서울 저평가 부동산 3인방 금·관·구 분양단지 눈길끄나

각종 규제가 이어지면서 침체된 부동산시장에서 ‘금·관·구’가 주목받고 있는데 이는 서울 금천구와 관악구, 구로구의 앞자를 일컫는 말이다.

전국 부동산시장이 대체로 침체기로에 있음에도 불구하고 서울 서남부 지역에 있는 이들 3구의 시세는 오르고 있다는 소식이다.

서울에서도 워낙에 저평가됐던 곳으로 평가를 받는 ‘금·관·구’ 3인방은 신안산선, 난곡선 신규 건설과 신림선, 서부선 연장, 온수·오류지구 도시재생, 구로역 차량기지 이전 등 각종 개발 호재와 함께 기지개를 켤 준비를 마쳤다.

지금까지 ‘금·관·구’가 서울이었음에도 불구하고 부동산 시장에서 상대적으로 주목받지 못했던 것은 광화문이나 강남 업무지구 등 도심 접근성이 좋지 않았기 때문이며 주거환경이 좋지 않고 주변에 대규모 새 아파트 단지가 많지 않았다는 점도 하나의 요인이다.

‘금·관·구’ 3인방 중 가장 인기 있는 지역으로는 관악구가 있다. 관악구는 지하철 2호선을 이용하면 강남역까지 10분대에 도착할 수 있으며 여의도나 광화문까지 출퇴근하는 것도 부담이 덜하기 때문이다.

여러 경전철 계획이 많은 것도 호재로 작용하고 있다. 공사가 진행 중인 신림선(여의도 샛강역~서울대정문)과 함께 관악구에는 총 3개 경전철 노선이 도입될 예정이며 추가적으로 신설 예정인 서부선(새절역~서울대정문)과 난곡선(보라매공원~난향동)도 올해 안에 착공할 가능성이 높아서다.

관악구보다 서울 중심에서 다소 외곽에 있는 구로구나 금천구는 구로디지털단지나 가산디지털단지로 출퇴근하는 근무자들이 많이 찾는 지역이다.

먼저 구로구의 경우 서울에서도 주거·교통 입지가 상대적으로 떨어지는 곳으로 여겨졌지만 최근 각종 개발 호재를 등에 업고 수요자들의 관심을 받고 있다.

서울시가 구로차량기지 이전 용역을 진행하며 복합시설 건립이 예정됐고, 재건축·재개발 등 도시정비사업이 최근 속도를 내면서 주택시장의 기대도 커지고 있다.

구로구의 경우 신도림동 정도를 제외하면 거주지으로는 크게 선호되지 않던 지역이다. 주거환경이 아직 정비되지 않은 곳이 않고, 서울 중심 업무지구인 시청·을지로·종로나 강남 등과 거리가 멀기 때문이다.

학군이나 편의시설 등도 서울 다른 자치구와 비교하면 그다지 뛰어나지 않다는 평가를 받아왔다.

하지만 최근에는 각종 개발 호재가 나오면서 집값 기대가 커지고 있다. 먼저 준공된 지 40년이 넘은 구로철도차량기지가 경기 광명으로 이전하기로 했기 때문이다.

25만3224㎡ 면적에는 복합시설이 들어올 예정이며 서울시는 구로차량기지 이적지 활용 구상을 담은 도시관리계획 수립 용역을 지난해 3월 구로구와 공동 발주했다.

프로야구장인 고척스카이돔이 생기면서 활기를 띠는 고척동도 도시정비사업이 한창이다. 고척4구역이 최근 건축심의를 통과했는데, 이 지역에는 지하 4층~최고 25층, 10개 동 1000가구짜리 아파트가 들어설 예정이다.

이미 2010년 이전에 개발이 끝난 고척 1·2·3구역과 달리 이 지역은 글로벌금융위기로 사업이 계속 미뤄졌던 곳이다. 옛 서울남부 교정시설(영등포교도소) 용지도 지하 3층~지하 45층 11개 동 2205가구짜리 주상복합시설이 들어서게 되는데 새 아파트가 들어서면서 주거환경은 꾸준히 개선될 것으로 기대된다.

항동택지개발지구 역시 입주가 한창이다. 항동지구는 마곡지구와 천왕지구 등과 더불어 서울에 남은 마지막 공공택지지구로 꼽히는데 항동 일대 66만2525㎡ 면적에 총 5221가구, 1만2477명이 거주하게 되며 총 11개 아파트 단지가 공급된다.

구로구는 아직 서울에서도 집값이 낮은 지역이라는 인식이 있지만, 여의도 업무지구를 이용하기 쉽고 목동과 광명 등지의 기반시설을 가깝게 이용할 수 있는 장점이 있다는게 업계의 평가다.

마지막으로 경기도 광명시·안양시와 인접해 있는 서울시 금천구도 풍부한 도로교통망으로 서울 서남권의 관문 도시로 눈길을 끌고 있다.

금천구는 신안산선 개통 효과가 있는 대단지를 중심으로 가격이 많이 올랐다. 올해 상반기 착공 예정인 신안산선은 안산·시흥 지역과 서울 여의도를 최단 거리로 연결하는 광역교통시설이다. 2024년 개통하면 금천구에서 여의도까지 10분대에 갈 수 있다. 이후 신안산선은 여의도에서 공덕을 거쳐 서울역까지 이어지는 2단계 사업도 계획 중이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 강력한 부동산 규제로 아파트든 수익형 부동산이든 똘똘한 상품이 주목을 받고 있다"며 "그러면에서 서울 서남권인 관악구, 구로구, 금천구는 대표적인 저평가 지역으로 그 동안 열악했던 생활인프라도 좋아지고 있는데다 최근 활발하게 진행중인 도시정비사업과 함께 각종 개발호재로 추가 상승여력에 가격 경쟁력이 있어 투자자나 수요자들의 주목을 받을 전망이다"고 말했다.

서울 저평가 지역 구로구에서 공급중인 단지 현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자(상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 4월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있으며 최근 입주를 시작한 구로 항동지구 5,000여 세대의 추가적인 배후세대 형성이 기대된다. 문의 1600-2463

개봉역 메트로타워 조감도

●개봉역 메트로타워(아파트)=지역주택조합 아파트 '개봉역 메트로타워'가 지구단위계획변경 접수 완료되면서 조합원 모집중이다. 현재 4구역은 조합원 모집이 성황리에 완료되고 1구역만 남은 상태이다. 일반 분양 아파트 대비 20~30% 저렴한 가격, 실용적이고 선호도 높은 전용 59㎡의 중소형 타입 중심의 구성, 청약통장이 필요치 않은 점 등이 주효했던 것으로 보인다. '개봉역 메트로타워'는 서울특별시 구로구 개봉동 170-35 일대에 8~15층 규모로 향후 도시관리계획(지구단위계획) 변경을 통해 지상 35층의 규모로 추진예정이며, 단지 내에 멀티플렉스극장, 대형서점, 마트, 유명패션브랜드, 트랜디한 외식브랜드와 엔터테인먼트공간을 포함한 상업시설도 계획 중이다. 지하철 1호선 개봉역과 불과 40m 떨어져 있는 초역세권 아파트로 반경 2km내 지하철 2, 7호선 3개 노선이 위치해 있고, 남부순환도로, 서부간선도로, 오류 IC와 인접하여 광역 접근성이 우수하다. 인근에는 2001아울렛, 롯데마트, AK플라자 등 대형 쇼핑몰과 고척 스카이돔, 고척체육센터, 오류문화센터 등의 편의시설과 목감천, 안양천 수변공원, 개봉근린공원, 고척근린공원, 개웅산공원 등 풍부한 녹지 공간이 조성되어 있어 서울 도심 속 에코라이프를 누릴 수 있다. 도보거리에 고척초·중, 고산초, 고원초, 개봉초, 경인중·고 등이 위치해 있어 학생들의 통학환경이 안전하다. 개봉 어린이도서관, 고척 도서관, 어린이 도시농업체험장, 구로 평생학습관 등 근거리에 다양한 교육시설이 갖춰져 있어 학습 환경 또한 뛰어나다. 최근 개봉동이 부각되고 있는 것은 30년 숙원사업이었던 서울남부교정시설(옛 영등포구치소) 부지 개발이 본격화 되고 있기 때문이다. 준공 후 이 일대는 2200여 세대의 아파트와 쇼핑몰, 7191㎡ 규모의 공원이 들어선다. 1650㎡ 부지에 건강생활지원센터, 도서관, 보육시설, 시설관리공단 등이 입주하는 복합청사를 건립하고, 3300㎡ 부지에는 구로세무서가 들어설 계획이다. 이외에도 고척 4구역 재개발과 개봉역 지구단위정비계획이 진행 중이며, 개봉2동 前KBS 송신소 부지에 서남권 권역 최대 규모의 서울시립도서관 설립을 위해 서울시와 협의 중이다. 도심접근성은 더욱 좋아질 전망이다. 성산대교 남단에서 금천 IC에 이르는 서부간선 지하도로 개통으로 마포, 시청, 광화문 도심지로의 이동이 편리해질 것으로 보인다. 또한 신도림 GTX B(광역급행열차) 노선 개통으로 광역권 접근성 역시 개선될 것으로 보인다. 문의 1666-5370

구로 오네뜨시티 조감도

●구로 오네뜨시티(오피스텔)=서울시 구로구 일대에도 서울의 주요 지하철 노선과 대형 쇼핑몰이 도보 거리에 위치한 ‘구로 오네뜨시티’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 남해종합건설㈜이 이달 서울시 구로구 구로동 103-9외 2필지 일대에서 분양하는 ‘구로 오네뜨 시티’ 오피스텔은 지하 4층 지상 20층 규모로 구성된다. 단지는 오피스텔 전용면적 21㎡~29㎡ 234실과 도시형생활주택 전용면적 16㎡~25㎡ 208세대, 총 442실(세대)로 구성된다. 강남권 접근이 용이한 2,7호선 대림역이 가까이 위치하고 1호선 구로역, 1호선과 2호선 환승역인 신도림역을 도보로 이용할 수 있어 눈길을 끈다. 이를 통해 향후 ‘구로 오네뜨시티’ 입주민들은 강남권 및 광화문, 종로에 30분대, 여의도에는 20분 내 도달이 가능할 것으로 예상된다. 구로 아트밸리, AK플라자, 현대백화점, 신도림 홈플러스 등 상업∙문화시설과 구로구청, 고대 구로병원 등 편의·생활 시설들이 인접하다. 또한 단지 바로 앞에는 구로근린공원과 구로거리공원이 위치해 있고 안양천과 도림천 등이 가까워 쾌적하고 자연친화적인 주거 환경을 누릴 수 있다. 단지는 인근 근로자 수요자를 겨냥해 원룸 위주로 구성되며 1인 가구에 최적화된 구조로 설계될 예정이다. 여기에 최신식 풀퍼니시드 빌트인 시스템을 제공해 입주민들은 가구 구입비용 절감효과와 실용적인 공간 활용 효과를 동시에 누릴 수 있다. 문의 1599-9831

오류동역 아델리아 오피스텔 조감도

●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463