틈새에서 대세로 소형 오피스 全盛時代 오나?

최근 섹션 오피스라고도 불리우는 소형 오피스 시장이 초저금리로 주목을 받고 있는 수익형 부동산 틈새시장을 파고 들고 있다.

소형 오피스는 규모가 큰 업무용 빌딩과 달리 전용면적 40㎡ 이하의 모듈형으로 설계돼 사용자가 원하는 크기로 분양받을 수 있다는 점이 매력적이다.

회의실, 라운지 등 부대시설을 공유해 비용을 줄일 수 있고 실사용 공간 효율성도 높으며 건물 안에 업무와 상업시설 등이 결합된 복합단지는 원-스톱 이용이 가능해 입주민 만족도도 높다.

업계에 따르면 서울 강남구 역삼동 지하철 2호선 선릉역 인근 `한신인터밸리24`는 준공 10년이 넘었지만 공실이 없는 상태다. 지하와 저층에는 주차장, 식당, 상가 등이 있고, 오피스는 6~23층에 들어섰다. 2004년 3.3㎡당 평균 1057만원에 분양됐지만, 현재 1600만 원 안팎에 거래되고 있다. 전용면적 39㎡는 보증금 2000만원, 월세 160만~200만 원으로 임대수익률은 6% 가까이 된다.

서울 강남 선릉역 주변 소형 오피스는 2004년 3.3㎡당 평균 1057만원에 분양했는데 현재 1600만원 안팎에서 거래되고 있다. 전용 39㎡ 공간이 보증금 2000만원, 월세 160만~200만원 수준에 형성돼 임대 수익률은 6%에 가깝다.

◆소형 사무실 인기이유① 스타트업 등 1인 창업 증가

소형 업무공간이 각광 받는 첫 번째 이유는 최근의 기업 트렌드와 무관하지 않다. 스타트업이나 베이비부머 창업 등 1인 창조기업(주: 창의성과 전문성을 바탕으로 부가가치를 창출하는 無고용 기업)이 증가하면서 소형 사무실을 찾는 수요가 늘고 있는 것이다.

1인창조기업의 경우 대부분 초기 자본금이 적은 창업자들이다 보니 사무실 임대료나 관리비 등 고정비를 줄일 수 있는 소형 오피스를 선호하고 있다.

실제 통계청에 따르면 2013년 7만7009개에 불과했던 1인 기업이 2017년 26만4337개로 5년 새 18만7328개 늘었다.

◆소형 사무실 인기이유② 투자비용 대비 높은 수익률

저금리 시대에 투자자들에게도 초기 비용이 적은 소형 오피스는 가성비가 높은 매력적인 투자상품이다.

투자비가 많이 드는 중대형과 달리 1~2억원대 자금만 있으면 손쉽게 투자할 수 있기 때문이다.

또한 업계에 따르면 임대수요가 풍부한 지역의 경우 연평균 7%대의 수익률이 기대되며 적은 금액을 투자해 높은 수익률을 얻으려는 수요가 늘면서 환금성 또한 우수한 편이다.

◆소형 사무실 인기이유③ 규제를 받지 않아 안정적 투자 가능

정부의 규제를 피했다는 점도 소형 오피스 투자를 견인하는 요인이 될 수 있다. 소형 오피스의 대체 투자상품인 소형 아파트와 오피스텔은 규제대상에 해당해 전매가 제한되서다.

이와 달리 소형 오피스는 전매가 가능해 단기 투자하기 유리한 면이 있다. 게다가 아파트∙오피스텔 등 주거용 건물에 비해 관리가 쉽고, 임차대상이 개인이 아닌 법인이기 때문에 장기적이고 안정적인 임대소득을 기대할 수 있다.

◆소형 사무실 인기이유④ 다양하게 활용이 가능

소형 오피스는 1인 창업자나 5인 이하 소기업에 적합한 규모이지만 수분양자가 원하면 병합해 분양 받을 수 있다.

직원이 10~20명 정도의 기업들도 3~4칸을 터서 하나의 오피스로 사용 가능하며 테라스나 복층 등으로 다양한 활용이 가능한 점은 보다 많은 수요를 확보할 수 있기 때문에 소형 오피스의 장점으로 작용하고 있다.

◆소형 사무실 인기이유⑤ 높은 희소가치

40㎡ 이하의 오피스를 시장에서 찾아보기 힘들다는 점도 소형 오피스의 투자가치를 높이는 요인이다.

소규모 기업이 늘어나면서 전용 40㎡ 이하 소형 오피스가 수익형 부동산 틈새 상품으로 주목을 받고 있다.

소형일수록 수익률도 높다. 한국감정원 통계에 따르면 올해 6월 기준 수익률은 전국 40㎡ 이하 오피스가 5.74%를 기록하며 40㎡ 초과 오피스 수익률 4.84%보다 0.9%포인트 더 높은 것으로 나타났으며 평균 단위(1㎡)당 매매가격도 전국 40㎡ 이하 오피스는 438만원으로 40㎡ 초과 오피스 413만원보다 25만원 높았다.

어떤 소형 오피스에 주목해야 할까? 우선 소형 오피스의 주 수요층인 1인 창업기업들이 선호하는 입지를 주목할 필요가 있다.

대중교통, 편의시설 여건이 우수해 통근이나 접객이 편리하며 또 협력사, 대기업 계열사, 법원, 세무서 등 관공서, 공항 등도 가까이 있어 업무가 편한 지역이 대표적이다.

또 소형 오피스 수요는 대기업들이 들어선 도심 업무지구보다 스타트업들이 밀집한 지역에 많기 때문에 이러한 지역들을 살펴야 한다.

국내 스타트업의 90% 이상은 수도권에 있고, 그 중에서도 강남 테헤란로 일대에 다수 포진해 있다.

때문에 서울 도심이나 강남권과 가까우면서도 분양가가 저렴해 가성비가 좋은 수도권 서남부권의 소형 오피스에도 관심을 가져볼 만하다.

서울 접근성이 크게 개선되는 GTX 노선이나 신안산선 예정지도 관심지역으로 꼽힌다.

소형 오피스는 최근 주택시장의 규제가 강화되고 저금리 시대를 맞이하여 대체 투자상품으로 주목 받는 추세다.

또한 스타트업이나 오피스의 소형화가 늘면서 업계에서도 소형 오피스를 유망한 수익형 부동산으로 평가하고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 "대한민국의 산업 생태계가 바뀌면서 1인 기업 증가와 함께 향후 운영비 절감에 효율적인 공간인 소형 오피스에 대한 관심도가 꾸준할 것"이라며 "다만 투자시 역세권, 부대시설, 주변 공급 현황, 주변 임대 시세 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.

초저금리 시대 분양(예정)중인 소형 오피스 현황

왕십리 지음재 조감도

●왕십리역 지음재=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대가 가능하며 분양가는 1억대 후반부터 2억대 초반으로 공급된다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 대부분 1억대로 공급되며 세무사사무실, 법무사, 중개업소, 여행사, 네일아트 등으로 활용이 가능하며 상가는 편의점, 치킨호프전문점, 애견센터 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 차별화된 설계도 눈에 띈다. 1인 가구를 위한 실용적 공간 활용은 활동에 편리를 더하는 맞춤식 평면설계를 적용해 공간의 실속을 높인 게 특징이다. 또한 전 세대 테라스 확장공간은 오피스텔의 한계를 넘어선 실사용공간의 효율성도 높다. 이 밖에도 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기, 전자레인지, 등 생활에 필요한 풀퍼니시드(Full-furnished)시스템의 원룸을 갖췄으며 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 안전 시스템을 강화했다. 문의 010-2732-9283

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 교통여건은 인천 지하철 1호선 인천국제업무지구역이 도보 3분 거리에 위치하고, 건물 인근으로 송도내부순환노선 트램 1단계가 2026년 개통될 예정이다. 송도 트램 1단계는 인천글로벌캠퍼스~송도랜드마크시티를 연결하는 노선이다. 또 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로를 통해 서울·수도권을 빠르게 이동할 수 있다. 인천 송도~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도(GTX) B노선도 추진된다. GTX-B는 인천과 서울 생활권을 20분대에 연결하고 남양주 마석까지는 50분 안에 이동이 가능하다. KTX경부선과 연결되는 인천발 KTX 노선도 연결된다. 생활편의시설은 달빛축제공원, 현대프리미엄 아울렛, 신세계몰, 롯데몰, NC몰, 세브란스 병원, 아트센터인천 등을 이용할 수 있다. 지난 2003년 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시는 교통과 교육, 상업시설 등 기반시설이 개선되고 기업 이전도 늘어나고 있다. 포스코건설, 삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 등 다수의 대기업과 유엔 산하 국제기구 등이 입주했다. 한국판 실리콘밸리와 같은 개방형 혁신창업 거점이 될 스타트업파크, 인천신항 물류크러스터, 워터프런트 건설 등 대규모 개발 계획도 진행 중이다. 분양 관계자는 "송도에는 인천항만, MICE 특구 조성 등으로 관련 기업 이전이 예상되지만 대형 오피스 위주의 공급만 있어 실질적인 소형 오피스는 공급이 부족한 상황이다"며 "송도 씨워크 인테라스 한라는 다양한 업무지원시설, 업무 제휴 서비스, 발코니, 초역세권 장점을 모두 갖추고 있어 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 032-207-9557

인계동 넷타워 조감도

●인계동 넷타워=수원의 대표적 상권인 인계동에 최초의 프리미엄 섹션오피스 ‘수원 넷타워’가 화제 속에 분양을 시작했다. 이 단지가 위치하는 인계동은 풍부한 수요로 전국 최저수준의 오피스 공실율을 자랑하고 있다. 넷타워는 차별화된 특화설계로 원스톱 업무환경을 확보했다. 1~2층은 대형문구점, 인쇄점, 뷔페식당, 커피숍, 패드스푸드 등 상업시설이 입점될 예정이고 3층은 병의원, 휘트니스, 4~5층은 대형 사우나, 6~17층은 업무시설, 18층은 옥상정원과 루프탑(LoofTop) 스카이라운지 레스토랑이 들어설 계획이다. 건물 내에는 대·소형 회의실, 고품격 로비, 손님 접견실, 휴게실 등이 공용시설로 제공된다. 일반상가나 오피스텔에서는 누릴 수 없는 최고의 효율성과 업무활용성이 장점이다. 업무를 하면서 필요한 대부분의 편의를 건물 내에서 해결이 가능하도록 공간구성을 차별화 시켰다. 인계동은 삼성전자, 수원kbs, 수원시청등 관련 산하기관 및 스타트업 기업 등 풍부한 오피스 인프라로 유명한 곳이다. 수원시청역에서 5분 거리의 초역세권 입지를 장점으로 강남역, 사당역, 성남시 등 서울을 포함한 주요 수도권 지역까지 광역버스, 또는 용서~경부 고속도로를 통한 빠르고 편리하게 접근이 가능하다. 특히 GTX C노선(양주 덕정~경기 수원 74km) 건설사업이 최근 예비타당성 조사를 통과하면서 수원에서 서울 강남권 및 수도권 전체를 아우르는 광역 교통망 체계를 활용할 수 있는 뛰어난 교통환경을 확보했다. 아울러 최근 각광받는 사물인터넷인 LGIOT 시스템을 건물에 적용하여 스마트 폰이나 음성으로 조명을 키고 끄거나 실시간으로 사용 전기량을 확인하고 불필요한 전기제품의 대기전력을 차단 할 수 있다. 장시간 사무실을 비울 때 조명과 가전제품 전원을 켜서 침입을 방지할 수 있다. 따라서 편리함과 안전, 절약 등 최첨단 기술과 시스템이 기본 설계단계에서 부터 건물자체에 적용되어 향후 지속적으로 개발되는 IOT기술과 솔루션을 이용할 수 있는 인계동 최초의 스마트 오피스로 인정받고 있다. 더불어 넷타워는 태양광 시스템, 신재생 연료전지 시스템 적용 등을 통한 공용관리비 절감이 가능하며, 에너지효율 1+등급과 녹색건축물 인증 등 미래를 위한 첨단 오피스타워로 주목받고 있다. 이러한 대형 업무타워의 경우 지금까지는 다양한 장점에 희소가치 또한 풍부하지만 대형 평형대의 상품으로 분양가가 너무 높아 소액투자의 기회가 없었던 게 사실이다. 하지만 수원 넷타워는 소형평형 설계로 1억원대의 소액투자가 가능한 인계동 최초의 섹션오피스다 보니 소액투자자의 관심이 집중되고 있다. 문의 010-2732-9283