투자 리스크 줄여주는 후분양 수익형 상품은

최근 분양시장에서 ‘후분양’에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부의 강력한 부동산 대책과 대출규제 강화 등의 영향으로 시장 불안정성이 높아지자 선분양에 비해 각종 리스크를 줄일 수 있는 후분양에 대한 필요성이 높아짐에 따라서다.

아파트 청약시장이 실수요자 위주로 개편되고는 있다고는 하지만 투기수요가 여전히 적지 않은 비율을 차지하고 있다는 평가에 따라 갭투자 등 투기수요를 줄이고 역전세난 발생을 막기 위한 방법으로 거론되고 있는 것이다.

후분양제는 공사의 80% 이상이 진행된 후 분양하는 것으로, 예비청약자들은 준공이 거의 완료되어 있는 상태의 아파트를 직접 보고 분양을 선택할 수 있다. 이를 통해 현재 선분양제로 인한 문제점으로 꼽히는 당초 계획과 다른 내·외부 설계, 마감재, 조경시설 등을 보완할 수 있다.

이 같은 후분양에 대한 요구는 주택시장은 물론 수익형 부동산 전반에서도 확대되는 모습이다.

특히 수익형 부동산 중에서도 상가투자의 경우 후분양제 도입이 적극적이다. 상가투자에서 후분양제는 ‘선임대 후분양’ 방식으로 적용되고 있다.

선임대 후분양 상가는 분양 이전에 이미 임대차 계약이 완료되어 있어 분양받은 자가 직접 임차인을 구해야 하는 수고로움을 덜 수 있다.

일반적으로 상가 투자 시 가장 우려해야 할 부분이 임차인을 찾지 못해 공실이 발생할 경우 그에 따른 손실비용이 커지는 것인데, 선임대 후분양 상가의 경우 공실로 인한 리스크 비용을 줄일 수 있는 것이다.

또한 선임대 상가는 우선 체결된 임대차 계약 기간 동안 거둘 임대수익도 정해진 만큼 투자수익 계산 및 향후 자금운용에 대한 계획도 세울 수 있다.

게다가 대체로 준공 이전 임대를 완료하고, 준공 후 즉시 상가를 운영할 수 있도록 사업을 진행하는 만큼 준공 즉시 수익을 거둘 수 있다는 점에서 투자자들에게 더욱 매력적이다.

여기에 이미 운영 중인 상가일 경우 상권의 활성화 정도와 향후 발전 가능성에 대한 예측도 가능해 미래가치도 전망할 수 있다.

수익형 주택인 오피스텔이나 도시형 생활주택 등도 후분양 상품을 주목 할 만하다. 최근 무섭게 치솟는 아파트 주거의 대안으로 오피스텔이나 도시형 생활주택으로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있어서다.

투자자라면 투자와 동시에 임대수익이 발생한다점이 실수요자라면 사업지 주변 환경의 변화가 크지 않고 단지배치를 비롯해 평면, 향, 조망권, 일조권, 역과의 거리, 주변 인프라 등을 꼼꼼하게 확인할 수 있다는 점에서 수익형 주택에서도 선호가 높게 나타난다.

다만 후분양 수익형 상품은 수요자 자금 마련에서 있어서는 선분양에 비해 부담이 커진다는 점이 단점으로 다가온다.

장경철 부동산일번가 이사는 “후분양 수익형 상품은 투자 리스크를 줄여주는 안전성면에서 검증이 되었다고 보여지며 입지여건, 유동인구의 흐름, 점포의 가시성·접근성, 주거환경 등을 파악할 수 있으며, 임차인 구성과 업종 및 수익률 등에 관한 정보를 사전에 알 수 있다는 장점이 있다”고 말했다.

서울 역세권 후분양 수익형 상품 현황

오류동역 아델리아 오피스텔 조감도

●오류동역 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접해 있다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

종로 주함해븐타워 조감도

●종로 주함해븐타워(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 종로구에 위치한 오피스텔 및 도시형 생활주택 복합단지인 종로 주함해븐타워이 선시공 후분양으로 이미 준공후 등기까지 완료되며 관심을 받고 있다. 종로 5가역 14번 출구에서 도보 2~3분 거리에 들어선 ‘종로 주함해븐타워’는 분양 즉시 입주와 더불어 경제적 수익 창출을 기대할 수 있는 선시공 후분양 수익형 주택으로써 합리적인 가격으로 책정되었다. 서울시 종로구 연지동 193-2, 193-1외 1필지, 111외 3필지에 총 3개 동으로 지어진 종로 주함해븐타워는 지하 1~2층, 지상 9층 규모의 전용면적 18.52~23.37㎡ 오피스텔 4가지 타입과 전용 17.14~22.08㎡ 도시형 생활주택 4가지 타입으로 지어졌다. 1동과 2동은 각각 오피스텔 35실과 도시형 생활주택 36세대, 3동은 오피스텔 24실과 도시형 생활주택 24세대로 각각 이뤄졌다. 또한 기본적인 전자제품을 모두 풀옵션으로 제공해 핵심 수요자들인 1~2인 가구 직장인들을 배려했으며 냉장고와 에어컨 등의 가전이 빌트인으로 설계돼 주거 만족도를 극대화했다. 각 실에는 중문도 설치돼 생활의 편리함까지 더했다. 쿼트러플 역세권을 품은 단지는 우수한 강남,강서,강북으로의 접근성을 지녀 서울 전역 진∙출입이 수월하며 CBD권역(종로 주요업무지구)에 10분 대로 닿을 수 있다. 역세권 입지 외에도 중앙버스노선을 통한 BRT 이용으로 CBD 등 업무지구 출퇴근이 용이하다. 그 외 단지 주변에 각종 관공서(중구청, 종로구청)와 인사동 거리, 명동 거리, 서울대학병원, 동대문 종합시장, 광장시장, 종로3가 귀금속 도매상가 등이 밀집돼 편리한 일상을 누릴 수 있으며 가까이에 위치한 청계천 수변거리를 비롯해 창덕궁, 유네스코 종묘, 동대문역사공원 등의 공간에서 휴식과 여가를 즐길 수 있다. 약 70만 상주인원의 CBD(중심업무지구), 150만 유동인구의 동대문상권을 배후로 두고 있는 입지에 자리해 탄탄한 배후수요를 품은 종로 주함해븐타워는 손해에 대한 우려까지 해소하고 있다. 뿐만 아니라 반경 5KM 내 다양한 대학교와 대학병원이 자리했으며 동대문 쇼핑타운밀집지역 수요층과 을지로, 충무로, 명동, 종로의 중심업무지구 직장인 수요까지 품을 것으로 전망된다. 또한 종로 주함해븐타워를 둘러싼 다양한 개발 소식도 주목할 만하다. 서울 종로구와 을지로 등 노후화된 지역 재개발사업과 정비사업추진 등 재개발 호재가 이어지고 있으며 종로구 예지동 세운 재정비촉진지구 내 통합개발도 추진되고 있어 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 기대된다. 문의 02-742-8282

강서 크라운 팰리스 조감도

●강서 크라운팰리스(오피스텔)=크라운종합건설은 국내 기업심장 R&D 특구로 발돋움 하고 있는 강서구 마곡지구와 강서구청의 의료관광특구 역세권인 화곡역 우장산역이 가까운 강서구 화곡동 998-5외 6필지에 규모 지하1층~지상19층(최고57m)의 강서크라운팰리스 주상복합을 선시공 후분양 방식이다. 강서구에서는 보기가 드문 3룸과 2룸 3-bay의 오피스텔 144실과 아파트72세대 등 총 216실 규모이다. 강서 크라운팰리스는 기존 형태의 오피스텔을 탈피한 방2, 거실 또는 방3, 거실의 타입과 용도가 아파트인 복합형 고층빌딩으로 구성되어 있다. 또 소형아파트 구조의 풀퍼니시드로 수납공간을 넓히고 빌트인 가전을 구축으로 혼수에 필요한 가전제품을 완비해 신혼살림 비용으로 주거를 마련하는 1석2조 스마트 주거공간이다. 교통 환경은 서부광역철도 개통(부천 원종동~강서 화곡동~상암~신촌 홍대입구)예정으로 화곡역과 강서구청사거리 경유역을 더불어 9호선 방화 김포공항역에서 강남 종합운동장역과 서울역에서 영종도국제공항까지 이어진다. 김포공항, 영등포, 여의도 등의 도심지로 출퇴근하는 직장인등이 많은 유동인구 지역이며, 강서구청, 경찰서, 등의 관공서가 인근에 있다. 또한 서울 4대 먹자골목으로 음식점이 밀집해 있는 복합 중심상권이다. 인근 홈플러스 본사, 이마트, NC백화점, 아울렛 등의 생활편의 시설은 물론 우장산공원, 봉제산공원을 비롯해 1.5㎞ 이내 한강공원 등이 가까이 있다. 경향교회와 예원교회가 인접하여 있으며, 등촌중, 영일고, 마포중·고, 경서중, 우장초등학교, 등촌초등학교, 백석초등학교와 사립 문성유치원, 사립 유석초등학교가 근처에 있다. 인근 신촌으로 통하는 연세대, 이화여대, 홍익대, 서강대는 20분 이내 통학거리 위치이며, 인근에는 그리스도대학, 폴리텍대학교도 위치해 있다. 문의 1599-4228