냉각된 수도권 분양시장 견인 3대(大) 효과는

정부의 각종 규제로 부동산 시장이 냉각되고 있는 가운데 이러한 상황에서도 수도권 부동산 시장을 견인하는 3대(大) 효과가 있어 관심을 끌고 있다.

업계에 따르면 냉각된 수도권 분양시장 견인 3대(大) 효과로 반도체 효과, GTX 효과, 스타필드 효과가 있다고 한다.

먼저 반도체 효과 또는 반도체 클러스터 효과는 이천에 이어 평택과 용인으로 이어지고 있다. 이처럼 반도체 클러스터를 유치하면 자족형 신도시(자족도시)'로 탈바꿈 하는데 일자리와 주거를 한꺼번에 해결하는 시스템으로 수요자들의 주거 만족도가 높고 '집 값 상승'이라는 미래가치와 이어지게 된다.

기존 신도시 개발 중 자족도시의 개념으로 성공한 사례는 2기 신도시인 판교다. 판교는 유례가 없던 '테크노밸리' 조성으로 전문화된 일자리를 갖추고 있어 직주근접형 자족도시로 성공했으며 실제 판교의 아파트 값은 인근 분당신도시에 높게 형성돼 있다.

다음으로 쾌속 교통망이 수도권의 주거와 상권의 지형도를 바꿀 핵심 변수로 떠오르고 있다. 최근 침체된 부동산시장의 최고의 관심사는 GTX 등 수도권의 쾌속교통망 건설이다.

쾌속교통망 개발은 일터와 쉼터, 놀터를 바꾸는 일대 변수로 작용하며 쾌속 교통인프라가 확충되는 곳에는 분양업체들이 당연 아파트는 물론 상가와 오피스텔을 앞다퉈 내세우게 된다.

지하철 노선 연장, 쾌속교통망 확충 등의 교통개발이 완료된 상권은 이전보다 유동인구가 급속도로 늘어나고 소요 시간은 단축되는 반면, 지역 간의 이동 수용 범위는 넓어지기 때문이다. 이러한 개선된 교통 환경의 영향으로 기업들의 이전 효과에 따른 배후수요 확보까지 기대해 볼 수 있다.

마지막으로 스타필드를 대표로 하는 '몰(mall)세권’이 부동산시장의 대세로 떠오르고 있다. 한 공간에서 쇼핑과 외식, 문화생활 등을 두루 즐기고 싶어 하는 원스톱 생활권이 각광받으면서 몰세권 주택시장이 인기를 끌고 있는 것. 어떤 편의시설이 있는지, 얼마나 가까운지가 집값 상승에 크게 영향을 주고 있다.

최근 몇 년 새 몰세권으로 각광받고 있는 곳은 광명·고양·하남 등이다. 그 중에서도 광명은 몰세권 효과를 가장 먼저 체감한 지역이다. 광명시에는 2012년 코스트코, 2014년 이케아와 롯데아울렛이 각각 입점했다.

고정인구 유입과 유동인구의 증가 등으로 상권이 활성화되고 대중교통 등 생활 인프라가 자연스럽게 확충되면서 집값 상승에도 영향을 미치기 때문이며 특히 대형 쇼핑몰이 들어선다는 것은 업체에서 입지나 배후수요 등을 철저히 분석해 인정받은 곳으로, 향후 지역 내 중심상권으로 발전할 가능성이 높다.

SK하이닉스 반도체 클러스터 효과

먼저 최근 경기도 용인 일대가 SK하이닉스 조성계획이 발표되면서 지역 가치가 수직상승 중이다.

이 같은 ‘반도체 클러스터 효과’는 평택 고덕, 이천 등에서 이미 증명된 바 있다. 몇 년간 미분양 무덤으로 꼽혔던 평택시는 삼성반도체 공장이 조성되면서 반전을 맞았다.

2015년 5월 착공식이 있었던 당시 평택시는 아파트 호당 평균 매매가가 1억9400만원 선이었다. 이는 1년간 1000만원 가량 오른 것으로 미진하던 평택 부동산시장에 큰 변화를 가져왔다는 평이다. 이후 삼성반도체 공장 생산라인이 가동된 2017년 7월에는 2억1200만원으로 크게 치솟았다.

직접적인 수혜를 받은 곳은 고덕국제신도시 내 아파트들이다. 2017년 4월 생산라인 가동을 앞두고 분양한 ‘고덕국제신도시 제일풍경채 센트럴’은 1순위 청약 결과 84.09대 1의 경쟁률로 1,022가구 모두 빠르게 완판됐다. 오는 11월 입주를 앞둔 이 아파트의 전용 84㎡(5층) 분양권은 약 3,500만원의 프리미엄이 붙어 있다.

SK하이닉스가 자리한 경기도 이천시도 마찬가지. 총 106,000여㎡ 규모의 부지에 M14, M16 2개의 공장이 조성되고 있는 이천 SK하이닉스는 완공 후 135조원의 생산유발 및 55만8,000여명 고용효과가 기대되고 있다. 이에 2014년 SK하이닉스 M14공장 착공 이후 이천시 인구는 4년새 9,192명이나 늘었고 최대 수혜지역인 부발읍의 아파트 시세는 착공 1년만에 3.3㎡당 500만원 넘게 뛰었다.

특히 금번 용인 SK하이닉스는 평택 고덕 삼성반도체 공장(289만여㎡), 이천 SK하이닉스(10만6,000여㎡)보다도 규모가 커 지역경제에 미칠 영향이 클 것으로 예상되고 있다.

SK하이닉스가 투자하겠다는 금액은 10년간 120조원이다. 용인 원삼면 일대 448만㎡ 부지에 4개의 반도체 제조 공장을 짓는 초대형 프로젝트로 하이닉스의 납품기업까지 모인다면 그 규모는 더욱 어마어마 해진다.

다음으로 수도권 부동산 시장의 핫 이슈로 부상한 광역교통망의 핵심축인 GTX가 부동산 시장에 미칠 영향을 살펴보자.

수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 광역교통망의 하나인 GTX는 런던의 동서부를 가로지르는 크로스레일을 모델로 하고 있다.

일반적인 토지이용에 지장이 없는 깊이(20~40m 이상)의 지하에 터널을 뚫어 급행열차를 운행하는 방법이다.

적은 보상비로 개발비용이 절감되고 직선형 노선에 따른 고속운행이 가능해 효율성을 높일 수 있는데 최근 활발히 추진되고 있는 ‘대심도(大深度)’ 지하도로도 같은 개념에서 출발한 차량통행용 지하터널이다.

수도권 광역교통망인 GTX의 경우 현재 A~C까지 3개 노선이 추진되고 있다. A노선은 동탄에서 출발해 파주 운정까지 총연장 83.1km를 운행하는 노선이다. SRT와 노선을 일부 공유하는 동탄~삼성역 구간은 2017년 착공했고, 나머지 구간은 작년 연말 착공식을 가졌다. 경유지는 파주 운정(기점)~일산 킨텍스~대곡역~연신내역~(광화문/서울시 추진 중)~서울역~삼성역~수서역~성남~용인~동탄역(종점)으로 10개 역이 확정됐으며, 최근 서울시에서 광화문역 추가를 검토 중이다. 올해 내 착공 예정이며 2023년 개통을 목표로 하고 있다.

B노선은 인천 송도에서 출발해 남양주 마석까지 총연장 80.1km를 운행하는 노선으로 경유지는 인천 송도~인천시청~부평역~부천종합운동장~신도림~여의도~용산역~서울역~청량리역~망우~별내~남양주 호평~남양주 마석 13개 역으로 구상 중이다. 2014년 송도~청량리까지 노선이 예비타당성 조사에서 고배를 마셨으며, 2019년 내 완료를 목표로 예비타당성 재조사가 진행되고 있다. 예비타당성 통과 시 2025년 개통될 것으로 예상한다. 추가된 남양주 노선에는 3기 신도시인 왕숙지구를 통과하는 것이 특징이다.

C노선은 경기 양주(덕정역)에서 경기 수원역까지 총연장 74.2km를 운행하는 구간이다. 경기 수원역~안양 금천~과천~양재역~삼성역~청량리역~광운대역~창동역~의정부~양주 덕정 10개 역이 건설될 예정이며, 2018년 12월 예비타당성 조사를 통과했다. 경원선 노선 일부를 공유해 경제성을 높인 것이 특징이다. 2021년 착공해 2026년 개통을 목표로 하고 있다.

A노선 외에는 예비타당성 조사를 통과하지 못해 노선연장과 기존 철도의 활용으로 경제성을 보완하는 과정을 거쳤다. B노선의 경우 2019년 이내에 타당성 조사 결과가 나올 예정이다. 3기 신도시 예정지(남양주 왕숙지구)를 거치도록 했기 때문에 예비타당성을 통과할 것으로 예상한다.

A노선의 경우 같은 1기 신도시임에도 불구하고 분당보다 저평가된 일산지역과 파주 운정지역이 가장 큰 기대를 모으고 있다. 일산은 60~80분 정도 소요됐던 강남까지의 이동시간이 20분 내로 단축됨에 따라 강남 접근성이 획기적으로 개선될 예정이며 이는 지역에 긍정적 요소로 작용할 것이다.

B노선은 80~90분가량 소요됐던 서울역까지 이동시간이 20~30분 이내로 단축될 것으로 예상하는 인천 송도지역과 최근 신도시가 속속 개발되고 있는 남양주지역에 긍정적 영향을 미치리란 분석이다.

C노선 또한 A, B노선과 비슷하게 그동안 소외됐던 의정부, 양주지역에 호재로 작용할 것으로 보인다. 그러나 학군이 좋고 학원들의 밀집으로 양호한 교육 인프라를 보유한 노원지역과 도봉지역 등 서울 동북권 지역이 강남 접근성 개선에 따라 수혜를 먼저 보게 될 것이다. 이처럼 주요 수혜지역은 GTX 개통전과 비교해 서울의 핵심 업무지구인 강남, 을지로, 여의도와의 접근성이 대폭 개선되는 곳이 될 것으로 전망된다.

GTX 수혜지역에서 상승 가능성이 큰 부동산은 어떤 것이 있을까. GTX는 기본적으로 서울 핵심 업무지구와의 접근성을 개선하려는 목적에서 출발했다. 서울 외곽~수도권에서 직장으로 출퇴근을 용이하게 함으로써 수도권 신도시(베드타운)의 교통인프라를 개선하고 서울의 거주 수요를 분산하기 위한 것이다. 따라서 GTX 통과지역의 부동산에 직·간접적인 영향을 미칠 것으로 예상한다.

특히 GTX역과 도보 10분 이내에 접근이 가능한 반경 500m 거리의 아파트 단지는 직접적인 영향을 받을 것으로 예상한다. 교통여건이 주거 지역의 선호도에 변수로 작용하는 주요 요소 중 하나이기 때문에 GTX역 인근 아파트 단지가 유망하리란 전망이 많다.

스타필드 효과 이미지

마지막으로 몰세권 효과 또는 스타필드 효과로도 대변되는 복합쇼핑몰 ‘스타필드’가 들어선 곳 인근 아파트가 ‘몰세권’으로 부각되면서 상승세를 보이면서 목받고 있다.

복합쇼핑몰 중심으로 소비의 흐름이 바뀌면서 유동인구가 늘어나고 거주 편의성이 높아져 부동산 가격에도 영향을 미치는 모습이다.

부동산114에 자료에 르면 스타필드 하남과 고양이 입점하면서 경기도 하남시와 고양시 아파트값은 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다. 스타필드 하남이 개장한 지난 2016년 9월부터 올해 6월까지 하남시 아파트 값 상승률은 15.42%로 같은 기간 경기도 평균 7.61% 보다 2배 이상 높았다.

스타필드 고양은 개장하기 전부터 주변 집값을 들썩이게 했다. 스타필드 하남이 개장하기 전인 2016년 7월만 해도 고양시 덕양구 동산동의 평균 아파트값은 3.3㎡당 1483만원이었지만, 스타필드 하남이 개장한 이후인 2016년 10월 동산동 아파트값은 1608만원으로 뛰었는데 섯달새 8.42% 오른 셈이다.

스타필드가 지역의 랜드마크로 자리잡으면서 유동인구가 늘어나고 주변 상권이 살아나 ‘스타필드 효과’로까지 이어지고 있다. 체험형 매장을 표방한 복합쇼핑몰로 조성된 스타필드는 하남을 시작으로 고양, 코엑스까지 현재 3곳이 운영되고 있다. 고급 자동차부터 가전제품, 인테리어 용품, 어린이를 위한 장난감까지 다채로운 체험형 매장을 선보이며, 각 매장에 연간 2500만명이 넘는 방문객이 찾는 수도권 대표 쇼핑몰로 자리잡았다.

이처럼 스타필드가 대표 유통채널로 자리잡으면서 입점 소식만으로도 지역의 부동산 시장이 들썩이는 스타필드 효과는 계속해서 이어질 것이란 전망이 높다.

현재 신세계그룹이 공식적으로 밝힌 스타필드 사업 추진 예정지는 인천 청라국제도시와 경기 안성, 서울 마곡, 경남 창원 등이다. 충북 청주와 울산에서도 부지를 확보 중으로 2020년 이후에 스타필드를 오픈할 것으로 예상되고 있다.

오는 2020년 개장을 목표로 사업을 추진 중인 스타필드 안성은 평택과도 가까워 평택과 안성 모두가 스타필드의 수혜를 입을 것으로 업계에서는 보고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 "최근 정부의 강력한 규제로 부동산 시장이 전반적을 침체를 면치 못하고 있는 가운데 호재가 분명한 지역과 그렇치 않은 지역간의 양극화가 극명하게 심화되고 있는 분위가다"며 "분양시장에 투자자 위주에서 투자자와 수요자 위주로 양분화 되면서 분양시장 견인 3대(大) 효과 수혜지역이 상대적으로 주목을 받을 가능성이 높다"고 말했다.

분양시장 견인 3대(大) 효과 수혜지 분양단지 현황

-반도체 효과-

초당역 블레싱타운 조감도

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463

-GTX 효과-

수원역 한라비발디 퍼스트 조감도

●수원역 한라비발디 퍼스트(아파트·오피스텔)=한라는 수원역 역세권에 공동주택, 오피스텔로 구성된 '수원역 한라비발디 퍼스트'를 분양한다. 한라가 시공하고 삼부산업개발이 위탁해 생보부동산신탁이 신탁하는 단지로 수원시 권선구 서둔동 일대에 지하 4층~지상 15층, 총 3개동 규모로 조성된다. 공동주택 전용 39~49㎡ 288가구 2개동과 오피스텔 전용 18~25㎡ 234실 1개동, 총 522가구로 조성된다. 단지는 수원역과 도보 5분 거리에 위치한 역세권 단지다. 수원역은 KTX, 경부선, 호남선 등 주요 철도와 지하철 1호선, 분당선은 물론 수인선(예정) 환승역으로 서울에 이은 전국 2위 유동인구 역이다. 특히 수도권 광역급행철도 GTX-C노선이 예비타당성 조사를 통과해 수원-삼성구간이 20분대로 진입 가능해질 전망이다. 배후수요도 풍부하다. 수원역 산단 등에 약 530개의 기업체가 입주해있다. 산단에만 1만1000명이 근무하며 2020년에는 세계 최대 규모의 자동차 멀티플렉스인 '도이치오토월드'와 현대화 자동차 매매단지인 'SK V1 모터스' 등이 완공예정이다. 향후 35만㎡ 규모의 R&D 사이언스파크, 수원 스마트폴리스 시티 조성사업 등 대규모 개발도 앞두고 있다. 수원역은 대표적인 '몰세권'으로 쇼핑 문화 시설도 풍부하다. 단지 인근에 롯데타운(백화점, 마트, 쇼핑몰), AK타운 등이 있고 앞으로 수원역 환승센터와 연결되는 KCC몰(예정), 스타필드 수원점(예정) 등도 들어선다. 교육시설로 서호초등학교, 수원초등학교, 화서초등학교, 서호중학교, 숙지중학교,수원여자고등학교 등이 위치한다. 문의 1644-5558

-스타필드 효과-

인천 청라 웰카운티 19단지 조감도

●인천 청라웰카운티 19단지(아파트)=인천 청라국제도시에 들어선 ‘인천 청라웰카운티 19단지’의 회사보유분 특별 분양이 속도를 내고 있다. 인천광역시 서구 청라지구 A-19블록(청라동 166-1)에 들어선 이 아파트는 지하 2층~지상 25~30층, 6개동, 총 464가구 규모로 조성됐으며 즉시 입주가 가능하다는 특징을 지닌다. 특히 2009년 분양 당시 그대로의 공급가격이 적용돼 많은 관심을 이끌어 냈으며 현재 계획 인구 9만 명을 초과한 상태로 총사업비 4조 7000억 원을 들여 국제적인 업무단지로 조성 중이며, 국제적인 업무 단지로 조성 중인 ‘지시티(G시티)’ 2만9000명과 스타필드 청라(4000명), 차병원 의료 복합타운(8000명), 하나금융타운(4000명), 도시첨단산업단지(6000명), 로봇랜드(3000명) 등 수만 명의 고용 창출 효과와 함께 정주여건 역시 크게 개선될 것으로 전망하고 있다. 생활인프라 역시 풍부하다. 단지 주변에 홈플러스, 롯데마트 등 상업시설이 인접해 편리한 생활을 누릴 수 있다. 호수공원, 커널웨이 수변 등 주거 쾌적성도 뛰어나다. 스타필드는 백화점, 대형마트, 멀티플렉스 영화관, 테마파크, 놀이공원 등을 갖춘 교외형 복합쇼핑몰로, ‘스타필드 효과’라는 신조어를 생산할 만큼 지역 부동산 시장에 많은 영향을 미치고 있다. 선착순 동∙호 지정 계약이 진행 중인 인천 청라웰카운티 19단지는 청라국제도시 내 마지막 남은 투자이민제 아파트로 단지에서 130m 거리에 청라초등학교가 있어 도보 통학이 가능하며 반경 1km 내에 청라중∙고교, 초은중∙고교, 국내 외국인 학교 중 유일하게 국내 학력까지 인정받을 수 있는청라 달튼 외국인학교(Dalton School) 등도 위치했다. 또한, 단지 주변에 학원가도 자리하고 있어 사교육 여건이 양호하다는 평가를 받고 있다. 단지는 청라IC 및 남청라IC와 인접해 탁월한 광역교통망을 갖추고 있으며 국제공항고속도로, 경인고속도로 등도 가깝다. 또한 인근에 BRT 및 GRT 정류장이 인접해 대중교통편을 이용하면 김포공항 20분, 서울 인근 약 30분대면 닿을 수 있다. 강남으로 직행 가능한 서울 지하철 7호선 연장 확정 소식도 있다. 오는 2026년 개통 예정인 7호선 연장역은 단지와 도보 10분 이내 거리에 들어설 예정이다. 현재도 청라국제도시역(공항철도)을 통해 디지털미디어시티(DMC), 홍대 입구, 서울역 등을 환승 없이 가능하다. 여기에 오는 2025년 제3연륙교가 개통되면 서울 목동~서인천~청라~영종하늘도시~인천국제공항을 연결해 주변지역 개발 활성화 및 교통편의 제공, 공항 이용자의 정시성 확보, 자전거 이용 등을 통한 관광활성화에도 기여할 것으로 전망된다. 문의 032-210-4576