하반기 기준금리 인하되면 초역세권 수익형 부동산 재주목

최근들어 1.75%에서 묶인 한국은행 기준금리가 하반기 1.50%로 인하될 것이라는 전망이 금융시장에서 확산하고 있다.

기준금리는 한국은행이 지난해 11월 1.75%로 0.25%로 올린 뒤, 계속 동결기조를 유지하고 있으며, 연내 금리 인하론마저 제기되고 있다는 셈이다.

연내 하반기 금리 인하론이 제기되면서 부동산 시장에서도 안전자산 1순위로 꼽히는 초역세권 입지에 공급되는 수익형 부동산이 주목을 받고 있는데 기준금리가 인하되면 시중 은행 예금금리와 대출금리도 내려가서다.

이럴 경우 수익형 부동산에 대한 관심이 자연스레 높아지면서 투자자나 임차인 선화도가 높은 초역세권 수익형 상품들이 인기를 끌 것으로 보인다.

초역세권이란 역세권 중에서도 직접 역과 연결되거나 상당히 밀접한 거리에 있는 현장을 의미하는데, 역출입구에서 통상 반경 100m, 넓게는 200~300m, 도보로는 3분 이내의 거리에 있음을 뜻한다.

역에 가까울수록 비역세권 수익형 상품들에 비해 많은 유동인구를 흡수할 수 있어 안정적이며 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상권 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

여기에 규모가 크고 브랜드 수익형 상품라면 입주민을 고정으로 확보한데다 추가로 외부 소비층도 흡수할 수 있어 수요층는 더 늘어나게 된다.

또한 안정적인 배후수요는 상가의 공실 위험도 최소화할 수 있고 높은 임대료 형성에도 유리하며 향후 상권이 활성화될 경우 프리미엄에 따른 자산가치 상승 가능성도 큰 편이다.

상가 분양시장에서 초역세권 상가는 높은 인기를 끌었다. 실제 지난해 11월, 서울 강동구 고덕지구에서 분양한 ‘고덕역 대명벨리온’ 상업시설은 총 84실 모집에 평균 12.8대 1, 최고 57대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 데 이어, 본 계약 시작 단 하루 만에 전 상가 모두 두 계약이 마감됐다. 이 상가는 지하철 5호선 고덕역 초역세권에 위치한데다 고덕역은 지하철 9호선 4단계 연장사업 진행으로 향후 더블 역세권으로 거듭날 예정이다.

오피스텔이나 도시형 생활주택과 같은 주거용 수익형도 마찬가지다. 오피스텔 밀집지역으로 꼽히는 선릉역, 당산역, 정자역 인근 오피스텔 분석 결과에 따르면 도보 1~2분 이내에 있는 초역세권 오피스텔 단지와 도보 5~10분 이내 역세권에 자리잡은 오피스텔의 월 임대료는 최소 10만원 이상의 차이를 보이고 있다.

상권이 발달되어 젊은 유동인구가 많은 건대입구역, 천호역, 구로역등의 지하철역 주변 오피스텔들도 마찬가지다.

부동산 업계 자료에 따르면 도보 1~2분 이내의 초역세권에 위치한 전용 31㎡ 정도 규모의 오피스텔이 평균적으로 보증금 1000만원에 월세 70~80만원 정도의 시세를 형성하고 있는 반면 도보 5~10분 이내의 오피스텔들은 보증금 1000만원에 월세 60만원 수준으로 10만원 이상의 낮은 가격대를 형성하고 있는 것으로 나타났다.

같은 역세권이라도 입주민의 체감 편의성이 도보 1~3분 이내와 도보 5분 이내가 다르고, 걸어서 10~15분 이상 소요되는 단지일 경우는 그 차이가 상당하다 보니, 입주민들이 임대료를 좀더 내더라도 보다 더 가까운 뛰어난 교통입지를 갖춘 곳을 찾는다는 얘기다.

다만, 초역세권 상가나 오피스텔 등에 투자할 경우 임대수요가 풍부해 공실 위험은 적은 반면 초기 투자비가 많이 드는 부담이 있다는 점은 염두해야 한다.

또한 전문가들은 최근 새로운 역세권이 신설되면서 유동 및 승·하차인구가 적어 상권 형성이 어려운 이른바 ‘무늬만 역세권’인 경우도 있어 주의해야 한다고 조언하고 있다.

게다가 역과의 거리가 있음에도 불구하고 역세권 상품으로 마케팅하는 이른바 ‘비 역세권’ 현장도 적지 않아 주의가 요구된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산의 교통입지는 상품 가치를 가늠하는 바로미터로 꼽히는데 특히 초역세권에 공급되는 수익형 상품은 공실 위험이 적으면서 희소성이 높아 환금성이 높은 편이라 투자자들이 몰리는 대박 상품으로 언제나 성황을 보인다”며 “진정한 초역세권의 의미를 알아야만 역세권 수익형 부동산 투자의 리스크를 줄일 수 있을 것“이라고 말했다.

수도권에 분양중인 초역세권 수익형 부동산 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

신사역 멀버리힐스 조감도

●신사역 멀버리힐스(오피스텔·도시형 생활주택)=하나자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 오피스텔․상가 ‘신사역 멀버리힐스’가 분양중이다. 서울 강남 신사역 일대에 조성되는 ‘신사역 멀버리힐스’는 서울 서초구 잠원동 27-2․4․6번지 일원에 위치하며, 지하 8층~지상 13층 주거동과 지하 8층~지상 14층 근린생활시설동 등 총 2개동으로 구성된다. ‘신사역 멀버리 힐스’는 오피스텔 전용 20~33㎡ 총 83실(예정)과 도시형생활주택 전용 30~37㎡ 총 12세대(예정), 상업시설 136호(예정), 메디컬타워로 구성된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하 8층, 지상 13층 주거동과 지하 8층, 지상 14층 근린생활시설 등 2개 동으로 구성되었으며, 전용면적 20∼33㎡ 오피스텔 83실과 전용 30∼37㎡ 도시형생활주택 12가구, 상업시설 136호, 메디컬타워가 들어선다. 주변 강남․서초구 내 다양한 기업들과 인근 가로수길, 논현동 먹자골목을 중심으로 한 풍부한 배후수요도 돋보인다. ‘주변에는 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 현대제철, 더리버사이드호텔, 한국야구르트, 셀트리온, KCC건설 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다는 평가다. 서울 강남을 대표하는 중심 상권 신사역의 수혜를 품은 곳으로 강남의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하철 3호선 신사역이 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 확보한 것은 물론 현재 추진 중인 신분당선 연장, 위례신사선 등의 교통개발호재까지 완료되면 향후 가치는 더욱 커질 전망이다. 이밖에 강남 신사역 일대에 10년 만에 공급되는 오피스텔과 분양형 상가라는 점에서 높은 희소가치까지 평가받고 있다. 신분당선 서울구간 연장 1단계 사업인 신사∼강남 구간이 현재 공사 중이고, 2022년 개통 예정이다. 오는 2024년 완공 예정인 위례신사선도 이용이 가능하다. 문의 010-6363-1557

초당역 블레싱타운 조감도

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 인근에 한길찬공원이 근접해 있으며 석성산 조망권도 가능하다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463