밥주는 오피스텔? 수익형 부동산에 호텔식 서비스 바람

2018년 1월 8일 브릿지경제 기고물 

최근 수익형 부동산 시장에 호텔식 서비스 도입 바람이 불고 있다. 초강력 주택 규제로 인해 수익형 부동산 시장이 주목을 받으면서 경쟁 또한 치열해 지고 있는 가운데 수요자들의 선택을 받기 위한 각종 차별화 전략으로 풀이된다. 

수익형 부동산 중에서 호텔식 서비스 도입이 활발한 대표적인 상품은 오피스텔과 레지던스다.      

먼저 오피스텔은 주거용 기능이 강조되면서 최근 아파트와 유사한 평면과 커뮤니티 도입은 물론 호텔식 서비스를 도입하는 사례가 늘고 있다. 대표적인 예로 조식서비스, 발레파킹 등 이 있는데 고급 호텔 부럽지 않은 주거용 옵션을 대거 적용해 공급하는 것이다.     

아침밥을 제공하는 투룸 및 스리룸 오피스텔(이하 아파텔)도 속속 선을 보이고 있다. 대기수요가 풍부하고 랜드마크 효과에 임대수익률 높기 때문이다.      

최근에 공급되는 아파텔은 평면은 물론 커뮤니티 시설을 갖춰 최근 분양가가 천정부지로 치솟는 소형 아파트와 비교해 가격부담은 오히려 적어 신혼부부 등 2~3인 가구를 대상으로 인기가 높다.   

   

이처럼 아파텔의 인기가 높아지자 건설사들의 아파텔 공급도 늘고 있다. 아파텔 분양 경쟁이 치열해지면서 이들 2~3인 가구를 겨냥해 특화 서비스로 경쟁력 강화에 나서고 있다.      

최근 아파텔에 도입된 핫한 특화 서비스로 ‘조식 서비스’가 있는데 서비스 개념을 강조하고 있는 아파트 분양 시장에 새로운 주거 트렌드가 아파텔로 확산된 셈이다. 

조식서비스는 이전까지는 주거상품 중 서울 성수동의 ‘트라마제’와 같은 일부 고급 단지에만 제공됐지만 호텔식 서비스 도입으로도 아파텔 자체의 랜드마크 효과가 높을 것으로 내다보는 것도 이러한 이유다. 

2~3인 가구의 실수요자 입장에서는 맞춤형 서비스로 만족도가 높다. 바쁜 출근 시간에 아침밥이 제공되다 보니 건강도 챙기면서 출근준비 시간도 절약할 수 있어 유익하다. 아침을 준비하던 시간을 운동, 독서 등 다양한 부분으로 시간을 활용할 수 있어 생활수준도 높이는 기능도 있다.  

때문에 최근 부동산 시장에서는 호텔식 조식 서비스가 제공되는 아파텔의 경우 대기수요가 꾸준하다. 수요자 입장에서는 조식서비스 자체가 추가 비용 없이 무상으로 제공되는 경우라면 같은 입지와 동등한 월세 조건에서 더 많은 혜택을 주는 아파텔을 선택하는 것이 합리적이기 때문이다. 

이는 호텔식 조식서비스가 도입된 아파텔의 높은 임대수익률에서도 확인할 수 있다. 

실제 서울 강남구 자곡동에 위치한 ‘강남유탑유블레스’ 오피스텔 전용 25㎡의 연간 임대수익률은 4.44%(매매 1억7200만원, 보증금 1000만원, 월세 60만원 기준)로, 단지와 인접해 있는 ‘강남푸르지오시티2차’ 전용 24㎡ 오피스텔의 연간 임대수익률(4.02%) 보다 높게 나타나고 있다. 

상황이 이렇자 호텔식 조식서비스 제공된 아파텔이 분양시장에서 선전하고 있다. 신한종합건설(주)이 경기도 안양시 만안구 일대에서 선보이는 ‘안양 센트럴 헤센’ 아파텔의 경우 청약 결과 총 437세대 모집에 2,775건이 접수되며 최고 20.4대 1(2군), 평균 6.4대 1의 경쟁률을 보였다. 

다음으로 호텔식 서비스로 최근 가장 주목받는 새로운 부동산 수익형 상품으로 '생활형 숙박시설'이 떠오르고 있다. 상업지역에 들어서는 주거 공간으로 흔히 '레지던스'로도 불린다.

      

레지던스는 외국인 임대수요가 증가한 2000년대 초반 인기를 끌었다. 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호가 높았다. 그러다 2010년 호텔 업계 반발로 공급이 중단됐다가 2012년 공중위생관리법 시행령을 개정하면서 ‘생활형 숙박업’이 가능한 부동산으로 거듭났다. 

     

숙박업이 가능하기 때문에 올해 10월기준 서울 오피스텔 임대수익률(4.95%)보다 1~2%포인트 높은 6~7% 수준이다.      

취사시설이 갖춰져 있어 오피스텔과 비슷하지만 호텔식의 서비스가 제공되는 점이 다르며 청약 통장이 필요없고 주택으로 간주되지 않아 전매제한 등의 규제가 없어 투자자들의 관심이 높다. 

생활형 숙박시설의 법적인 개념은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 취사시설을 포함한 설비 등이 갖춰져 있는 곳을 말하는데 장단기 숙박이 가능하고 개별 취사가 가능하다. 임대사업이 목적이라면 오피스텔과 유사한 형태지만 조식서비스, 대형 사우나, 운동시설, 골프연습장, 세탁 서비스 등 호텔식의 서비스를 이용할 수 있다는 점이 다르다.     

생활형 숙박시설 역시 수익형 분양시장에서 강자로 떠오르고 있다. 한화건설이 지난 9월 전라남도 여수시 웅천지구에 분양한 '여수 웅천 디 아일랜드 레지던스'는 345실 모집에 2만7712명이 몰려 최고경쟁률 731.3대 1, 평균경쟁률 80.3대 1 기록한 뒤 3일 만에 완판됐다. 여수는 관광객은 많은데 숙박시설이 너무 부족하고 오피스텔 같은 형태의 주거 공간도 거의 없어 투자수요가 많이 몰린 것으로 업계는 분석하고 있다. 

현대산업개발이 최근 경기 남양주시에 분양한 생활형 숙박시설인 '별내역 아이파크 스위트'는 평균 8.74대1, 최고 23.03대 1의 높은 청약 경쟁률로 마감했는데 1100실이 계약 3일 만에 완판됐다. 

생활형 숙박시설은 아파트, 오피스텔과 달리 청약 통장이 없어도 되고 전매제한 등의 규제가 없다. 반면, 오피스텔은 내년부터 전매제한 대상 지역이 전국의 투기과열지구 및 조정대상지역으로 확대된다.      

유의점도 있다. 생활형 숙박시설은 오피스텔처럼 취득세 4.6%가 부과된다는 점이다. 또한, 오피스텔보다 공실 위험이 높고 환금성도 떨어진다.      

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 아파텔이나 레지던스 공급이 늘면서 신도시나 택지지구에서 분양업체가 용지를 비싸게 낙찰받는 바람에 분양가가 많이 올랐는데 홍보용 임대수익률에 현혹되지 말고 옥석을 가려야 한다”고 조언했다.      

이어 장이사는 “아파텔이나 레지던스는 시공만큼 운영이 중요하기 때문에 믿을만한 운영사가 관리하는지 확인해야 하며 앞으로 이런 형태의 주거시설 공급이 더욱 활발해질 것으로 본다"고 말했다.