이 적고, 전세사기 여파와 환금성 등이 떨어진다는 점에서 한계가 있다는 점에서 투자에 유의해야 한다.

또 다른 전문가는 "정부가 부동산 규제를 강화하면서 아파트 수요 일부가 오피스텔로 옮겨갈 수 있다"면서도 "전세사기 여파와 환금성 등이 떨어지는 등 오피스텔의 태생적 한계로 인해 지속적인 반등이 쉽지 않다"고 말했다.

이런 가운데 연내 공급되는 민간임대 아파트와 오피스텔이 주목을 받고 있다.

-민간임대 아파트-

힐스테이트 인덕원 투시도

●힐스테이트 인덕원=경기도 의왕시에 위치한 '힐스테이트 인덕원'이 일부 잔여가구에 대한 선착순 동·호지정 계약을 진행 중이다.

'힐스테이트 인덕원'은 경기도 의왕시 포일동 506-1번지에 위치하며, 지하 5층~지상 28층, 3개동, 전용면적 50~74㎡, 총 349가구 규모다.

단지는 장기일반 민간임대주택으로 공급돼 최장 10년 동안 이사 걱정 없이 안정적인 거주가 가능하다. 임대료 상승률은 5% 이내로 제한돼 주거비 부담도 덜 수 있다. 임대 기간 종료 후에는 일정 조건 충족 시 분양 전환이 가능해 실수요자들에게 합리적인 내 집 마련 기회를 제공한다.

또한 주택 수에 포함되지 않아 각종 부동산 규제로부터 자유로우며, 취득세, 재산세 등 주택 소유에 따른 세금 부담도 없다.

선착순 계약은 만 19세 이상이면 거주 지역, 주택 소유 여부 등과 관계없이 누구나 계약 가능하다. 청약통장이 필요하지 않고, 유주택자도 계약 가능하며, 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있다는 점이 특징이다.

'힐스테이트 인덕원'은 우수한 입지를 자랑한다. 우선 4호선 인덕원역이 약 1km 거리에 위치해 서울 강남지역과 강북지역으로의 신속한 접근이 가능하다. 인덕원역에는 GTX-C노선과 월곶~판교선, 인덕원~동탄 복선전철이 들어설 계획으로 향후 쿼드러플 역세권을 형성하게 되면 직간접적인 수혜가 기대된다.

인근에 위치한 수도권제1순환고속도로, 제2경인고속도로, 용인서울고속도로를 통해 판교, 수원 등 수도권 지역으로의 이동도 편리하다. IT기업을 비롯한 다양한 기업체가 입주해 있는 안양벤처밸리는 불과 1km가량 떨어진 거리로 직주근접성도 뛰어나다.

인근 교육시설로는 포일초, 백운중 등이 있으며, 학의천, 백운호수, 모락산, 포일공원 등 쾌적한 자연환경과도 가깝다. 하나로마트, LF아울렛 등 다수의 쇼핑시설과 롯데시네마, 은행, 병원 등이 형성된 인덕원역 상권도 손쉽게 이용 가능하다.

'힐스테이트 인덕원'은 국내 대표 건설사인 현대엔지니어링이 시공을 담당해 상품성도 우수하단 평이다. 단지 외관에는 주변 경관과 입지특성을 고려한 디자인이 적용됐으며, 내부에는 휘트니스센터, 작은도서관, 어린이집 등 각종 커뮤니티 시설이 마련돼 입주민들의 수준 높은 주거생활을 지원한다.

전 가구가 신혼부부와 2~3인가구들의 선호도 높은 중소형 평형으로 구성된 점이 특징이며, 가구 내에는 김치냉장고, 에어컨, 인덕션 등 각종 옵션 품목이 기본으로 제공돼 호응을 얻고 있다. 지하층에는 넉넉한 수납공간의 공용 창고가 마련돼 부피가 큰 물건들을 별도로 보관할 수 있다.

64㎡B 타입은 3룸의 타워형으로 조성되며, 드레스룸과 복도 팬트리, 침실 붙박이장을 제공해 수납공간을 극대화했다. 74㎡ 타입은 채광과 조망에 뛰어난 4베이, 3룸의 판상형 구조로, 드레스룸과 팬트리가 마련됐다.

분양 관계자는 "힐스테이트 인덕원은 장기적인 주거 안정성과 미래가치를 겸비한 민간임대주택이다"라며 "입주를 앞두고 계약이 순항을 이어가고 있는 만큼 관심을 가지고 계신 분이라면 서둘러 문의를 주시길 바란다"고 전했다.

문의 1668-0970

더샵 오산역아크시티 투시도

●더샵 오산역아크시티=포스코이앤씨은 이달 경기도 오산 세교2지구 M1블록에서 ‘더샵 오산역아크시티’를 공급할 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 44층, 7개 동 전용 84~104㎡ 아파트 897가구와 전용 84㎡ 오피스텔 90실, 연면적 약 2만5000㎡ 규모의 상업시설로 구성됐다. 공공지원민간임대주택으로 공급되며, 임대기간 종료 후에는 분양 전환이 가능하다. 지하철 1호선 오산역을 걸어서 이용할 수 있고 향후 사업지 앞에서부터 오산역 방향으로 오산천을 가르는 연결도로가 신설될 예정이다.

문의 1866-0533

운정신도시 푸르지오 더 스마트 투시도

●운정신도시 푸르지오 더 스마트=대우건설은 11월 경기도 파주시 다율동 운정3지구 A-8블록에서 공공지원 민간임대 아파트 ‘운정신도시 푸르지오 더 스마트’를 공급할 예정이다. 지하 2층~지상 18층, 9개 동 전용 59~84㎡ 552가구 규모의 이 단지는 대우건설이 직접 운영·관리한다. 임대료는 인근 시세 대비 합리적인 수준으로 책정될 예정이다. 계약 갱신 시 임대료 인상률이 최대 5%로 제한된다. GTX-A 운정중앙역을 이용할 수 있다.

문의 1600-0552

북수원 시티프라디움 더 블리스 조감도

●북수원 시티프라디움 더 블리스=시티건설은 경기도 수원시 북수원 이목지구 일원에서 ‘북수원 시티프라디움 더 블리스’의 임차인을 모집 중이다. 단지는 지하 3층~ 지상 28층, 4개 동, 전용 84㎡ 480가구 규모다. 최장 10년 거주를 할 수 있고 임대료는 주변 시세 대비 75~95% 수준에서 책정됐다. 북수원IC와 파장IC, 지하철 1호선 성균관대역이 지근거리에 있다.

문의 1577-5378

-오피스텔-

라비움 한강 조감도

●라비움 한강=디오로디엔씨가 초고층 주상복합 '라비움 한강'이 오는 10월 합정역 인근에 공급된다.

라비움 한강은 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다.

오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.

라비움 한강은 최고 38층 초고층으로 조성돼 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있으며 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

단지는 지하철 2·6호선 합정역 도보 1분 초역세권 입지에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망과 인접해 있으며, CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.

생활 인프라는 합정역과 연결되어 있는 메세나폴리스 內 교보문고, 홈플러스 등 상업시설을 비롯해 망리단길, 합마르뜨(합정과 몽마르뜨의 합성어), 홍대 상권 등 대형 상권과도 인접해 있다.

도보 10분 거리에 망원한강공원이 위치해 있고, 선유도공원과도 가깝다. 교육환경으로는 성산초등학교와 성산중학교를 도보 10분 내로 통학 가능하다.

미래가치도 기대된다. 단지가 들어서는 마포구에는 ▲상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업 ▲국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이 ▲마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업 ▲마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 개발사업이 계획돼 있다.

분양 관계자는 "라비움 한강은 합정역 도보 1분거리 초역세권이며 희소성 높은 한강변에 위치해 한강 조망이 가능해 관심이 높다”며 “최상급 인테리어 등 하이엔드 주거시설로 차별화된 상품을 선보일 것”이라고 말했다.

라비움 한강의 견본주택은 운영중이다.

분양문의 1668-0970

과천 렉서 조감도

●과천 렉서=지난 4월 준공이 완료되어 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양중이다.

경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급하는 과천 렉서는 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

실내는 라이프 스타일에 따라 선택하는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다.

더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다.

이 밖에도 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다.

따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전이 창출하는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운의 약 8천여 세대에 달하는 배후수요를 품고 있으며 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9천여 명의 직주근접 수요를 확보했다.

또한 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐으며 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

사업지인 과천시는 서울과 인접했으며 풍부한 녹지 환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 GTX-C(예정)을 비롯해 지하철 4호선 과천지식정보타운역 신설(예정) 등의 굵직한 교통호재들이 잇따르고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

과천 렉서 주변에는 서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다.

단지 인근에는 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사하며 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 컬처 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

2027년 1월 개통을 앞두고 있는 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 통해 이동 가능하다.

분양문의 1668-0970