아파트 투자 대안 수익형 부동산 성공투자 3요소는

정부의 초강력 아파트 규제가 이어지자 투자자는 물론 실수요자도 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.

초강력 대책이 아파트 투자로 쏠리면서 초보 투자자부터 임대사업 유경험자까지 규제가 덜한 수익형 투자를 선호하는 추세다.

상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산이 인기를 끌고 있지만 역세권, 임대수요, 개발호재 등 투자의 3박자를 고루 갖춘 물량을 찾기란 쉽지 않다.

먼저 상가의 경우 투자금이 많이 들고 투자자가 접근하기 어려운 점은 있으나 위에 3박자를 갖춘 상가라면 안정적인 수익에 시세차익이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있다는 장점이 있다.

오피스텔이나 도시형 생활주택은 임대수익을 목적으로 하는 투자상품으로 다른 수익형 부동산에 비해 관리가 쉽고 소액투자가 가능하며 매달 임대료를 받는다는 점에서 매력적이며 최근 1~2인 가구가 늘어나고 있어 산업단지나 오피스 밀집지역 등 소득 능력이 있는 직장인을 대상으로 하면 유리하다.

먼저 수익형 부동산에 투자에 안정적인 임대수익을 위해서 역세권은 필수사항으로 꼽힌다.

업계에 따르면 수익형 부동산 시장에서 역세권의 중요도는 주택 시장보다 더 크다고 할 수 있을 정도로 필수 항목이라며 임차인들의 높은 선호도를 받다 보니 자연스레 투자자들의 투자 상담에서도 역세권 키워드는 빠지지 않고 항상 나오는 주제라는 것이다.

결론을 먼저 내리자면 역세권 입지는 임차인의 선호도는 물론 임대수요 확보 차원에서도 중요한 사항이다.

역세권 중에서도 좋은 입지는 당연 초역세권과 멀티, 다중 역세권이 있다. 먼저 초역세권에 위치한 경우다. 안정적인 수익을 얻기 위해 수익형 부동산 투자를 고려할 때 가장 중요하게 고려해야 할 요소로는 풍부한 배후수요를 확보할 수 있는 입지인데 그런면에서 초역세권은 당연 선호도 1순위로 꼽힌다.

역세권의 장점인 유동인구 확보를 통해 풍부한 배후수요를 기대할 수 있기 때문에 역과의 접근성이 원활한 곳에 입지할 경우 수익성과 환금성이 단연 높기 마련이다.

또한 초역세권은 소비층 접근 거리가 매우 짧기 때문에 접근성과 가시성이 뛰어나며 소비층 유입이 유리한 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 선호한다.

또 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구가 유입되고 안정적이며 여기에 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

오피스텔이나 도시형 생활주택과 같은 주거용 수익형 부동산도 초역세권 입지가 유리하기는 마찬가지인데 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 초역세권 오피스텔을 찾는 수요가 많기 때문이다.

다음으로 멀티 역세권이나 다중 역세권에 위치한 수익형 부동산은 단일 역세권보다 활황기에도 높은 관심을 받지만, 불황기에도 강해 꾸준한 주목을 받고 있는 게 사실이다.

멀티 역세권이나 다중 역세권이란 환승역세권이나 2개 이상의 노선이 통과하는 입지를 갖춘 역세권을 말하는데 뛰어난 교통 및 접근성을 장점으로 수요층이 두텁고 거래가 활발해 환금성이 뛰어난 특징을 갖고 있다.

또한 통상적으로 수익성이 좋고, 불황기에도 대체로 거래가 꾸준히 이어져 가격 하락폭이 적다는 장점이 있다.

실제 역세권에 입지한 수익형 부동산들이 강세를 보이고 있다. 서울 마포구 공덕역 바로 앞 메트로디오빌(2005년 입주) 오피스텔의 전용면적 26㎡는 보증금 1000만원, 월세 75만원 선에서 거래되고 있는데, 공덕역에서 1km 가량 떨어진 대성힐스 오피스텔은 2년 전인 2016년에 입주했지만 전용 23㎡이 보증금 1000만원, 월세 60만원 선에 그치고 있다.

오피스텔 뿐만 아니라 상업시설도 역세권이 유리하기는 마찬가지다. 소상공인 상권정보시스템에 따르면 서대문구 상업시설의 월평균 매출은 3330만원인데, 신촌역 일대는 4558만원, 서대문역 일대는 4714만원으로 조사돼 역세권 여부에 따라 매출 차이도 큰 것으로 나타났다.

다음 요소로 임대수요가 있다. 임대수요 필수요소로 앞에서 언급한 것처럼 역세권과 밀접한 관계가 있지만 예외적으로 산업단지 인근과 같은 직주근접형 수익형 부동산의 경우처럼 역세권이 무의미한 경우도 발생하기도 한다.

마지막으로 수익형 부동산이 역세권에다 임대수요까지 갖춘 입지에 개발호재까지 겸했다면 금상첨화다.

개발호재는 임대수요에 플러스 요인으로 작용 할 뿐만아니라 시세차익까지도 가능하게 해주기 때문이다.

대표적인 개발호재로 교통망 확충, 기업 및 관공서·대형 병원 이전 및 투자, 복합쇼핑몰 조성, 랜드마크 개발 등 대규모 개발호재가 예정된 지역은 쇼핑·문화 등을 누릴 수 있는 편의시설들이 들어서 생활 인프라가 개선되기 때문이다.

이에 따라 다양한 개발호재를 품은 수익형 부동산은 개발호재가 진행되면서 훨씬 더 많은 배후수요와 유동인구를 품을 수 있게 되어 소비 유입력이 뛰어나 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

이렇게 되면 자연스럽게 상권이 활성화되고 두터운 수요층이 확보되면서 수익성과 안정성이 덩달아 높아지게 되며 개발이 완료된 시점에는 프리미엄이 형성되면서 시세차익까지 기대해볼 수도 있다.

또한 개발호재가 많을수록 개발 프리미엄의 시너지 효과가 발휘되는 만큼 호재에 호재가 겹친 겹호재 지역일수록 투자안정성이 높은 빠른 선점이 필요하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 수익형 부동산이 관심을 끌면서 공급증가와 수익률 하락이라는 이중고를 겪고 있는데 반해 위에 3박자를 갖춘 수익형 상품은 상대적으로 희소성이 높아 인기가 높아지고 있다”며 “아파트처럼 수익형 부동산도 지역별, 상품별로 양극화 현상이 벌어지고 있어 소위 될 지역이나 상품을 주목해야 한다”고 말했다.

‘역세권’ ‘임대수요’ ‘개발호재’ 3박자 갖춘 수익형 부동산 현황

●오류동역 메디컬 프라자(상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 4월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 온수 등 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있으며 구로 항동지구 5,400여 세대의 입주로 추가적인 배후세대 형성이 기대된다. 문의 1600-2463

이문휘경 지웰 에스테이트 조감도

●이문휘경 지웰 에스테이트(오피스텔·도시형 생활주택)=신영건설은 수도권 전철 1호선 외대앞역 초역세권 입지에서 '이문휘경 지웰 에스테이트'를 분양한다. 단지는 소형 아파트와 원룸형 주택, 오피스텔로 구성된다. 단지가 1인가구를 중심으로 한 소형 평면의 주택을 선보이는 이유는 인근의 수요와 관련이 높다. 단지 주변으로 5개 대학 6만여명의 학생이 재학하고 있기 때문이다. 한국외국어대학교를 비롯해 경희대학교, 서울시립대학교가 위치했다. 좀더 범위를 넓혀보면, 카이스트 서울캠퍼스와 삼육보건대도 위치했다. 학교마다 기숙사 시설을 보유하고 있기는 하지만,현실적으로 100% 수용이 불가능하기 때문에 학교 인근지역의 임대수요는 꾸준하고 풍부하다. 이문휘경 지웰 에스테이트 아파트의 경우 35세대 모두 전용면적 기준으로 59㎡로 소형 평형이고, 원룸형 주택(280세대 공급)은 전용 14㎡이며, 오피스텔(140실)은 전용으로 17.45㎡다. 지역 수요에 맞춘 공급에 나서는 것이다. 단지는 1호선 외대앞역을 초역세권으로 누릴 수 있다.실제로 외대앞역 4번출구로 나오면 바로 사업지가 위치해 있다. 이문휘경 지웰 에스테이트는 뛰어난 배후수요와 역세권 입지를 동시에 누릴 수 있어 실 수요자를 비롯한 투자수요까지 관심을 보이고 있다. 특히, 작은 평면으로 분양에 나섬에도뛰어난 상품으로 주목받고 있다. 오피스텔과 원룸형 주택의 경우는 공간 활용을 극대화하기 위해 전자레인지설치가 가능한 책상 겸 식탁과 자투리공간을 활용한 수납 선반을 설치할 계획이다. 또한 공간 효율성 극대화를 위해 세면대를 일체형으로 설계했으며 신발장상부에는 수납공간을 만들 예정이다.보안과 안전에도 신경 썼다. 현재 계획하고 있는 시스템은 무인경비와 출입통제 여기에 CCTV설치다. 또한 생활편의를 위해 유무선 인터넷은 물론 원격검침 시스템과 무인택배 시스템을 도입할 예정이다. 인근에 활발하게 추진되는 이문·휘경 뉴타운 개발호재 프리미엄까지 기대된다 .문의 1800-1660

초당역 블레싱타운 조감도

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463