아파트 대책 대안, 문턱 낮은 알짜 수익형 부동산 관심

지난 9월 13일에 발표된 고강도 아파트 대책의 풍선효과로 문턱이 낮은 수익형 부동산이 여전히 주목을 받고 있다.

9월 13일 부동산 대책의 주요 골자를 살펴보면 주택담보대출 요건의 강화 및 청약제도 등이 무주택 실수요자 중심으로 개편되면서 투자처를 잃은 부동자금들이 상가 및 오피스텔 등 수익형 부동산으로 눈길을 돌리면서 거래가 급격히 늘어나는 추세다.

지난 10월 국토교통부는 투기과열지구·청약과열지구 및 수도권·광역시 지역에서 추첨제로 입주자 선정 시 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 분양권 등의 소유자도 유주택자로 간주하기로 했다. 이 개정안은 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 지난 11일부터 시행에 들어갔다.

지난해부터 정부는 역대급 부동산 규제와 가계부채 대책 등을 잇달아 발표했다. 서울과 일부 수도권 지역을 규제지역으로 묶고 1순위 청약자격 강화 및 분양권 전매제한 등에 강력한 규제를 적용시켰다.

여기에 종합부동산세 개편을 통해 종부세 과표 6억원 이하는 현행세율을 유지하되 과표 6억원 초과는 금액에 따라 0.1%∼0.5%포인트 인상하고 3주택자도 추가 과세하기로 했으며 규제지역과 유주택자에 한 해 대출에도 제약을 걸면서 주택시장 투기 수요 억제를 부추기고 있다.

반면 수익형 부동산은 반사이익을 보고 있다. 한국감정원 자료에 따르면 지난 10월 상업업무용 건물과 오피스텔 매매거래량이 크게 늘어났다. 10월 전국 상업업무용 건물 거래량은 3만2567건으로 나타났는데 9월 거래량인 2만5379건 대비 28.32%(7188건) 늘어난 것으로, 지난해 같은 기간(2만8714건)에 비해서도 11.83% (3853건) 증가한 것으로 나타났다.

또한 지난 10월 전국 오피스텔 거래량은 1만6778건으로 전달보다 30.07%(3879건) 증가했다. 작년 같은 기간보다 15.07%(2529건) 늘어난 수치다.

먼저 상가투자에 관심이 높아진 것은 규제 뿐만 아니라 정부가 지난 7월부터 시행에 들어간 주 52시간 근무제의 영향도 적지 않다.

주 52시간 근무제이 단계적으로 확대하면서 상권에도 큰 변화가 생겼는데 법정 근로시간 단축에 따른 파급 효과로 주거지와 가까운 역세권 상가의 선호도가 높아지는 추세다.

가족과 여가를 즐기거나 평일에 취미생활을 즐기기 위해 주거지 앞 상가, 편의점, 마트, 식당을 찾는 고객은 더욱 늘어날 것으로 보인다.

아울러 주택 시장에 집중된 정부 규제, 오피스텔의 수익률 정체 등으로 투자자들은 주거지 부근 역세권 내 상가의 안정적인 수익률로 눈을 돌리고 있다. 발 빠른 부동산 투자자와 실수요자들은 역세권 상가 중에서도 유동인구가 많고 배후수요가 풍부한 상가에 특히 관심이 높다.

정부 규제로 아파트 투자가 여의치 않은 데다 저금리 기조까지 맞물리면서, 안정적인 수익을 올릴 수 있는 역세권 내 상가에 투자자들이 몰리고 있는데 최근에는 특화된 MD(매장) 구성에 집객이 유리한 대로변 역세권 상가가 대세로 떠오르고 있다.

수요가 몰리자 입찰 경쟁도 치열해지고 있다. 지난 9월 경기도 안산시 ‘그랑시티자이 파크 에비뉴’는 최고 낙찰가율 약 170%를 기록하며 단 하루 만에 73개 점포가 모두 주인을 찾았다. 또 지난 10월 입찰을 진행한 경기도 의왕시 내 ‘의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스 단지내 상가’는 최고 낙찰가율 169%을 기록하며 하루 만에 완판됐다.

수익형 부동산시장의 대표적인 상품인 오피스텔 시장에도 뭉칫돈이 몰리고 있다. 금리 인상과 공급 과잉 우려 등으로 평균 수익률이 하락세지만 이에 아랑곳하지 않고 '될 곳은 된다'는 평범한 진리를 입증하는 셈이다.

현대엔지니어링이 지난달 말 선보인 ‘힐스테이트 판교역’ 17블록의 경우에도 65실 공급에 2만7583명이 몰렸다. 이 오피스텔 전용 53㎡ 분양가는 7억5800만원으로 주변 주거시설보다 비쌌다.

그런데도 수요가 몰린 곳은 이곳이 100실 미만 오피스텔이라 소유권이전등기 이전이라도 전매가 가능하기 때문인 것으로 보인다. 계약금 10%만 넣고 당첨이 되면 언제든 되파는 것이 가능하기 때문에 투자 수요가 대거 몰렸다는 의미다.

올해 오피스텔의 입주 예정 물량은 7만5993실로 지난 3년간 평균치(4만6112실)보다 약 64% 많은 수준이다. 올해 공급량은 4만2000여실로 지난해(6만1297실)보다 줄었으나 전반적인 공급 과잉 우려는 여전한 상황이다.

엎친 데 덮친 격으로 금리도 인상됐다. 한국은행은 지난달 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상했다. 통상 오피스텔 등 수익형 부동산은 금리가 오르면 수익성이 악화되기 마련이다.

공급 과잉 우려에 금리 인상 까지 겹치면서 최근 오피스텔 수익률은 4%대로 떨어졌다. 부동산114에 따르면 지난 6월까지 5%대를 기록한 전국 오피스텔 수익률은 지난달 4.98%로 하락했다. 서울은 전국 평균보다 낮은 4.64%까지 하락했다.

오피스텔 투자측면에서는 금리가 올라 투자 환경이 열악해졌지만, 여전히 저금리에 예금금리도 1%대에 불과하기 때문에 시중에 투자처를 찾지 못한 유동자금이 풍부해 오피스텔 시장이 어려워도 상품성이 입증된 곳은 된다는 것을 보여준 셈이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트 시장의 강도 높은 규제가 계속되는 가운데 유망지역 알짜 수익형 부동산이 투자 대안으로 자리 잡으며 거래량이 늘어나는 추세로 상가 및 오피스텔 등은 주택보유 수 산정에 포함되지 않아 대출 및 세제 부담이 상대적으로 덜하기 때문”이라며 “향후 주택보유자의 신규 아파트 청약이 까다로워질 것으로 보여 다주택자들의 수익형 부동산 쏠림 현상은 가속화될 것”이라고 전망했다.

아파트 규제 풍선효과 수혜 상가, 오피스텔 현황

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈(근린형 단지내 상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 두 정거장 거리인 연신내역에 GTX-A노선이 개통하면 서울 삼성역까지 10분대에 이동할 수 있어 인근으로 출퇴근하는 직장인의 수요도 기대된다. 문의 1600-2463

MG333 더 테라스 조감도

●MG333 더 테라스(복합상가)=서울 강서구 내발산동655-12번지 일대에‘MG333더 테라스’의 상업시설 및 주거시설을 분양중이다. 5호선 발산역 초역세권이자 의세권(병세권)으로 지난 8월말 준공이 완료된 후분양 상품이다. 이 단지는 지하 2층~지상 7층 규모로 지어지며 1층에서 3층까지는 상업시설로 4층에서 7층까지는 주거 시설(도시형 생활주택)로 구성돼 있다. 3면 코너 입지인 상가는 총 9호로 이중 1층과 2층은 6호로 합법적 복층상가로 전용률은 65%선이다. 전 호실 개인 테라스 기본 설치되어 실질 사용면적은 더욱 넓어지게 되며 각 점포 램프 계단으로 1층과 2층간의 이동이 가능하다. 2층에는 개별 화장실과 창고를 제공해 매출향상에 도움이 될 전망이며 권장업종은 편의점, 베이커리, 커피전문점, 휴대폰대리점, 각종 프랜차이즈 업종, 음식점 등이다. 3층은 3호로 공급되며 전용률은 62%선으로 권장업종은 음식점, 헤어샵, 뷰티샵, 네일샵, 학원, 메디컬, 사무실 등이며 상가 3.3㎡당 분양가는 1,000만원대~3,000만원대로 공급된다.주거시설인 도시형 생활주택은 투룸형 4세대, 스리룸 8세대 총 12세대로 확장형 발코니가 무료로 제공된다. 주거시설에는 전세대 시스템 에어컨 설치, 책상, 옷장 등 빌트인 설치되며 특히 탑층인 7층은 전세대 개인 다락 설치 및 잔디정원 설치된다. 비슷한 면적의 주변 아파트 시세가 7억~8억원임을 감안하면 최대 3억 이상 저렴한 분양가로 공급되어 시세차익도 기대된다. 발산역 인근지역으로 서울의 마지막 노른자위로 불리는 서울 마곡지구가 인접해 있고 연이은 호재로 서울에서 뜨거운 감자로 일컬어지는 지역 중 하나로 꼽힌다. 현장 및 주변 토지가격이 급상승한 지역으로, 안정적인 상권이 메리트라는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 특히 2019년 상반기 개원 예정인 이대서울병원 및 의과대학을 포함한 BMT(바이오의료, 의약 중심산업) 단지의 직접 수혜지역으로 현재 제닉, 안트로젠, 한국의약품수출입협회, 두올을 비롯한 총 44개 기업이 단지 입주를 준비 중이며 단지 내에는 상가와 오피스가 전무한 상태이기 때문에 실거주 또는 투자 목적으로 많은 관심을 받고 있다. 골조 공사를 마치고 한창 외부공사가 진행 중인 이대서울병원은 총 1,014병상으로 우리나라에서 6번째로 큰 규모의 병원으로 병원 종사자, 의과대학 교수, 학생과 함께 연간 외래 환자 수만 150만 명에 이를 것으로 전망된다. 여기에 '메디컬 관광특구'로 지정돼 방문할 수많은 해외환자 유입과 더불어 바이오의료, 의약 중심산업단지인 BMT 클러스터 내 오피스에 종사하는 직장인들의 고정수요인 연간 300만 명까지 합치면 매머드급 상권이 형성되리라 전망한다. 또한, 주변 서울가곡초등학교, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등 우수한 학군과 교육환경이 마련됐다. 문의 02-2665-3336

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티(오피스텔)=동서건설은 김포 풍무2지구 도시개발구역 29블럭-3로트 일대에 '풍무역 웰라움 퍼펙트 시티' 오피스텔을 분양한다. 지하 5층~지상 14층, 전용면적 21~45㎡, 총 567실 규모 오피스텔로 위탁사는 골드산업주식회사이며, 신탁사는 KB부동산신탁이 맡았다. 단지는 2019년 개통 예정인 김포도시철도 풍무역(가칭) 바로 앞에 위치했으며, 두 정거장만 가면 김포공항역에서 5호선, 9호선, 공항철도로 환승이 가능해 사실상 서울 생활권에 속하게 된다. 이뿐만 아니라 올림픽대로를 통해 여의도 20분대, 강남 40분대면 이동할 수 있다. 단지 내 CGV 영화관이 입점을 확정했으며, 713대 자주식 주차장 확보 및 123실 상가 입점으로 단지 내 원스톱 생활이 가능하다. 이마트 트레이더스, 홈플러스 등의 중심생활권부터 김포시청, 풍무파출소, 종합운동장, 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 편리한 주거환경을 누릴 수 있다. 도보권 내 유치원, 신풍초, 풍무초, 양도중학교 등이 자리 잡고 있어 교육 환경도 우수하다. 단지 바로 앞 풍무역세권 도시개발사업도 계획돼 있어 향후 역세권 기능 강화와 함께 풍무 일대가 교육 및 문화거점 도시로 탈바꿈될 예정이다. 내년 7월 김포도시철도가 개통되면 김포공항역에서 5·9호선과 공항철도 환승이 가능해 마곡지구, 디지털미디어시티(DMC), 여의도, 광화문은 물론 강남 등 도심으로의 접근성이 더 없이 좋아져 근처 오피스텔의 가치가 지속적으로 상승할 것으로 발빠른 투자자들은 전망하고 있다. 문의 1877-0090

강남헤븐리치더써밋761 투시도

●강남 헤븐리치 더써밋761(오피스텔)=황금라인 지하철 9호선 언주역이 자리해있고, 유동인구가 풍부한 강남 역삼동 차병원 사거리는 강남의 중심축으로 불린다. 이런 차병원 사거리 노른자 입지를 확보한 오피스텔이 분양에 나서 인기몰이 중이다. 바로 강남 오피스텔 ‘강남 헤븐리치 더써밋761’이 그 주인공이다. 건설그룹 태건이 분양에 나선 복층형 오피스텔로, 주거 가치가 탁월하며 풍부한 임대수요와 교통망을 갖췄지만, 인근 분양 시세 대비 경쟁력 있는 분양가가 제시돼 호평된다. 강남역-언주역-선정릉역의 3개 노선이 자리한 트리플 역세권에 위치한 강남 헤븐리치 더써밋761은 주변 비즈니스 지역으로의 이동이 편리해 직장인 수요자 사이에 큰 인기를 얻고 있다. 지하 5층~지상 17층 규모로 건립되는 이 오피스텔은 1층에는 상업시설이, 2층부터 17층까지는 오피스텔 361세대가 조성되며, 지하 1층~지하 5층에는 넓고 쾌적한 주차장이 들어선다. 복층형 구조 설계가 전 세대에 도입돼 층고가 높고 공간 활용도가 우수하다. 또한 서울시 최초로 특화설계도 적용돼 복도 위의 공간을 추가 면적으로 활용 가능한 것도 장점이다. 실사용 공간이 많아 주거 공간이 넓고 쾌적하며 입주민의 여유로운 주거 생활이 예상된다. 안정성이 뛰어난 것도 호평된다. 전 호실 시공에 내진 설계 및 친환경 자재가 사용됐다. 분양가에 빌트인 냉장고, 드럼세탁기, 시스템에어컨, 인덕션, 신발장, 붙박이장, 가스보일러, 디지털 도어락 등이 포함돼 입주와 동시에 편리한 생활이 가능하며, 합리적인 분양가도 책정됐다. 1층에는 식당가, 미용실, 편의점, 카페 등 다양한 상가가 입점 예정인 근린상가도 조성돼 우수한 생활 편의를 자랑한다. 개발 호재가 주변지역에 다채롭게 예정돼 지가 상승의 여력도 크다. 삼성전자 서초사옥의 약 2배 규모에 해당하는 개발 계획이 계획돼있고, 한전 부지에 현대차 개발사업이 활발하다. 또한 영동대로 신개발사업까지 지속적으로 진행되고 있어 강남 헤븐리치 더써밋761이 건립되는 지역 일대가 강남의 신흥 중심타운으로 성장할 것이라는 전망이 나온다. 배후수요도 탄탄하다. 인근 강남대로에는 삼성전자와 삼성생명 등 대기업이 대거 입지한 업무 타운이 자리한다. 전문직 종사자 및 근로수요가 많고, 이들 중 상당한 수요가 이 오피스텔의 임대 수요로 흡수될 것으로 예측된다. 어학원과 편입학원, 로스쿨 학원도 인근에 밀집돼 학생 수요도 탄탄하다. 공실 발생 위험이 제로에 가까워 투자 안정성이 상당히 높게 평가되는 오피스텔이다. 문의 02-6022-1890