고강도 규제 피해 풍선효과…유망 지역 오피스텔 대안?

규제 피하더니…3년 만에 거래 최고치 찍은 오피스텔

비주택 분류 규제 영향 없어… LTV·청약조건 등 아파트 비해 유리

임대수익형 투자뿐 아니라 실거주 관심 증가

수도권 규제지역 중심 '똘똘한 물건' 선별 중요

오피스텔이 다시 주목받고 있는데 과열된 아파트 시장에 고강도 규제가 이어지면서다. 오피스텔은 건축법상 비주택으로 규제 사각지대에 있단 의미다.

부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 상반기 전국 오피스텔 거래는 2만1022건(계약일 기준)으로 2022년 상반기 이후 약 3년 만에 2만건 이상의 거래를 회복했다.

2022년 금리 상승 기조에 부동산 매매심리가 위축됐고 전국적으로 비주택 전세 사기 악재까지 겹치면서 하반기 오피스텔 거래량은 1만5934건을 기록해 직전 연도 대비 절반으로 급감했다.

2023년 수도권 주요 아파트 가격에 수요가 몰리면서 가격이 올랐지만, 오피스텔은 상대적으로 회복이 더뎠다. 다만 최근 아파트와 유사한 주거 환경을 갖추면서도 가격 부담이 적은 오피스텔로 실거주 수요와 투자 관심이 선회하고 있다.

오피스텔도 아파트와 마찬가지로 공급 물량이 적다.

내년 전국에 입주를 준비 중인 오피스텔은 총 1만1762실이다. 2010년 7482실 이후 16년 만에 최저다. 분양에서 입주까지 2~3년의 시차를 고려하면 최근 이어져 온 분양물량 급감 현상이 오피스텔 공급 절벽 실현에 직접적인 요인으로 작용하고 있다. 오피스텔 공급 위축 현상은 단기간 내 해소되기 어려울 전망이다.

오피스텔 임대수익률은 회복 중이다.

올 3분기 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%다. 2021년 누적된 오피스텔 공급량으로 인해 수익률이 저점(4.47%)을 기록한 이후 4년 연속 상승세다. 비아파트 시장에 전세 사기 우려가 커지며 월세 거래에 대한 선호가 높아진 데다 6·27 대책에 따른 강화된 대출 규제로 전국적으로 전세 매물이 줄고 '전세의 월세화' 현상이 가속하면서 오른 월세가 수익률을 끌어올린 것으로 해석된다.

강화한 아파트 규제도 오피스텔의 관심을 높이는 요인이다.

정부는 급등한 집값을 안정시키기 위해 출범 4개월 만에 세 차례의 부동산 대책을 연달아 발표하며 아파트에 대한 규제 강도를 한층 높이고 있다.

규제 환경 속에서 오피스텔은 건축법상 비주택인 준주택에 해당해 대출·청약·세금 규제에서 비교적 자유로워 실수요자들에게 새로운 주거 대안이자 투자 선택지로 급부상하고 있다. 오피스텔은 여전히 LTV(주택담보인정비율) 70%가 적용돼 자금 조달이 유리하다.

아파트와 유사한 평면 구조와 바닥 난방, 발코니, 고급 커뮤니티 시설 등을 갖춰 아파트 주거환경을 대체할 만하다. 전입 의무가 없어 실거주뿐만 아니라 임대 목적의 자산 운용 수단으로도 활용할 수 있다.

오피스텔 시장은 회복할 것이란 전망이다. 다만 유의할 점도 있다.

한 부동산 전문가는 "지난해부터 이어진 오피스텔에 대한 규제 완화 흐름과 올해 반대로 강화된 수도권 주요 지역 아파트 규제가 맞물리면서 오피스텔 시장의 긍정적 분위기 전환이 기대되는 시점"이라면서 "여기에 늘어난 수요와 급격히 감소하는 공급이 겹치며 2026년 오피스텔 시장은 활기를 되찾을 것"이라고 했다.

그는 다만 "오피스텔은 재건축이나 리모델링이 현실적으로 어려우며 아파트에 비해 가격 상승 여력이 제한적이어서 장기적인 미래가치나 투자성과 측면에서 아파트의 완전한 대체재로 보기에는 한계가 있다"며 "규제지역 내에서 반사이익이 기대되는 신축 위주의 '똘똘한 물건'을 선별하는 투자 안목이 필요한 시점"이라고 했다.

그러면서 "오피스텔에 대한 투기적 수요가 확대될 경우 규제 대상에 포함될 가능성이 있어 향후 정책 방향에 따라 시장의 향방을 면밀히 관찰하며 한발 앞서 움직이는 혜안이 필요하다"고 분석했다.

다음은 오피스텔 유망지역인 서울과 경기 과천 등에서 분양중인 오피스텔 현황이다.

-서울-

여의도 더 자하 오피스텔 투시도

●여의도 더 자하=서울 여의도 권역에 위치한 ‘여의도 더 자하’ 오피스텔이 후분양 방식으로 공급된다.

더블역세권 입지는 물론 서울 도심 속에서도 균형 잡힌 생활 인프라를 누릴 수 있는 핵심업무지구인 여의도권역에 위치해 눈길을 끌고 있다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔은 단지 인근에 위치한 신길역을 통해 어디로든 이동이 편리하고 쉬운 최적화된 조건을 갖추고 있다. 지하철 1호선과 5호선이 교차하는 신길역은 서울 전역으로의 이동이 용이하게 해주며, 향후 신안산선과 GTX-B노선(예정)까지 연계되면 수도권 주요 지역까지의 접근성이 대폭 향상될 전망이다.

여의도환승센터로의 이동도 편리해 다양한 버스 노선을 빠르게 이용할 수 있다. 도로 접근성도 우수하다. 마포대교, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로를 통해 서울 주요 업무지구와 수도권 전역으로의 이동이 수월하다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔은 풍부한 생활 인프라도 갖추고 있다. IFC몰, 더현대서울 등이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활까지 한 번에 누릴 수 있다. 또한 인근에는 여의도성모병원, 여의도 초·중·고교, 여의도 한강공원 수영장, 국회의사당 도서관 등 다양한 교육·의료·문화시설이 밀집해 있어 일상생활의 편의성을 높여준다.

더불어 ‘여의도 더자하’ 오피스텔이 들어서는 여의도 일대는 다양한 개발 호재로 미래가치 또한 높게 평가받고 있다. 여의도는 현재 국회대로 지하화 사업, 여의도역세권 개발, 여의도 통합개발 구상안 등 대형 도시정비 계획이 추진 중이어서 미래가치는 더욱 높아질 전망이다.

부동산 전문가들은 “교통망과 생활 인프라가 모두 갖춰진 더블 역세권 오피스텔은 장기적으로 안정적인 임대 수익과 자산 가치를 기대할 수 있다”며 “’여의도 더 자하’ 오피스텔처럼 즉시 입주가 가능하고 희소성이 있는 단지는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지가 될 것”이라고 말했다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔은 서울시 영등포구 영등포동2가 28-133번지 일원에 위치한 지하 1층~지상 20층, 1개 동, 전용면적 40~66㎡, 총 115실 규모의 주거용 오피스텔이다. 1인 가구를 비롯해 신혼부부에 이르기까지 다양한 수요자들이 넓고 쾌적하고, 또 편리하게 주거생활을 누릴 수 있을 것으로 예상돼 입주 관련 문의가 꾸준히 이어지고 있다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔의 장점은 이 뿐만이 아니다. 천편일률적으로 공급돼 온 오피스텔과 달리 뛰어난 조망권을 갖춘 15층의 하늘 헬스장, 스크린골프장, 루프탑 라운지 등이 마련돼 단순히 잠만 자는 공간이 아닌 주거와 여가, 취미를 한 공간에서 즐길 수 있는 차별화된 라이프스타일을 누리는 삶의 공간으로 자리매김할 전망이다.

특히 여의도공원과 한강 및 샛강을 막힘 없이 영구적으로 조망할 수 있는 파노라마 뷰(일부)를 갖춰 여의도뿐만 아니라 한강 일대에 공급된 주거용 오피스텔 및 아파트 가운데서도 타의 추종을 불허하는 조망권을 자랑한다.

‘여의도 더 자하’는 선시공 후분양 방식으로 계약 즉시 입주가 가능하다.

분양문의 1661-2247

라비움 한강 조감도

●라비움 한강=서울 마포구 합정동, 남쪽에 유유히 흐르는 한강의 사계를 영구 조망하는 프리미엄 입지에 고급 소형 주택 ‘라비움 한강’이 본격 분양에 나선다.

관련 업계에 따르면 HL디앤아이한라가 마포구 합정역 381-49번지 일대 합정7재정비촉진구역에서 지상 38층에 지역 최초의 중소형 하이엔드 주상복합 주거시설이 투자를 겸한 실수요자에게 찾아 나선다.

한강 조망과 도심 스카이라인을 동시에 누릴 수 있는 입지적 강점을 갖춘 하이엔드 레지던스로서 단지는 지하 7~지상 3층, 전용 40~57㎡의 소형 주택 198가구와 66~210㎡의 오피스텔 65실이다.

'라비움 한강'은 교통과 생활, 교육, 환경 등 주걱치가 돋보인다. 지하철 2·6호선 합정역과는 걸어서 2분 거리의 초역세권 입지다. 강변북로·올림픽대로·양화로 등 주요 도로망과도 인접해 CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나다.

남동향 가구에서는 서강대교·마포대교·밤섬·여의도 불꽃축제를, 남서향에서는 양화대교·당산철교·여의도 전경을, 서향에서는 성산대교·선유도, 동향에서는 신촌·남산·북한산까지 조망 가능하다. 이들 조망은 물론 12층 이상 모든 가구에서 가능하다.

단지 인근에는 마포한강푸르지오, 메세나폴리스, 교보문고, 홈플러스 등 다양한 상업시설이 밀집해 있으며, 망리단길·합마르뜨·홍대 상권 등 트렌디한 문화 공간도 가까워 젊은 수요층의 라이프스타일을 만족시킨다.

걸어서 10분 거리에는 망원한강공원과 선유도공원이 위치해 있어 도심 속에서도 자연을 누릴 수 있는 쾌적한 환경을 제공한다. 성산초·중학교도 도보권에 있어 교육환경도 우수하다.

HL디앤아이 관계자는 "마포구에는 상암 DMC 롯데복합쇼핑몰, 서울 트윈아이 대관람차, 마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스, 마포디자인·출판 특구 등 다양한 개발사업이 진행 예정이다"며 "고소득 일자리에 주변 명문대가 즐비, 임차 수요층도 탄탄하다"고 밝혔다.

분양문의 1668-0970

-경기 과천-

해링턴 스퀘어 과천 예상 투시도

●해링턴 스퀘어 과천=효성중공업이 시공을 맡은 ‘해링턴 스퀘어 과천’이 12월 분양에 나선다.

해링턴 스퀘어 과천은 경기 과천지식정보타운 공공주택지구 상업5블록에 위치하며, 지하 5층~지상 29층, 2개 동, 총 359실 규모로 조성된다.

전용면적 세부 타입별로는 △76㎡A 108실 △84㎡A 54실 △84㎡B 27실 △90㎡A 81실 △90㎡B 54실 △90㎡C 27실 △108~125㎡(펜트하우스) 8실이 마련되어 주거 만족도를 높인 중대형 타입 위주로 구성된다.

단지는 오는 2027년 개통을 목표로 공사 중인 지하철 4호선 과천정보타운역과 단지 지하보도로 연결되는 ‘직통 역세권’으로 계획돼 있다. 이를 통해 도보 동선 최소화, 기상 환경 영향 최소화 등이 예상되며, 사당역까지 약 15분, 강남역까지 20분대 접근이 가능하다.

또한 GTX-C노선(예정)이 정부과천청사역과 인덕원역에 계획돼 있으며, 월곶~판교선도 인덕원역에 정차 예정이다. 여기에 위례~과천선(계획), 용인~과천 지하고속도로, 이수~과천 복합터널 등 광역 교통계획도 수립돼 있어 강남권 이동수요를 고려한 교통망 확충이 이어지고 있다. 제2경인고속도로, 과천대로 등 기존 도로망 이용도 가능하다.

IT·바이오·게임 등 첨단 산업 클러스터와 인접해 배후수요도 탄탄하다. 주변에는 펄어비스, 넷마블 등 IT·게임 기업을 비롯해 JW그룹, 셀트리온제약 등 유수의 제약·바이오 기업, 코오롱글로벌과 같은 대기업들이 입주를 마쳤다.

교육환경은 유치원부터 과천갈현초, 율목초, 율목중 등이 이미 개교했으며, 2028년 단설중학교 개교가 예정돼 있다.

생활·의료 인프라도 확대되고 있다. 단지 인근 상업시설과 지식산업센터 내 상가가 운영 중이며, 과천 원도심 이마트, 평촌 롯데백화점 등 이용도 가능하다. 약 500병상 규모의 아주대학교병원(예정)도 추진되고 있으며, 응급의료센터 및 전문센터 도입이 계획돼 있다.

아울러 2025년 말까지 약 44만㎡ 규모 공원·녹지 조성이 계획되어 있으며, 청계산·관악산 접근성과 수변환경 조성 등 자연환경과 연계된 생활환경이 가능하다.

단지 상품 구성은 커튼월룩 외관, 세대당 9~10평 규모 멀티 발코니 계획 및 1.3대 수준의 주차 공간, 층별 5대 이상 엘리베이터 도입 등이 특징이다.

거실 기준 천장고는 일반 공동주택 보다 약 30cm 더 높은 천장고(거실 기준, 우물천정 제외)를 적용해, 같은 면적이라도 훨씬 넓게 느껴지는 공간감을 확보했다.

규제 반사이익도 기대된다. 최근 정부의 고강도 부동산 대책으로 과천 및 서울 주요 지역이 규제지역으로 묶인 가운데, 이번 단지는 중도금 보증을 통한 분양가 60% 대출, 실거주 의무 미적용 등 상대적으로 규제가 적다.

특히 해링턴 스퀘어 과천은 주변 시세보다 합리적인 분양가로 공급될 예정으로 실수요자의 관심이 예상된다.

분양 관계자는 “해링턴 스퀘어 과천은 과천 핵심 인프라를 누리는 입지에 더해 지역을 대표할 만한 수준의 상품을 갖춰 경쟁력을 극대화했다”며, “특히 강화된 부동산 규제 속에서 대안을 찾는 수요자들에게 ‘투자보다 삶의 질’을 높일 수 있는 최적의 선택지가 될 것”이라고 강조했다.

분양문의 1666-0876

과천 렉서 투시도

●과천 렉서=지난 4월 준공이 완료되어 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양중이다.

경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급하는 과천 렉서는 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

실내는 라이프 스타일에 따라 선택하는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다.

더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다.

이 밖에도 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다.

따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전이 창출하는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운의 약 8천여 세대에 달하는 배후수요를 품고 있으며 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9천여 명의 직주근접 수요를 확보했다.

또한 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐으며 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

사업지인 과천시는 서울과 인접했으며 풍부한 녹지 환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 GTX-C(예정)을 비롯해 지하철 4호선 과천지식정보타운역 신설(예정) 등의 굵직한 교통호재들이 잇따르고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

과천 렉서 주변에는 서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다.

단지 인근에는 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사하며 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 컬처 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

2027년 1월 개통을 앞두고 있는 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 통해 이동 가능하다.

분양문의 1668-0970