불황기 수익형 부동산 투자, 실속형 오피스텔 투자 각광

최근 오피스텔이 전반적으로 공급과잉과 수익률 하락으로 침체기로에 있는 반면 높은 전용률, 1.5룸 분리형, 착한 분양가 등으로 무장한 오피스텔은 실속형 투자처로 인기를 끌고 있다.

업계에 따르면 대표적인 실속형 투자로 주변에 비해 분양가나 투자금이 저렴하거나 실사용 공간이 넓고 공간활용도가 높힌 경우가 있다.

먼저 오피스텔 투자에서도 전용률이 좋아야 분양가 대비 실제로 사용하는 공간이 많아져 임차인이나 투자자의 선호도가 높아서다.

하지만 공급면적에 비해 실제 이용할 수 있는 전용면적이 작다는 게 오피스텔 등의 단점으로 꼽힌다.

예를들면 아파트 전용률이 80% 수준인 반면, 오피스텔은 40~50%, 도시형 생활주택은 60~70% 수준에 머물러 같은 공급면적이라도 아파트에 비하면 실제 면적이 훨씬 좁은 셈이다.

업계에 따르면 내년 4월 입주 예정인 경기 수원시 이의동 광교신도시의 ‘힐스테이트 광교중앙역’ 오피스텔의 분양권에는 프리미엄(웃돈)도 붙었다. 인근 다른 오피스텔에 비해 세대 전용률이 50% 이상(일부타입 제외)으로 높아 공간효율성이 우수하다는 평가를 받았다.

KB리브온에 나온 전용 84㎡(13층) 매물은 현재(올 4월기준) 분양가보다 1억원이나 오른 5억8,770만원에 가격이 형성돼 있다. 광교호수공원과 사색공원이 인접한 공세권에다 신분당선 광교중앙역이 가까운 역세권, 롯데아울렛과 갤러리아백화점(예정) 등 몰세권까지 더해져 인프라가 뛰어났다. 상품 역시 3룸으로 2~3인 가구가 거주해도 충분한 공간으로 선보이고 테라스, 드레스룸, 팬트리 등(타입별 상이) 아파트와 다름 없는 설계를 도입했다.

따라서 업계에서는 오피스텔을 계약할 때에는 반드시 전용면적 대비 분양가를 확인해야 한다고 조언하고 있다.

다음으로 원룸을 대신해 1.5룸 오피스텔이 틈새평면을 적용해 투자자나 임차인 등 수요자들 사이에 인기를 끌고 있다.

초소형 오피스텔이 진화를 거듭하고 있는데 천편일률적인 원룸형 평면에서 벗어나 수요자들의 니즈(Needs)를 충족하려는 의도가 깔려있다.

업계에 따르면, 최근 1인 가구 비중이 늘어나는 상황에 주거용 오피스텔이 주거 부담이 늘고 있는 소형 아파트를 대체할 주거수단으로 부각되자 작지만 주거기능이 보강된 오피스텔 평면이 인기를 끌고 있는 것으로 풀이하고 있다.

실제 1인 가구 비중이 늘면서 소형 오피스텔을 찾는 수요자가 많다. 하지만 대부분의 원룸형은 주방, 거실, 침실이 분리되지 않아 옷이나 침대에 음식 냄새가 밸 수 있고 냉장고나 세탁기 등의 가전제품에서 나는 생활소음 때문에 스트레스를 받는 경우가 많다. 또한, 외부인이 현관문을 열었을 때 실내 전체가 들여다보여 주거 쾌적성은 물론 사생활침해 및 안전상의 문제도 지적됐다.

이 같은 단점을 극복하기 위해 분양업체들은 이른바 ‘1.5룸’의 공급을 확대하고 있다.

1.5룸형은 이를 보완해 내놓은 상품이 침실과 거실 공간을 분리해 주거 기능을 강화한 평면으로 전용면적 20~35㎡의 소형임에도 생활과 취침으로 공간을 나누고 재배치할 수 있고 투룸형과 같은 효과를 볼 수 있는 것이 장점이다.

임차인뿐 아니라 투자자입장에서도 1.5룸형은 매력적인 상품이다. 원룸형과 비교해 면적 차이가 크게 안나 투자 부담이 적지만 신혼부부, 형제, 자매, 친구 등 2명까지도 충분히 수용할 수 있다.

이처럼 1~2인 가구가 급증하면서 일반 원룸 오피스텔보다 쾌적성과 희소성을 갖춘 1.5룸 주거용 오피스텔이 인기를 얻고 있다.

소형 오피스텔의 경우 사용공간이 상대적으로 협소하기 때문에 높은 공간 활용도를 확보할 수 있는 특색 있는 설계가 중요 포인트로 떠오르고 있다.

1.5룸 타입은 거실과 침실이 분리돼 있어 주거기능을 더욱 강화한 형태로 생활에 필요한 모든 시설을 한 공간에 배치하는 원룸의 구조적 단점을 보완, 수요자들의 선호도가 높다.

합리적 비용으로 넉넉한 공간을 배치한 1.5룸은 입주민들의 만족도가 높다보니 임대료가 상대적으로 높게 형성돼 있다.

실제 서울 마포구 공덕동의 '마포신영지웰'의 전용 27㎡는 미닫이문으로 생활과 침실공간이 분리된 1.5룸형으로서 보증금 1000만원, 월세 75만원에 거래되고 있는데 원룸형인 인근의 '공덕시티하우스' 전용 27㎡형이 보증금 1000만원, 임대료 63만원인 것에 비해 월 12만원이 비싸다.

경기도 성남시 분당구에 위치한 판교역 SK허브(2014년 11월 입주) 전용 34㎡M타입의 경우도 중문이 있는 1.5룸형으로 보증금 1000만원에 월 90만원인데 반면 같은 타입의 중문이 없는 원룸형은 보증금 1000만원에 월 85만원으로 1.5룸형에 비해 5만원 낮다.

마지막으로 1억원대의 소액으로 투자가 가능한 역세권 주거용 오피스텔이 있다. 일반적으로 1억원대에 공급되는 오피스텔은 최근 급격하게 늘고 있는 1인 가구 선호도가 높은 원룸형이나 복충형, 1.5룸 분리형으로 구성된다.

특히 서울에 1억원대 투자가치가 높다고 할 수 있다. 1억원대 분양가면 대출과 투자금을 감안하면 실투자금은 더욱 낮아지게 된다. 또한 분양가 낮다면 임대수익 대비 수익률도 높아지게 된다.

착한 분양가에 다양한 편의시설과 교통환경 등 입지조건이 우수하다면 공실 걱정없이 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있겠다.

장경철 부동산일번가 이사는 "오피스텔의 공급이 늘면서 경쟁 또한 치열해지고 있는 가운데 높은 전용률, 1.5룸 분리형, 착한 분양가를 갖춘 상품은 차별성을 갖춰 향후에도 높은 인기를 보일 것으로 보인다“고 말했다.

실속형 투자가 가능한 주거용 오피스텔 현황

-높은 전용률-

G밸리 노블루체스위트 조감도

●G밸리 노블루체스위트=서울 최대규모 국가사업단지 G밸리 내 직주근접 오피스텔 ‘G밸리 노블루체스위트’ 오피스텔을 분양하고 있다. ‘G밸리 노블루체스위트’는 서울특별시 금천구 가산동 144-5가산디지털단지에 대지면적 2,336㎡, 연면적 8,822㎡, 지하1층~지상14층, 4개동으로 조성되며 오피스텔 208호, 근린생활시설 9실 총 217호로 건설된다. 지밸리 노블루체스위트 단지는 전용면적별 29.75㎡ ▲A타입 155실 ▲A-1타입 13실 ▲A-2타입 1실 ▲B타입 39실로 구성되며 전용률을 73%로 최대화해 실사용 공간을 극대화했다. 또 가산에서 희소가치가 높은 전 세대 2룸구조(거실1, 방2)에 선호도 높은 3Bay구조와 전세대 발코니 시공은 물론 빌트인 냉장고, 시스템 에어컨, 공기순환기, 드럼 세탁기, 전기 쿡탑, 디지털 도어록 등이 무상으로 제공해 아파트 못지않은 공간구성을 자랑한다. 더불어 세대간 동간거리를 최대한 넓혀 세대별 동간 간섭을 최소화해 입주민의 프라이버시를 보호했으며 녹지공간 조성으로 쾌적함과 개방감을 높이고 옥상정원 및 북카페와 비즈니스룸 등 입주민을 편의를 위한 커뮤니티시설을 강화한다. 교통여건으로는 1·7호선 가산디지털단지역과 등 편리한 교통망을 갖추고 있으며 서부간선도로 지하화 사업과 연내 착공될 예정인 신안산선 등 교통호재도 예정되어 있어 향후 시세차익이 예상된다. 2016년 3월 착공해 2021년 완공을 목표로 지하화 사업이 한창인 서부간선도로 지하화 사업은 서울 서남부지역 교통 정체와 지역단절 해소를 위해 기존 서부간선도로 하부에 도로를 설치해 유동인구와 수변공원, 녹지시설을 크게 늘릴 계획이다. 또 올해 상반기에 착공할 예정인 신안산선은 안산·시흥 지역과 서울 여의도를 최단 거리로 연결하는 수도권 핵심 광역교통 시설이다. 2024년 개통하게 되면 안산 한양대역(가칭)에서 여의도까지 32분이 걸린다. 이후 여의도에서 공덕을 거쳐 서울역까지 2단계 사업이 이어져 서울 서남부의 교통망은 한층 편리해진다. 생활편의시설도 우수하다. 1호선 독산역 및 가산디지털단지역 중앙부에 위치하며 LG전자, 이랜드, 컴투스 등 대기업 종사자가 밀집되어 있으며 현대아울렛, 마리오아울렛, W몰, 빅마켓, 이마트, 롯데시네마, 가산동주민센터, 우체국 등 업무, 상업, 문화시설이 밀집되어 있다. 투자전망도 우수하다. 대기업, 산업단지를 품은 프리미엄 단지인 ‘가산G밸리 노블루체스위트’ 오피스텔 인근으로 롯데정보통신, 넷마블게임즈, 컴투스 등 기업 약 1만2000개와 종사자 약 16만명이 있어 풍부한 임대수요를 확보하고 있다. 또 서울시는 2013년부터 G밸리 2020프로젝트 비전을 세우고 2020년까지 첨단 IT클러스트로 만들 계획으로 지역 종사자만 25만명 이상, 고용인구는 92% 증가할 것이라 전망하고 있다. 문의 1566-2906

-1.5룸 분리형-

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

-착한 분양가-

동묘 헤스티아 조감도

●동묘 헤스티아=서울 종로구 숭인동 317-48외 3필지에 들어서는 동묘 헤스티아는 더블역세권 1호선, 6호선 동묘앞역 5번 출구 바로 앞 입지를 택해 지하철 출구에서 약 10초면 닿을 수 있다. 오피스텔 분양시장에서 중시되는 역세권이 임대수요 창출의 원동력으로 지목되는 만큼 동묘 헤스티아에 대한 미래가치도 크다는 평가다. 단지는 지하 2층~지상 17층, 총 128실 규모의 ▶A타입 전용 16.29㎡ 16실 ▶B타입 전용 14.54㎡ 32실 ▶C타입 전용 16.86㎡ 48실 ▶D타입 전용 16.96㎡ 32실 등 4가지 타입의 원룸형 오피스텔로 구성된다. ㈜코어링크코리아가 시행사를, 무궁화신탁이 신탁사를 각각 담당하며 신뢰도를 높인 동묘 헤스티아는 종로, 동대문패션관광특구에 인접해 문화, 쇼핑 등 편리한 생활 프리미엄을 가까이에서 누릴 수 있을 뿐만 아니라 걸어서 닿을 수 있는 청계천을 통해 힐링 라이프를 만끽할 수 있으며 단지 주변 이마트 중앙재래시장 등의 생활 편의시설 이용이 수월하다. 서울 중심지인 종로, 동대문의 사통팔달 교통환경을 갖춰 단지와 인접한 1호선을 이용 동대문, 종로, 시청, 서울역, 청량리역 등 이동이 편리하며 6호선을 이용 고려대역, 이태원 등으로 이동이 한번에 이뤄진다. 단지 주변으로 50여 개 노선의 버스가 지나가는 교통의 중심지로 유동 인구 유입에 최적화됐다는 평가를 받고 있다. 또한 대한민국 쇼핑의 메카로 패션산업 종사자 15만명, 35,000여 개 점포, 1일 유동인구 75만명에 달하는 동대문패션특구를 도보로 이용 가능하다. 여기에 종로의 업무지구뿐만 아니라 고려대, 경희대를 비롯해 한성대, 성신여대, 성균관대 등 대학가 접근성을 갖춘 동묘 헤스티아는 탄탄한 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대 가능하다는 평가 속에서 분양에 속도를 내고 있다. 다채로운 컬러의 외관과 더불어 수준 높은 마감재 적용된 실내에는 풀퍼니시드 시스템 인테리어가 적용돼 주거 만족도를 높인다. 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 빌트인빨래건조대, 인출식식탁, 전기쿡탑, 시스템가구 등이 제공돼 공간 활용도가 극대화된 실내를 연출했다. 문의 1600-7984