남양주 다산 등 신도시, 택지지구 상가투자 섹터별 전략
최근 수도권 신도시나 택지지구에 주거선호도가 높아지면서 투자자나 임차인들의 관심이 높다.
이처럼 수도권 신도시나 택지지구에 조성되는 신흥상권은 소비력이 강한 30~40대 젊은층의 입주율이 높은데다 지하철, 행정타운, 공원 등 인프라도 잘 조성되어 생활환경도 좋다.
여기에 신도시나 택지지구에 공급되는 상가는 높은 희소성과 프리미엄이나 권리금 등 부담이 없거나 적어 초기 투자금 절감 등의 이유로 인기를 끌고 있다.
지난 2014년 9·1대책으로 3년 간 신규 택지공급이 중단된데다, 최근 조성중인 신도시들은 상업용지 비율이 낮아지는 추세라 희소성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다.
1기 신도시와 달리 2기 신도시에는 자족기능이 강화되어 상권의 완성도를 높이는데 보탬이 되고 있다.
신도시·택지지구 신흥상권은 크게 △역세권 등 상업지 △근린상권(항아리상권) △주5일상권(지식산업센터, 행정타운) △단독주택지·수변 상권(카페거리·먹자촌 형성) 등 4개의 섹터로 나뉠 수 있는데 각 섹터마다의 상권별 특성을 파악하는게 무엇보다도 중요하다.
먼저 역세권 등 상업지 상가는 유동인구가 풍부하고 상권 형성이 용이해 투자자나 임차인에게 관심대상 1순위로 꼽힌다. 대부분 대표적인 상권은 역을 중심으로 형성이 되고 소비가 이뤄지며 역세권 유동인구와 배후세대를 모두 유입할 수 있기 때문이다.
하지만 역세권의 경우 무조건 투자는 삼가야 하는데 높은 분양가가 예상되는 만큼 수익률이 예상만큼 나오지 않을 가능성이 있기 때문에 상가 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 출구별 유동인구나 고객 동선, 입지 등 현장분석은 필수적인 사항이다.
다음은 아파트 배후를 중심으로 한 근린상권이 있다. 근린상권은 독점상권의 형태를 띤 항아리 상권 성격이 강하다. 여기서 항아리 상권이란 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지는 않지만 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 일컫는 말한다.
하지만 항아리 상권은 좀 다르다. 다른 말로는 섬상권이라고 표현하기도 하는데 물이 넘치는 항아리처럼 수요가 항상 공급을 초과한다는 것이다. 알고 보면 임차인이 역세권 상권만큼 선호하는 상권이다.
항아리 상권에서는 단지형 근린상가가 강세를 보이고 있다. 단지내 상가와 근린상가의 장점을 합친 이른바 하이브리드형 상품으로 주목을 받고 있다. 독점상권 형태를 띠고 있어 프랜차이즈 업종이나 병의원, 학원, 키즈 업종들이 선호하고 있다.
단독주택지나 수변 상권 등은 카페거리나 골목상권, 먹자촌 형성이 예상된다. 단독주택지 상권도 입지 조건이 가장 중요하다. 배후세대가 적어도 5,000가구 이상의 미니 신도시급 대규모 주거단지가 조성돼야 상권으로 형성이 가능하며 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다.
대로변에 위치하는지 이면도로에 접해 있는 지도 따져봐야 한다. 메인 상권과 동 떨어진 이면도로 입지라면 점포에 우량 임차인을 유치하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 인근에 공용 주차장 부지가 가까울수록 주차 문제 해결에 유리하다.
신도시 상권이 성숙 단계에 진입하려면 보수적으로 3년 이상은 소요되기 때문에 막 상권이 형성되는 현 시기의 임대료 수준이 적정한 지도 점검해야 한다. 인근에 수변 공원, 대규모 공원 등이 있다면 일대의 명소로 뜰 가능성이 높으므로 주목해야 한다.
마지막으로 주5일 상권도 있다. 2기 신도시 등에는 자족기능을 위해 테크노밸리, 첨단산업단지 등과 행정타운이 조성되는 경우가 많다. 이들 섹터의 경우 상주인구가 늘어나며 뿐만아니라 각종 행정 민원 처리 민원인과 산업단지 방문자 등 유동인구가 풍부해진다.
특히 업무시설이 밀집된 오피스타운은 경제, 교통, 문화, 법률, 주거, 교육 등이 잘 갖춰져 있는데다 각종 개발호재와 풍부한 임대수요를 바탕으로 가치상승도 기대할 수 있기 때문이다.
하지만 업무지역 및 행정타운은 주5일제 근무로 주말이나 공휴일에는 상가 이용객의 방문이 급격하게 줄어들 수 있다는 점에도 유의해야 하며 주말·공휴일에는 매출상 어려움을 해소할 수 있는 방안이 있는지도 따져봐야 한다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근에 공급되는 신도시나 택지지구는 자족기능 및 교통 등 인프라를 확보한 계획도시로 만들어지기 때문에 상업지 대비 배후수요가 풍부해 임대수요를 안정적으로 확보할 수 있으며 업종의 선점효과로 인한 시세상승까지 기대할 수 있다”며 “하지만 같은 상권 내 상가라도 입지와 주차여건 등에 따라 향후 가치가 달라지는 만큼 유동인구부터 미래가치까지 꼼꼼히 따진 후 투자에 나서야 할 것“이라고 말했다.
