다시 막오른 초저금리 時代, 직주근접 수익형부동산 눈길

한국은행이 예상보다 일찍 기준금리를 전격 인하하면서 금리에 영향을 많이 받는 '수익형 부동산'으로 자금이 몰릴 수 있다는 전망이 나오고 있다.

수익형 부동산은 주기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 임대용 부동산을 말하는데 대출금리가 낮아지면 임대수익이 오르기 때문에 금리에 민감하다.

예금이나 채권 같은 다른 금융상품보다 수익률이 높다는 점이 장점으로 꼽힌다.

업계에 따르면 대표적인 직주근접형 수익형 부동산으로 ‘미군 임대사업’과 ‘지식산업센터 기숙사’, ‘업무지구 인근 오피스텔’ 등이 있다.

직주근접(職住近接)형 수익형 단지로 일반적인 수익형 상품에 비해 안정적인데다 높은 수익도 가능하다는 장점이 있다.

먼저 미군을 대상으로 하는 임대사업이 투자자들 사이에 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다.

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다.

반면 군인 처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

다음으로 지식산업센터 내 기숙사도 직주근접형 수익형 상품으로 각광받고 있다. 주변에 위치한 일반 오피스텔과 상품성에서 크게 차이가 없으면서 분양가는 저렴하고, 직장과의 접근성이 우수해 수요자들에게 큰 인기를 얻고 있는 상황이다.

업계에 따르면 지식산업센터 내 기숙사는 인근 오피스텔보다 높은 수익률을 보이고 있다.

실제로 경기도 의왕시 포일동에 위치한 지식산업센터 ‘에이스 청계타워 내 기숙사’의 경우 전용면적 28㎡ 기준 연간 수익률은 최대 7.12%에 달한다. 같은 지역에 위치한 ‘파레사타워’ 오피스텔 전용면적 23㎡의 평균수익률이 5.87%(부동산114 기준)인 것을 감안했을 때 해당 기숙사의 임대수익률이 더 높은 수준을 보이는 것으로 나타났다.

또한 인천시 연수구 송도국제도시에 위치한 지식산업센터 송도스마트밸리 내 기숙사인 ‘송도스마트큐브’ 전용 34㎡ 경우 현재 6.00%의 수익률을 보이고 있어 송도국제도시 소형 오피스텔(전용 20㎡초과~40㎡이하)의 평균수익률인(부동산114 기준) 4.73%를 훨씬 웃돌고 있다.

지식산업센터 내 기숙사의 인기는 분양결과로도 증명되고 있다. 경기 하남시에서 분양 중인 ‘미사강변 SK V1 center’ 지식산업센터 기숙사는 단기간 완판을 완료했으며, 지난해 6월 경기 화성시에서 분양한 ‘금강펜테리움 IX타워’ 지식산업센터 내 기숙사 역시 계약시작 1주일 만에 완판됐다.

지식산업센터내 기숙사 투자의 매력은 역시 높은 수익률이다. 동일 면적의 오피스텔과 비교해 분양가가 저렴하다 보니 투자비용 대비 높은 수익률로 되돌아 오는 셈이다. 다만 법인이나 개인사업자등록을 내야 하는 점은 미리 염두에 두어야 한다. 구입시 세제 혜택을 받는 지식산업센터와 달리 취득세 및 재산세 감면 대상에서 제외된다는 점도 알아야 할 사항이다.

마지막으로 서울 주요 업무지구 인근의 오피스텔 시장이 직주근접형 주거단지로 인기를 끌고 있다.

1~2인 가구 형태의 직장인 수요를 주요 대상으로 하는 오피스텔 특성상 업무지구 인근에 위치한 상품은 풍부한 배후수요를 갖췄기 때문에 공실률이 적고 안정적인 수익을 노리는 투자자들이나 직주근접형 오피스텔을 선호하는 실수요자들에게 인기를 끌고 있다.

또한 정부 부동산규제로 아파트 청약 조건이 까다로워진 데 따라 오피스텔에 실거주하려는 수요도 늘어나고 있다.

업무지구 일대의 오피스텔은 높은 관심을 보였다. 지난해 3월 강남에 공급된 ‘논현 아이파크’ 오피스텔은 194실 모집에 2,172건이 접수되며 평균 11.2대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

또 최근 대기업의 R&D 센터가 속속 입주하고 있는 마곡지구는 한때 미분양이 잔뜩 쌓이고 공실이 적체돼 오피스텔의 무덤으로 불리며 공급과잉을 지적 받기도 했지만 최근에는 상황이 180도 달라져 적지 않은 프리미엄이 형성되어 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “이번 한국은행이 3년만에 전격 단행한 기준금리 인하는 다시 저금리가 지속 될 것으로 예고하고 있다”며 “직주근접형 수익형 단지는 공실 걱정없이 안정적인 수익이 기대되어 향후에도 높은 인기가 예산된다”고 말했다.

전국에 분양중인 직주근접(職住近接)형 단지 현황

-지식산업센터 기숙사-

인천 테크노밸리 U1 센터 조감도

●인천 테크노밸리 U1 센터=부평구 갈산동 한국전력공사 인천지역본부 인근 부지에서 지식산업센터인 ‘인천 테크노밸리 U1 센터’가 분양 중이다. ‘인천 테크노밸리 U1 센터’는 잠실야구장 6배 규모의 연면적 약 28만837㎡로 인천에서 가장 큰 규모다. 설계는 지하 1층에서 지상 23층이며 제조형 및 업무형(섹션오피스) 공장을 비롯해 별개의 동으로 근린생활시설과 기숙사 등도 들어설 예정이다. 부지는 예전 오리온엔지니어드카본즈 공장이 있던 자리로, 인근에 조성돼 있는 대규모의 주거지역을 고려해 규모에 걸맞은 상업시설인 ‘U1플렉스’가 함께 들어선다. 상업시설은 멀티플렉스 영화관과 수변과 연계한 스트리트몰 형태로 조성된다. ‘인천 테크노밸리 U1 센터’는 우수한 교통 편의성을 갖추고 있다. 인천지하철 1호선 갈산역이 걸어서 5분 이내 거리에 있으며 인근 청천천 길을 따라 가면 인천지하철 1호선과 7호선 환승역인 부평구청역을 이용할 수 있다. 차량을 통한 주요 간선도로 접근성도 좋다. 실제 인천을 남북으로 가르는 부평대로와 인천과 서울을 동서로 잇는 경인고속도로 이용이 편리하다. 서운 분기점(JC)을 통해서는 서울 외곽순환고속도로를 이용할 수 있으며 공항은 물론 수도권 지역으로 빠르게 이동 할 수 있다. 내부 설계도 남다르다. 먼저 물류 이동의 최적화를 위해 드라이브 인(Drive-in) 시스템을 통한 도어 투 도어(DoortoDoor)를 구현해 입주 회사 앞까지 차량을 통해 화물 운송이 가능하다. 공간활용도를 극대화 하기 위해 층고를 최대 5.4m 이상으로 설계했으며 바닥 하중도 제곱 미터 당 1.2톤 이상을 견딜 수 있도록 했다. 지상 1층 조경 공간 및 옥외 휴게 공간도 조성할 예정이다. 또한 회의실과 옥상 정원 등 커뮤니티시설도 계획돼 있다. 기숙사는 발코니를 서비스 면적으로 제공해 오피스텔 대비 더 넓은 면적을 활용할 수 있으며, 함께 조성되는 스트리트형 상업시설, 멀티플렉스 영화관 등을 편리하게 이용할 수 있는 원스톱 생활이 가능할 전망이다. ‘인천 테크노밸리 U1센터’는 대우건설이 시공한다. 문의 1566-4045

-업무지구 인근 오피스텔-

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대며 분양가가 부가세 포함 1억 2천만원대부터 시작한다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463