수익형 부동산 투자, 이왕이면 환승역세권을 잡아라

역세권은 영원한 수익형 부동산 투자 1순위다. 그중에서도 두 개 이상의 지하철 노선이 지나는 환승 역세권에서 공급되는 수익형 부동산은 당연 인기다.     

이런 곳에 입지한 상가나 오피스텔, 오피스, 지식산업센터 등은 유동인구가 풍부하고 출·퇴근 등이 용이해 선호도가 높기 때문이다.     

실제 환승역에서 공급한 수익형 부동산의 성적도 좋았다. 2·6호선 환승역인 합정역과 5·6호선과 공항철도, 경의선 환승역인 공덕역 일대에서 분양한 '마포 한강 2차 푸르지오' 오피스텔은 평균 13.7대 1로 분양개시 7일만에 GS건설이 분양했던 공덕역 역세권 '공덕 파크자이' 상가 역시 57실 공개청약을 진행한 결과 평균 약 68대 1, 최고 297대 1의 경쟁률을 보이며 하루만에 100% 분양을 마감했다.     

서울 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역 역세권 오피스텔인 충정로 대우디오빌 전용 29㎡의 임대수익률은 2017년 상반기 기준으로 연 5%(5.29%)를 웃돈다. 매매가격이 1억8000만원 선인 이 오피스텔의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 75만원 정도다. 이에 비해 3호선 경복궁역 역세권인 경희궁의 아침 임대수익률은 연 3.4% 수준이다. 시세는 2억9000만원, 임대료는 보증금 1000만원에 월세 80만원이다.

이처럼 단일역 보다는 환승역이 수요층의 접근성이 수월하고, 소비력을 갖춘 젊은층 인구가 풍부해져 안정적인 수익이 기대된다.     

여기에 개발호재로 인해 가치상승까지 기대할 수 있다는 장점 때문에 상권활성화가 빠른편이라 투자시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승예정 역세권은 잠재성이 높다고 보고 있다.     

환승역의 장점은 여기서 끝이 아니다. 도심 곳곳으로 이어주기 때문에 최단거리를 제시해 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해주며 경전철, 버스 등 대중 교통이 역세권 위주로 경유하게 되어 지역 연계성을 살려주는 역할도 한다.     

환승역은 사통팔달 교통의 요충지로 타 지역으로의 접근성이 좋아지고 역지명의 인지도가 높아져 그 지역의 랜드마크 역할을 하게된다.     

또한 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 업계의 평가다.     

부동산일번가 장경철 이사는 “최근 저금리로 수익형 부동산이 투자자들의 주목을 받으면서 인기몰이를 하고 있지만 공급 또한 늘면서 모든 상품이 투자가치가 있다고 보기는 어렵다”며“임대수요가 풍부한 환승 역세권일지라도 타 상품과 비교해 경쟁력은 있는지, 입지는 적정한 곳에 위치해 있는지 등을 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다”고 말했다.     

환승역세권 분양(예정)중인 주요 수익형 부동산 현황 

    

2호선 및 3호선 을지로3가역 환승역세권 공급중인 명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다.이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다.‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 

●회기역 캠퍼스 드림(오피스텔)=복층형 오피스텔인 ‘회기역 캠퍼스 드림’이 서울 회기역 일원에서 200실 규모의 분양을 시작했다. 서울 동대문구 휘경동에 들어서는 이 오피스텔은 대지면적 860㎡ 건축면적 2509㎡ 규모의 지하 1층, 지상 16층으로 조성된다.업체에 따르면 전실의 내부를 호텔식의 복층으로 꾸며 공간 활용도를 높인 캠퍼스 드림 오피스텔은 바닥면적 23.45㎡과 2층 8.9㎡로 실제 쓰게 되는 면적은 32.35㎡으로 약 2억1천만원대로 형성돼 있다. 회기역 주변은 경희대, 시립대, 외대를 비롯한 6개의 대학교와 경희의료원, 삼육서울병원 등 대형병원 종사자들이 약 8만여 명 상주하고 있어 배후수요가 확보돼 있다는 게 업체 측 설명이다. 사업지는 1호선과 중앙선 환승 회기역이 주변에 위치해 서울 도심이나 수도권역 이동이 용이하며 청량리 민자역사에 위치한 롯데백화점, 롯데마트, 롯데플라자를 비롯 회기역세권 및 주변대학상권에 위치하여 다양한 소비형 상업시설이 구축돼 있다.      

●잠실 엘루이시티(오피스텔·상가)=업무밀집지구인 서울 송파구 방이동에 소형 오피스텔인 잠실 엘루이시티가 나와 눈길을 끈다. 잠실 엘루이시티는 오피스텔과 상업시설로 이뤄진 수익형 부동산이다. 규모는 지하 3층~지상 16층 273실이다. 모든 실이 전용 17~25㎡로 구성된 게 특징이다. 잠실 엘루이시티 1~2층엔 상업시설이 들어선다. 이 상업시설은 연면적이 약 1538㎡에 이른다. 유동인구가 많은 방이동의 주요 도로와 인접해 있어 가시성과 접근성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 여기에 273실에 이르는 오피스텔 고정수요를 기본적으로 확보하고 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 뜨는 상권에 위치해 그 수혜효과도 누릴 수 있다. 잠실 엘루이시티가 들어서는 방이동 먹자골목은 유동인구가 풍부한 송파구 대표 상권이다. 반경 500m 안에 송파구청과 오피스 밀집권역이 있으며 북쪽에 2800여 가구의 아파트가, 남쪽에 다세대·연립 밀집지역이 있다. 특히 롯데월드타워 준공으로 광역수요까지 몰리면서 방이동 상권엔 배후수요와 유동인구가 더욱 늘어나고 있는 상황이다. 단지 인근에 지하철 2·8호선 환승역인 잠실역이 있으며, 앞으로 9호선 연장선도 계획돼 있어 주변이 트리플 역세권으로 바뀔 예정이다.      

●가산 센트럴 푸르지오 시티(오피스텔)=서울 금천구 가산동 233-5번지에서 들어서는 오피스텔인 가산 센트럴 푸르지오 시티가 분양중이다. 지하 3층~지상 20층, 1개동, 전용면적 17~35㎡, 총 1454실 규모로 조성된다. ‘가산 센트럴 푸르지오 시티’는 제2차 국가산업단지와 맞닿은 입지에 들어설 예정으로, 배후수요를 갖춘 직주근접 단지다. 국가산업단지는 9월 기준 3개 단지, 총 9357개 기업이 입주해 있으며 13만5895명이 종사하고 있다. 산업단지 입주업체의 가동률은 89%에 달한다. 차량 이용 시 남부순환로와 서부간선로를 이용하기 편리하다. 대중교통으로는 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 가깝고 신안산선(2018년 착공)이 예정돼 있다. 남부순환로와 서부간선로 진입도 수월하다. 단지로부터 반경 1㎞ 범위 내에 현대·마리오·W아울렛 등 대형쇼핑몰과 롯데시네마, 홈플러스 등이 있다. 단지 내부에는 잔디가 깔린 넓은 중앙광장과 산책 및 운동이 가능한 소공원 형태의 공개공지, 옥상가든, 유아놀이터 등이 마련된다. 커뮤니티에는 약 200평 규모의 피트니스센터와 골프연습장, 10룸 규모의 게스트하우스 등이 도입된다.