요즘 주택시장 3大 프리미엄 알아보니…

비규제 프리미엄, 조망권 프리미엄, 주차 프리미엄

초강력 부동산 대책이 연이어 나오면서 시장을 뒤흔들었지만, 모든 부동산 상품이 동일한 충격을 받은 것은 아니다.

주로 주택 시장의 과열을 잠재우고 갭투자를 봉쇄하는 데 초점을 맞춘 이번 대책으로 아파트 중심의 투자 시장이 위축되고 있으며 연이은 대책의 본질은 투기 심리를 억제하고 실수요자 보호를 강화하는 주거 시장 안정화에 있다.

하지만 이런 가운데 규제 대상에서 벗어난 지역, 희소성이 높은 상품, 경쟁력을 키운 단지 등이 새로운 투자처나 거주지로 떠오르고 있으며 주목을 받고 있다.

요즘 주택시장에서 3대(大) 프리미엄이 부각되고 있는데 대표적으로 비규제 프리미엄, 조망권 프리미엄, 주차 프리미엄 등이 있다.

◆ 비규제 프리미엄, 10·15대책 '풍선효과' 본격화…수도권 비규제 지역 청약 쏠림 가속

국내 수도권 청약 시장의 명암이 '10·15 부동산 대책(주택시장 안정화 대책)' 발표 후 한층 뚜렷해지고 있다.

규제 지역은 공급 미루거나 조정하는 움직임 나타나는 반면, 비규제 지역은 청약 노린 수요자의 발길이 끊이지 않고 있어 업계에서는 비규제 지역 중심으로 '풍선효과'가 본격화되고 있다고 진단했다.

한 부동산 전문업체에 따르면 올 11월 전국 분양 물량은 총 51곳, 4만5507가구(임대 포함·오피스텔 제외)로 예상됐다. 이 중 일반분양은 3만815가구다.

권역별 일반분양 물량 수는 수도권 2만2548가구, 지방 8267가구다. 시·도별 기준 △경기 1만7507가구 △인천 4455가구 △울산 1783가구 △충남 1556가구 △경남 1501가구다.

수도권은 비규제 지역 중심으로 공급 비중이 높은 것으로 분석됐다. 10·15 부동산 대책 발표로 대출 묶이자 수요자 시선이 비규제 지역으로 쏠렸고, 이에 건설사가 미뤄둔 공급 물량을 쏟아내고 있다.

앞서 정부는 지난 10월 15일, '주택시장 안정화 대책' 발표하며, 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 지정했다. 이에 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소됐다. 통상 분양가의 60% 수준인 중도금 LTV가 40%로 줄면서, 실수요자의 자금 부담은 20%포인트(p)가량 늘게 됐다.

경기 12개 규제 지역은 △과천 △광명 △성남 △수원(영통·장안·팔달) △안양(동안) △용인(수지) △의왕 △하남 등 수도권 남부권의 고가 지역이다.

대출 문턱 높아지자, 청약 수요는 비규제 지역으로 이동하고 있다. 대표적인 사례가 '김포풍무 호반써밋'이다. 이 단지는 '비규제 프리미엄'에 힘입어 지난달 말 진행된 청약에서 평균 7대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.

비슷한 시기 분양에 나선 대우건설 '풍무역 푸르지오 더 마크' 역시 평균 17.42대 1의 경쟁률을 보이며 높은 관심을 모았다. 비규제 지역에 대한 수요 쏠림이 확연히 드러난 대목이다.

매매 시장도 비슷한 분위기가 형성되고 있다. 대출 규제 강화로 자금 부담 커지자, 상대적으로 진입장벽 낮은 비규제 지역 중심으로 매수세가 확산됐다.

업계에서는 이번 현상이 단기적 반등이 아닌 구조적 이동으로 이어질 가능성이 높다고 내다봤다.

한 부동산 전문가는 "대출 규제 강화로 자금 여력이 충분한 실수요자 중심의 시장으로 재편되고 있다"며 "비규제 지역으로의 쏠림은 당분간 계속될 것"이라고 말했다.

◆ 조망권 프리미엄, 조망 여부가 억대 시세 차이…청약 시장서도 '완판' 이끌어

최근 부동산 시장에서 '조망 프리미엄' 현상이 뚜렷해지고 있다. 창밖으로 펼쳐지는 풍경에 따라 시세가 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 나는 사례가 늘면서, 탁월한 조망권은 단순한 주거 만족도를 넘어 중요한 자산 가치로 인정받고 있다.

특히 한강, 숲, 호수 등 자연 경관을 품은 단지들은 희소성까지 더해져 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요자들의 뜨거운 관심을 받고 있다.

한강변 아파트가 조망 프리미엄의 대표적인 사례다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 동작구 본동 한강변에 위치한 '래미안 트윈파크' 전용면적 84㎡는 지난 9월 21억5000만원에 거래됐다. 같은 동작구에 위치하지만 한강 조망이 어려운 'e편한세상 상도 노빌리티'의 동일 면적대가 19억3000만원에 거래된 것과 비교하면, 조망권 여부가 2억원 이상의 시세 차이를 만든 셈이다.

숲 조망 단지에서도 비슷한 양상이 나타난다. 서울 강동구 '고덕주공 9단지' 전용 84㎡는 단지 바로 앞 구봉산 숲 조망이 가능해 올해 6월 최고가 15억5000만원을 기록했다. 반면, 인근에 위치했으나 아파트에 둘러싸여 숲 조망이 어려운 '현대아파트'의 동일 면적대 최고가는 14억9000만원으로, 고덕주공 9단지와 6000만원 이상 격차가 벌어졌다.

자연 조망권을 갖춘 단지는 청약 시장에서도 높은 경쟁률로 좋은 성적을 내고 있다. 지난 9월 1순위 청약을 진행한 HDC현대산업개발의 '춘천 레이크시티 2차 아이파크'는 평균 27.35대 1의 경쟁률을 기록하며, 춘천에서 2년 만에 전 타입 마감에 성공했다. 의암호와 공지천 호수 조망에 더해 의암공원과 생태공원까지 누릴 수 있는 입지 조건이 수요자들의 폭발적인 관심을 끌었다.

또 다른 부동산 전문가는 "자연 조망권을 갖춘 단지는 집 안에서 쾌적한 생활을 누릴 수 있어 주거 선호도가 높다"며 "풍부한 수요에 비해 공급이 한정적이다 보니 장기적으로 프리미엄이 유지되며 안정적인 자산으로 인식되고 있다"고 말했다.

◆ 주차 프리미엄, 아파트 분양시장 대세 키워드 넉넉한 주차공간 확보 단지, 분양시장 강자로 떠올라

아파트 분양시장의 대세 키워드 중 하나로 ‘주차 프리미엄’이 주목받고 있다.

이는 인구 감소에도 불구하고 자동차 등록 대수는 사상 최다를 기록하는 등 주차 전쟁이 일상으로 자리 잡으면서 넉넉한 주차공간을 갖춘 단지에 관한 관심이 높아지고 있는 것으로 풀이된다.

국토교통부에 따르면, 올해 6월 말 기준 국내 자동차 누적등록 대수는 총 2640만 8276대로, 전년 동월(2613만 4475대) 대비 약 1% 증가했으며, 이는 인구 1.94명당 차량 1대를 보유하고 있는 셈이다.

반면 아파트 내 주차공간은 턱없이 부족한 실정이다.

K-apt공동주택관리시스템을 통해 관리비 공개 의무 단지를 살펴본 결과 전국 아파트의 가구당 평균 주차대수는 1.04대에 불과한 것으로 조사됐다.

분양세대로 범위를 좁혀봐도 1.19대에 그쳤다. 가구당 1대를 겨우 주차할 수 있는 셈이다. 이렇다 보니 주차 문제는 아파트 입주민의 고질적인 불편사항으로 꼽힌다.

아파트 생활지원 플랫폼 ‘아파트아이’에 따르면, 지난해 4월부터 올해 4월까지 접수된 약 10만여 건의 민원 중 '주차' 관련 민원 비중은 33%를 차지해 가장 높았다. 주차 문제는 '소음(20%)'이나 '흡연(19%)'보다도 높게 나타났다.

주차난은 단순 불편을 넘어 생활 안전까지 위협한다. 퇴근 후 단지 내 주차 공간을 찾기 위해 수차례 돌거나, 통로를 막는 이중주차, 불법주차로 잦은 분쟁이 발생한다.

또한 긴급차량 진입을 막아 ‘골든타임’을 놓치는 등 심각한 안전문제가 발생하기도 한다. 이 때문에 입주민들에게 넉넉한 주차공간은 필수 주거 인프라로 인식되고 있다.

국토부 통계에 따르면, 국민 1인당 자동차 보유 대수는 0.5대 수준이다. 평균 가구원 수(2.2명)를 고려하면 집집마다 1.1대의 차량을 보유하고 있단 얘기다. 외부 방문차량까지 감안하면 세대당 최소 1.5대 이상의 주차공간이 필요하다는 계산이 나온다.

그러나 현실은 그렇지 못하다.

한 부동산 정보업체에 따르면 올해 1~8월 입주한 아파트의 세대당 평균 주차대수는 1.36대 수준이다. 신축 아파트임에도 여유 기준인 1.5대에 대부분 미치지 못한다.

최근 2년간 입주 아파트의 경우 2023년 1.30대에서 2024년 1.35대로 증가하긴 했지만 체감상으로는 여전히 부족하다.

아파트 생활지원 플랫폼 아파트아이가 작년 4월부터 1년간 자사 모바일 애플리케이션(앱)에 등록된 민원을 분석한 결과, 주차 문제가 33%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이는 전년 동일 조사와 비교해 4%p 늘어난 동시에 ‘소음(20%)’, ‘흡연(19%)’ 등과 비교해서도 큰 차이를 보이는 것이다.

실제, 넉넉한 주차공간을 앞세워 흥행에 성공한 사례는 곳곳에서 확인된다.

청약홈에 따르면 지난 8월 경기 과천에서 분양한 ‘디에이치 아델스타’는 특별공급을 제외한 159가구 모집에 8315명이 몰리며 1순위 평균 52.3대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 세대당 1.79대에 달하는 주차공간을 확보한 것이 청약 흥행에 긍정적인 영향을 미쳤다는 분석이다.

아울러, 앞서 4월 경기 의왕시에 공급된 ‘제일풍경채 의왕고천’ 역시 세대당 1.5대에 달하는 주차공간이 부각되며, 1순위 청약 당시 평균 21.58대 1의 두 자릿수 경쟁률을 기록했다.

한 부동산 전문가는 “차량등록대수 증가에도 불구하고 단지 내 차량을 수용할 수 있는 공간은 한정되다 보니 주차 불편을 호소하는 목소리가 커지고 있다”며 “이에, 분양시장에서도 넉넉한 주차공간이 단지 경쟁력을 높이는 요소로 작용하는 등 주차공간에 따라 분양 희비가 엇갈리고 있는 추세”라고 말했다.

전문가는 이어 “주차난은 생활 불편을 넘어 안전과 직결되는 문제로, 세대당 1.5대 이상의 주차공간은 이제 아파트 가치를 좌우하는 중요한 지표가 됐다”며, “앞으로도 주차 인프라가 넉넉한 단지가 청약시장과 실거래 모두에서 높은 경쟁력을 유지할 것”이라고 말했다.

다음으로 최근 뜨는 3대(大) 주택 프리미엄 단지 현황이다.

-비규제 프리미엄-

풍무역세권 수자인 그라센트 1차(B2블록) 조감도

●풍무역세권 수자인 그라센트 1차=BS한양이 경기 김포시 사우동 173-1번지 일원에 건설하는 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 1차’ 분양에 나선다. 지하 2층~지상 29층, 10동(棟) 1071가구 규모로 들어선다. 전용면적 59㎡ 321가구, 84㎡ 750가구로 구성된다.

풍무역세권 수자인 그라센트는 김포 북변 4구역 재개발에 이어 김포에 또다시 선보이는 대규모 프로젝트로, 이번 1차에 이어 향후 2차 분양도 예정돼 있다. 2차는 지하 2층~지상 28층, 7동 639가구 규모로, 1차 바로 옆 부지에 들어선다.

풍무역세권 수자인 그라센트 1차의 가장 큰 장점은 합리적인 가격이다. 분양가 상한제가 적용돼 전용 59㎡ 분양가가 5억원 초반에서 중반까지, 전용 84㎡는 6억원 중반부터 7억원 초반대로 책정됐다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였지만, 김포는 여기서 제외돼 대출 제한이나 실거주 의무 등의 규제에서 비교적 자유롭다.

주변 생활 인프라도 풍부하다. 풍무역세권 수자인 그라센트 1차에 이어 2차까지 분양되면 1710가구 규모의 대단지가 들어서며 인근 생활권이 변모할 것으로 기대된다. 또한 풍무역세권에서도 사우동 생활권을 함께 누릴 수 있는 입지를 갖췄다. 사우초등학교를 비롯해 김포 최대 규모의 사우동 학원가를 도보로 이용할 수 있다. 김포시청, 법원, 대형 병원, 홈플러스 등도 가깝다.

뛰어난 교통도 강점이다. 김포골드라인 풍무역과 사우역을 걸어서 이용할 수 있고, 풍무역에는 지하철 5호선 연장도 추진되고 있다. 5호선 연장이 현실화되면 마곡지구, 여의도, 광화문 등 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 크게 높아질 전망이다. 여기에 더해 수도권광역급행철도(GTX)-D노선은 예비타당성 조사를 통과했고, 인천 2호선 연장도 추진되고 있다. 이로 인해 LG사이언스파크를 비롯해 많은 대기업이 자리 잡은 마곡지구 등 서울 직장인의 거주 수요도 일부 유입될 것으로 예상된다.

풍무역세권 수자인 그라센트 1차는 전면에 방 3개와 거실을 배치한 4베이 판상형 구조로 설계돼 채광과 통풍이 우수하다. 모든 가구에 드레스룸과 복도 팬트리가 제공돼 공간 활용도를 높일 수 있다. 일부 평형은 침실 사이에 있는 가벽을 뚫어 공간을 다양하게 바꿀 수도 있다.

아파트 커뮤니티 시설도 다양하다. 날씨와 상관없이 농구와 풋살 등을 즐길 수 있는 다목적 체육관을 포함해 피트니스센터, 실내 골프 연습장, 탁구 연습장, 샤워실, 건식 사우나, 키즈 라운지, 스터디 카페, 공유 오피스 등이 들어선다. 지상 1층에는 다양한 테마의 조경 시설을 곳곳에 배치해 단지 인근의 근린공원까지 연결되도록 꾸몄다.

BS한양 관계자는 “비규제 지역에 분양가 상한제를 적용한 합리적 가격과 풍무·사우 듀얼 생활권이라는 입지적 강점을 바탕으로 인근 지역은 물론 서울 수요까지 적극 유입될 것으로 기대한다”고 했다.

풍무역세권 수자인 그라센트 1차는 17일 특별 공급 접수를 시작으로 18일 1순위, 19일 2순위 접수에 나선다. 당첨자는 25일 발표되며, 정당 계약은 12월 8~12일 견본 주택에서 진행된다. 견본 주택은 경기 김포시 사우동 571-8 일원에 마련됐다.

분양문의 1551-1710

-조망권 프리미엄-

라비움 한강 조감도

●라비움 한강=디오로디엔씨가 초고층 주상복합 '라비움 한강'이 오는 10월 합정역 인근에 공급된다.

라비움 한강은 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다.

오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.

라비움 한강은 최고 38층 초고층으로 조성돼 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있으며 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

단지는 지하철 2·6호선 합정역 도보 1분 초역세권 입지에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망과 인접해 있으며, CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.

생활 인프라는 합정역과 연결되어 있는 메세나폴리스 內 교보문고, 홈플러스 등 상업시설을 비롯해 망리단길, 합마르뜨(합정과 몽마르뜨의 합성어), 홍대 상권 등 대형 상권과도 인접해 있다.

도보 10분 거리에 망원한강공원이 위치해 있고, 선유도공원과도 가깝다. 교육환경으로는 성산초등학교와 성산중학교를 도보 10분 내로 통학 가능하다.

미래가치도 기대된다. 단지가 들어서는 마포구에는 ▲상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업 ▲국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이 ▲마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업 ▲마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 개발사업이 계획돼 있다.

분양 관계자는 "라비움 한강은 합정역 도보 1분거리 초역세권이며 희소성 높은 한강변에 위치해 한강 조망이 가능해 관심이 높다”며 “최상급 인테리어 등 하이엔드 주거시설로 차별화된 상품을 선보일 것”이라고 말했다.

라비움 한강의 견본주택은 운영중이다.

분양문의 1668-0970

-주차 프리미엄-

엘리프 한신더휴 수원 조감도

●엘리프 한신더휴 수원=계룡건설과 한신공영 컨소시엄은 경기도 수원시 권선구 당수1지구에 들어서는 ‘엘리프 한신더휴 수원’을 오는 11월 공급할 예정이다.

단지는 지하 2층~지상 최고 23층, 전용면적 74~120㎡, C3BL 452가구, D3BL 697가구 총 1149가구 규모로 조성된다. 시공은 계룡건설과 한신공영, 신흥건설이 함께 맡는다.

이 단지는 ‘분양가 상한제 적용 단지’로 인근 시세 대비 합리적인 분양가가 예상된다.

‘엘리프 한신더휴 수원’은 생활 인프라가 밀집한 호매실지구와 인접해 있으며, 인근 당수1·2지구 및 호매실지구를 중심으로 약 3만3000세대 규모의 신(新)주거벨트가 조성되고 있다.

이 단지는 교통 환경이 우수하다. 현재는 1호선 수원역을 통해 수도권 전역으로 빠르게 이동할 수 있으며, 신분당선 연장선(호매실역, 2029년 개통 예정)과 GTX-C 노선(예정) 등 다수의 광역교통망이 추진 중이다. 여기에 금곡IC와 수원~광명간 고속도로, 서수원IC 등이 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나다.

단지 앞에는 당수천 수변공원(예정)과 당수공원(예정)이 자리하며, 인근에는 칠보산 등 자연환경이 풍부하다. 또한 단지 바로 앞 초등학교(예정)를 포함해 수원제일중(이전 예정), 칠보중·고, 금곡동 학원가 등 교육환경이 우수하다.

상품성 또한 눈길을 끈다. 4베이 위주 설계에 일부 세대 돌출형 발코니, 현관창고·드레스룸·펜트리 등 수납특화 구조를 적용했다. 단지는 전 세대 남향 위주 배치로 일조권을 확보했으며, 세대당 2대 주차가 가능하도록 설계됐다.

특히 법정 대비 최대 3배 규모의 커뮤니티 시설(C3BL 약 2.8배, D3BL 약 3배)에는 스카이라운지, 피트니스, 키즈룸 등 고급 편의시설이 들어설 예정이다.

분양 관계자는 “엘리프 한신더휴 수원은 입지·상품·브랜드의 3박자가 조화를 이룬 서수원 대표 랜드마크 단지로, 당수1지구 내 일반분양 최초의 브랜드 대단지라는 상징성이 크다”며 “분양가 상한제 적용 단지로 합리적인 가격 경쟁력까지 갖춰 실수요자와 투자자 모두에게 주목받을 것”이라고 말했다.

‘엘리프 한신더휴 수원’ 견본주택은 수원시 권선구 서둔동 일원에 마련되며 10월 중 오픈 예정이다.

분양문의 031-298-7001