냉기 도는 오피스텔 시장, 그래도 되는 곳은 어디

정부의 초강력 규제의 여파가 아파트 뿐만 아니라 오피스텔 시장에도 미치고 있다.

실제 올해 오피스텔 시장 역시 냉각되고 있다. 신청자가 1명도 없는 '청약 제로(0)' 단지도 나오는 등 청약 미달 사태가 속출하고 있어서다.

관련업계는 투기과열지구, 청약조성대상지역 내 오피스텔은 소유권 이전 등기시까지 전매제한과 대출규제로 수익형 부동산 투자 수요가 줄어든 탓으로 분석했다.

금융결제원 아파트투유에 따르면 올 1~4월 전국 오피스텔 청약단지 26곳 가운데 1순위 청약에서 마감된 곳은 6곳에 불과했으며 나머지 20곳은 청약미달을 기록했다.

반면 청약자가 몰린 오피스텔 단지도 있었다. 대표적인 현장이 인천 연수의 '송도국제도시 M2블록 호반 써밋 오피스텔'은 851실 모집에 5052명이 신청해 평균 5.93대 1의 경쟁률을 기록했으며 경기 부천의 '신중동역 랜드마크푸르지오시티 오피스텔'도 1050실 모집에 2만2642명이 청약해 평균 21.56대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

롯데건설이 책임준공하는 ‘신사역 멀버리힐스’의 오피스텔 등이 지난달 22~23일 실시한 청약접수 결과, 최고 61대 1의 청약경쟁률을 나타냈으며 이와 함께 다른 상업시설의 청약경쟁률도 26대 1을 기록하기도 했다.

이러한 오피스텔 불황기에도 불구하고 성공한 단지의 공통점을 살펴보면 역과 바로 연결되거나 도보 1분이내의 초역세권 단지라는 점과 GTX(수도권광역급행철도)나 신분당선 연장 등 확실한 교통호재가 있다는 점이다.

업계에서는 오피스텔 시장이 냉각되고 있음에도 되는 곳은 된다는 분석인데 오피스텔 투자 의 대표적인 핫플레이스로 조망권을 갖춘 곳, 세대당 100% 주차공간을 확보한 곳, 초역세권 입지에 추가적인 교통호재를 갖춘 지역이 있다고 한다.

먼저 오피스텔 투자 불황기에도 조망권을 확보한 오피스텔은 오히려 강세를 보이고 있다.

소득수준이 높아지면서 삶의 질, 워라밸 및 힐링 열풍이 지속되면서 조망권을 갖춘 아파트의 가치가 뛰어오르는 가운데 이제 그 흐름이 오피스텔 시장으로 옮겨가기 시작하고 있어서다.

특히, 실거주 목적으로 오피스텔 등 수익형 주택을 찾는 수요들이 증가하면서 쾌적한 주거생활이 가능한 조망권 특화 오피스텔이 주목을 받고 있는 셈이다.

실제 아파트뿐 아니라 오피스텔의 경우에도 조망권을 확보한 단지는 시세에서 확연한 차이를 보이고 있다. 2019년 3월 기준 KB국민은행 부동산시세에 따르면 여의도 한강 조망이 가능한 오피스텔 ‘여의도 금호리첸시아’ 전용면적 51m²는 지난 2년여간(2017. 7~2019.3) 매매가가 2억9000만원에서 3억3000만원으로 4000만원 오른 반면, 같은 기간에 지하철 9호선 국회의사당역 역세권이지만 한강 조망이 어려운 여의도동 ‘LG 여의도 에클라트’ 전용면적 51m²는 1억9000만원에서 1억9250만원으로 250만원 오르는 데 그쳤다. 이는 무려 16배나 높은 수치다.

다음으로 오피스텔은 아파트 등 일반주택보다 주차장 설치기준이 낮아 주차난이 더 심각한 실정이어서 넉넉한 주차공간은 오피스텔 분양의 성패(成敗)를 판가름할 요소가 된 것이다.

실제로 오피스텔의 법정 주차 대수는 지방자치단체 주차장 설치 기준에 따라서 다소 차이가 있지만 일반적으로 전용면적 30m² 이하는 가구당 0.5대, 60m² 이하는 0.8대의 주차장 면적만 확보하면 된다.

주차 공간을 법정 기준에 맞게 공급해도 1실당 1대의 주차 공간을 확보하지 못하는데 이 때문에 1실 1대를 충족시키는 오피스텔이 많지 않아 항상 주차 부족 문제가 생길 수밖에 없다.

실제 주차 공간이 잘 마련된 오피스텔일 수록 청약 성적도 좋은 편이다. 금성백조가 얼만전 경기도 김포시 한강신도시 Cc-03블록 일대에 분양한 ‘한강신도시 구래역 예미지’는 78실 모집에 총 6997건이 접수돼 최고 110.8대 1, 평균 89.7대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했는데 이 오피스텔은 1실당 1.44대의 여유 있는 주차 공간이 수요자들의 선택에 영향을 미쳤다는 평가다.

오피스텔의 주차대수는 수익률에도 영향을 주고 있다. 서울 영등포구 여의도동 KCC파크타운의 주차대수는 1실당 0.37대. 3실 당 1대 꼴로 2005년 입주한 이 오피스텔의 전용 35㎡는 보증금 1000만원에 월세 75만원 정도인 반면 인근에 있는 진미파라곤( 2005년 입주)의 전용 34㎡는 월 1000만 원에 보증금 90만 원을 받으며 1실당 1대 주차가 가능하다.

마지막으로 초역세권 입지는 수익형 주택시장에서 기본적인 호재요소로 꼽힌다. 여기에 최근에는 추가적인 교통개발 호재까지 동시에 품은 오피스텔이 최근 분양시장에서 높은 주가를 올리고 있다.

오피스텔은 직주근접을 중요시하는 직장인들이 주 수요층인 만큼 어떠한 교통환경을 갖추고 있느냐에 따라 흥행 성패가 좌우되기 때문이다.

과거 분양시장의 단골 키워드인 ‘역세권’은 이제 당연히 갖춰야 할 요소로 희소가치가 이전보다 낮아진 결과다.

이에 따라 최근에는 초역세권과 함께 향후 교통개발이 예고된 입지를 갖춘 오피스텔이 상승세를 타고 있는데 이러한 조건을 모두 충족한 단지는 뛰어난 광역교통망으로 해당 지역의 수요층을 넘어 타 도시의 수요까지 노려볼 수 있다는 점에서 관심이 높다.

장경철 부동산일번가 이사는 "오피스텔 시장에서 지역별, 상품별 양극화는 이제 현실이 되어 버렸다"며 "차별화된 입지나 상품의 경쟁력을 높혀야 높눈이가 높아진 투자자의 선택을 받을 것으로 보인다"고 말했다.

오피스텔 투자 핫플레이스 분양단지 현황

-조망권 갖춘 단지-

오류동 아델리 오피스텔 조감도

●오류동역 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접해 있다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

-세대당 100% 주차공간 확보 단지-

대덕 테크노밸리 포스코ICT포레안 조감도

●대덕 테크노밸리 포스코ICT 포레안=내년 10월 준공 예정인 대덕 테크노밸리 포스코ICT 포레안 오피스텔이 대전 최초 IOT시스템을 도입한 주거지로 주목 받고 있다. 전실 복층으로 설계된 대덕 테크노밸리 포스코ICT 포레안 오피스텔은 지하 4층~지상 10층 1개동으로 이뤄진 해당 오피스텔은 총 402실이다. 1층은 근린생활시설로 구성되며 지하 1~4층에는 436대의 넉넉한 주차장이 만들어진다. 대덕 테크노밸리 포스코ICT 포레안은 대전 제3,4 일반산업단지, 첨단산업단지, 대덕테크노밸리 등이 단지 주변에 자리해 직주근접을 갖췄으며 우수한 교통여건과 완성된 생활기반시설, 업무시설 밀집 등이 프리미엄으로 지목되고 있다. 또한 단지 뒤편에 롯데마트가 있고 현대프리미엄 아울렛이 내년 말쯤에 준공예정이다. 위치 또한 반경 1km 내에 다양한 근린공원이 위치해 입주민들은 편리하고 쾌적한 생활이 가능하다. 대전, 세종, 청주 중간에 위치한 대덕 테크노밸리 포스코ICT 포레안은 차량 4분 거리에 북대전IC가 자리하며 대덕JC를 통해서도 인접 지역 진∙출입이 수월하다. 단지 인근으로 7개 버스노선이 구축돼 대중교통 이용이 용이하며 경부고속도로, 호남고속도로 등을 통한 광역 도로망도 완비한 교통 여건을 갖췄다. 특히 단지 내에는 대전 최초 IoT(Internet of Things) 시스템이 적용돼 생활의 편리함을 더한다. 전기료알리미, 스마트 제어 스위치, 열림알리미, AI스피커, 스마트 플러그, 가스잠그미 등 홈IoT 시스템을 통해 집안사물들을 인터넷에 연결, 언제 어디서나 원격으로 제어가 가능하고 기존에 불가능 했던 음성인식, 자동제어, 가전연동 등도 수행할 수 있다. 또한 위치기반 서비스를 활용해 입주민의 외출모드, 실내모드 설정 안내 및 실행이 가능하다. 오피스텔 실내에는 공간활용을 극대화한 4m 층고의 복층형 설계가 적용된 가운데 최소한의 공간을 활용한 빌트인 가구설계가 특징이다. 인출식 테이블, 계단 하부 수납공간, 인출식 포켓빨래건조대, 계단장과 더불어 빌트인 냉장·냉동고를 비롯해 가전 소물장, 붙박이장·스타일러, TV장, 입식화장대, 신발장 등이 설치된다. 또한 쿠첸 2구 쿡탑, LG 스타일러, LG콤비냉장고, 삼성 전자레인지, LG세탁기, 에어컨 등의 풀옵션 가전제품을 제공해 퀄리티를 높였다. 문의 042-826-0111

-초역세권 입지에 추가적인 교통호재-

인투파크 거여 조감도

●인투파크 거여=지하철 5호선 거여역 도보 3분 거리에 위치한 인투파크 거여는 지하 1층~지상 14층 2개 단지에 공동주택 10~17평형 29세대, 주거형 오피스텔 8~16평형 129실 규모로 조성되며, 지하1층과 지상1층에는 근린생활시설이 들어가며 2020년 6월 완공예정이다. 단지가 들어서는 거여동 일대는 강남의 유일한 뉴타운 지역인 거여·마천 뉴타운이 있으며, 재건축 호재도 많다. 올해 준공 30년을 맞아 재건축이 가능해진 단지가 6곳(1만2000여가구)이나 된다. 또한 북위례 신도시와 인접해 있어 풍부한 미래가치까지 더해지며 각광받고 있다. 인근의 문정동에는 법조타운이 조성되고 있고, 9호선 연장선 개통, 코엑스와 잠실운동장 등의 개발, 재건축에 이어 현재 개발 중인 위례신도시까지 맞닿아 있어 향후 풍부한 주거 인프라를 누릴 수 있을 것으로 전망된다. 개발호재도 계속 이어진다. 지난해 준공된 123층(555m)으로 국내 최고, 세계에서 다섯 번째로 높은 잠실 제2롯데월드는 이미 관광 명소로 자리 잡았고, 주변 상권도 빠르게 확대되고 있다. 연면적 4만6000여㎡의 지하 5층, 지상 14층 규모에 달하는 송파농협 종합시설센터도 준공됐다. 관련 부동산 전문가는 “최근 정부 규제 등 리스크가 있지만, 송파구는 지하철 9호선을 비롯해 재건축과 뉴타운 등 재정비사업도 탄력을 받고 있어 장기적으로 성장가치가 높다”고 내다봤다. 문의 010-9155-6541