혼돈의 오피스텔 투자 자족기능 대기업·산업단지 각광

국민 투자처로 꼽히던 오피스텔 시장도 정부의 규제의 칼날을 피하지 못하면서 혼돈에 빠졌다.  

    

여기에 공급과잉에 수익률 하락이라는 악재가 터지면서 투자자들은 어디에 투자를 해야 할지 고민에 빠졌다.           

하지만 오피스텔 투자가 오랫동안 인기를 끌어 왔던 것은 소액으로 안정적인 투자자 가능했기 때문이다.   

   

최근 오피스텔의 악재에도 불구하고 자족기능을 갖춘 대기업이나 산업단지 인근 오피스텔의 경우 투자자나 실수요자에게 꾸준한 사랑을 받고 있는 것으로 나타났다.      

이는 오피스텔의 주 수요층인 고소득 전문직 종사자를 배후수요로 둘 수 있는데다 이곳들은 대체로 교통이나 생활인프라 등이 잘 갖춰져 있어 안정적 임대수익 및 뛰어난 환금성 기대할 수 있기 때문이다.      

특히 오피스텔 시장은 자족기능이 뒷받침 되는 활발한 도시에 들어설수록 공실률도 낮고 안정적인 수익을 갖출 수 있게 된다. 

이른바 자족도시라 함은 산업단지 또는 대기업 등 기업체가 몰려 있고 행정·교육시설 등을 갖추고 있으며, 그에 따른 주거 밀집시설이 잘 갖춰진 도시를 일컫는다. 이러한 지역은 기업체가 몰려 있기 때문에 직주근접을 원하는 소형 오피스텔 수요가 많고 그에 따라 소형 아파트 대체 상품이 인기를 끌곤 한다. 

실제로 한화건설이 지난 10월 서울 영등포구에 공급한 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 오피스텔은 평균 22.4대 1의 경쟁률을 기록하며 이틀만에 완판됐다. 단지가 위치한 영등포구는 서울의 중심업무지구인 여의도, 광화문까지 20분대에 접근이 가능해 배후 주거지로서 탁월하다. 여기에 각종 행정, 상업시설도 몰려 있어 생활 인프라도 풍부하다. 

또 지난 4월 수인선 인하대역 부근에 공급된 ‘인하대역 헤리움 메트로타워’ 오피스텔도 단기간에 계약됐다. 단지가 들어서는 인천 용현동은 인근에 남동국가 산업단지 및 한국수출국가산업단지, 인천일반 산업단지 등 각종 산업단지가 많다. 여기에 도시환경정비와 재개발사업이 곳곳에서 진행 중이며 인근 용마루 주거환경개선지구도 개발 중이다. 

이렇다 보니 실제 산업단지를 통해 탄탄한 배후수요를 두고 있는 오피스텔은 지역 평균을 웃도는 높은 임대수익률을 보이고 있다.      

업계에 따르면 2017년 상반기 기준으로 삼성전자나노시티(화성·기흥캠퍼스)와 동탄 일반산업단지 바로 옆에 위치하고 있는 경기 화성시 능동 '동탄퍼스트빌스타'(2014년 3월 입주)의 전용면적 20㎡의 임대수익률은 6.10%로 화성시 평균 임대수익률 5.50%를 웃도는 수치다.     

 

참고로 동탄 일반산업단지는 삼성전자나노시티, 두산중공업, 한국3M기술연구소 등이 위치하고 있는 대규모 첨단산업단지다. 

또한 광교테크노밸리를 비롯 삼성디지털시티, CJ블로썸파크(CJ R&D센터), 코리아나 화장품 본점등 풍부한 배후수료를 두고 있는 경기 수원시 영통구 이의동 '광교더로프트'(2014년 3월 입주) 전용면적 20.64㎡의 임대수익률은 6.81%로 영통구 평균 임대수익률 4.37%과 수원시 평균 임대수익률 5.33%를 웃돌고 있었다. 

분양시장에서도 대기업, 산업단지 인근 오피스텔의 인기가 두드러진다. 롯데건설이 지난해 1월경 경기 용인시 수지구 성복동 일대에서 공급한 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 오피스텔은 375실 모집에 1만6173건이 접수돼 평균 43대 1의 경쟁률로 기록하면 전 타입 모두 완판됐다.      

이 오피스텔은 주변 판교테크노밸리, 광교법조타운, NHN(네이버), SK하이닉스 등이 위치해 있을 뿐만 아니라 판교 창조경제밸리(제2판교테크노밸리)도 오는 2019년 완공될 예정에 있어 대규모 개발호재로 배후수요가 더욱 들어날 전망이다. 

또 현대엔지니어링이 2016년 12월 하남미사지구 일반상업용지 1-3, 1-4블록에서 공급한 ‘힐스테이트 에코 미사강변’도 청약결과 전용 36㎡타입의 경우 248대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 전타입 청약접수가 마감됐다.      

이 단지는 인근으로 주변으로 삼성엔지니어링, 세스코, 한국종합기술 등이 들어서있는 강동첨단업무단지가 위치한 것을 비롯해 엔지니어링 복합단지, 고덕상업업무복합지구 등이 완공될 예정이어서 첨단산업단지로서 미래가치가 높다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “산업단지를 인근의 오피스텔은 풍부한 직장인 배후수요로 임대가치가 높아 투자자들의 선호도가 높은 상황”이라며 “여기에 대규모 산업단지를 낀 지역은 지역경제의 중장기적인 동력이 됨에 따라 자산가치까지 높은 상황이다”고 설명했다.    

 

대기업·산업단지 인근 분양(예정)중인 오피스텔 현황    

 

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다.      

●가산 센트럴 푸르지오시티=서울 금천구 가산동 233-5번지 일대가 대규모 오피스텔로 변신한다. 구 한국세라믹기술원 부지였던 이곳은 주거지와 가산디지털단지 사이에 위치해 일대 제 1·2·3차 국가산단 종사자들을 배후수요로 겨냥한 물량이다. 대우건설이 시공을 맡은 ‘가산 센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔은 지하 3층~지상 20층, 1개 동, 1454실 규모다. 면적별로는 전용면적 ▲17㎡ 1396실 ▲24㎡ 22실 ▲36㎡ 36실 등으로 구성돼 전 실의 96% 가량이 원룸 물량이다. 주차시설은 오피스텔 886대(기계식 360대 포함)와 근린생활 등의 용도로 31대가 계획됐다. 단지가 들어서는 가산디지털단지(이하 G밸리)에는 3개 단지에 총 9588개 기업이 입주했다.(2017년 5월 기준) 고용인원은 15만여명이 넘는다. 이 오피스텔은 2차 단지와 마주보고 있는 입지에 위치상 G밸리의 중앙에 들어서기 때문에 배후수요는 충분할 것으로 보이며 중도금 50% 무이자 조건이다.   

   

●청주 대농지구 롯데캐슬 시티=롯데건설은 충북 청주시 복대동에 대농지구 롯데캐슬 시티  오피스텔이 분양 중이다. 지상 15층 1개 동, 전용면적 28~53㎡ 527실 규모다. 자주식 주차장과 상업시설도 함께 들어설 예정이다. 이 단지 맞은 편에 청주 일반산업단지(400만㎡)가 있어 배후수요가 풍부하다. 이곳엔 SK하이닉스·LG화학·SK이노베이션·SPC삼립 등 418여 개 업체와 2만5800여 명의 근로자가 상주한다. 중부·경부고속도로, 가로수로, 3차 우회도로(1~3단계 구간), 서청주교~송절교차로 간 제2순환로(연내 개통) 등을 이용할 수 있다. 고속·시외버스터미널과 KTX 오송역, 청주국제공항이 가깝다. 반경 1㎞ 안에 지웰시티몰1·2차, 현대백화점, 롯데아웃렛, 롯데시네마, CGV 등이 있다. 솔밭초·중, 작지초, 흥덕고, 진흥초, 복대중, 서원중 등으로 통학이 가능하다. 각 실에 가전제품이 빌트인 설치되며, 홈 네트워크 시스템도 갖춘다. 계약금 500만원(1차) 정액제와 잔금 대출이자(최고 3년)·2년간 공용관리비 지원 혜택이 있다.      

●이천 양우내안애클래스568=양우건설이 이천시 안흥동 주거용 오피스텔인 '이천 양우내안애클래스568'이 분양중이다. 지하 5층~지상 29층, 전용면적 24~54㎡ 568실 규모다. 주택형별로는 전용 24㎡ 100실, 25㎡ 230실, 34㎡ 180실, 46㎡ 8실, 54㎡ 50실로 이뤄진다. 지상 1층은 상가, 지하 5층~지상 4층은 주차장이다. 성남과 여주를 연결하는 복선전철 경강선 이천역을 통해 판교역까지 30분대, 강남역(신분당선 환승)까지 50분대면 갈 수 있다. 성남~장호원 간 자동차전용도로를 이용하기도 편하다. 주변에 롯데마트(예정)와 이마트, 이천시외버스터미널 같은 생활편의시설이 있고 안흥유원지·이천온천공원도 가깝다. 교육환경도 괜찮다. 안흥초·이천중·이천제일고 등을 걸어서 통학할 수 있다. 배후 수요가 넉넉할 것으로 보인다. 인근에 1만3000여 명이 근무하는 SK하이닉스 공장을 비롯해 하이디스 테크놀리지·현대엘리베이터·신세계푸드·OB맥주공장 등이 있다. 이 단지는 1인 가구에 알맞은 원룸형부터 신혼부부를 위한 2~3룸 형태의 평면을 갖춘다. 전용 24~25㎡의 경우 생활가전과 가구를 갖춘 '풀퍼니시드 시스템'이 적용된다. 34㎡는 방 두 개에 거실과 주방이 분리된 구조다. 46㎡와 54㎡는 소형 아파트 형태로, 3베이(Bay·창가 쪽으로 붙어 있는 거실이나 방의 수가 3개) 3룸으로 설계된다. 총 573대의 주차공간을 갖추고, 무인 택배 보관실과 자전거 보관소, 분리수거장 등도 조성된다. 분양가는 3.3㎡당 평균 700만원대며 입주는 2020년 1월 예정이다.