실공간을 높혀라, ‘전용률’ 높은 오피스텔 주목

최근 실당 주차장 학보와 실면적 안목치수 적용 등으로 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 높은 오피스텔의 인기가 상종가다.      

전용률이 좋아야 분양가 대비 실제로 사용하는 공간이 많아져 임차인이나 투자자의 선호도가 높기 때문이다.      

소액으로 투자가 가능한 대표적인 수익형 부동산으로 오피스텔이나 도시형생활주택이 있다.      

하지만 공급면적에 비해 실제 이용할 수 있는 전용면적이 작다는 게 오피스텔 등의 단점이다. 예를들면 아파트 전용률이 80% 수준인 반면, 오피스텔은 40~50%, 도시형생활주택은 70% 수준에 머물러 같은 공급면적이라도 아파트에 비하면 실제 면적이 훨씬 좁은 셈이다. 

보통 오피스텔의 전용률은 설계에 따라 차이가 난다. 건설업체 입장에서는 높은 수익을 내기 위해 건축비용을 줄이고 분양물량을 늘릴 수 있는 복도식을 선호한다.      

하지만 아파트에 경우 수요자들이 계단식을 선호해 전용률을 높이는 것이 보통이지만 오피스텔에도 계단식 현관구조를 도입해 높은 전용률을 선보인 곳이 있다.     

위에서 언급한 것처럼 오피스텔의 전용률은 일반적으로 40~50% 수준이지만 최근 공간활용도를 높혀 50% 이상인 곳이 주목받고 있다. 부동산 업계에 따르면 지난해 11월에 혜도종합토건이 부산 부산진구 부전동 117-1 일원에 공급한 오피스텔인 '혜도 인파크 에비뉴 서면'이 분양개시 한달만에 분양을 완료했다.      

총 24층, 전용면적 20~34㎡ 규모의 오피스텔 334실이 공급되었는데 전용률이 최소 57.28에서 최대 60.12%에 달했다. 부산도시철도 1·2호선의 환승역인 서면역 12번 출구에서 직선거리로 60m 떨어져 있는 초 역세권 입지에 단지 인근에 다양한 생활 편의시설들이 집중돼 있는 데다, 오피스텔 임대 수요도 풍부한 지역이라 실수요자는 물론 투자자들로부터 큰 관심을 받은 것으로 분석된다. 

따라서 업계에서는 오피스텔을 계약할 때에는 반드시 전용면적 대비 분양가를 확인해야 한다고 조언하고 있다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔을 계약할 때는 제일먼저 전용률을 확인해 실제 사용하는 전용면적을 따져봐야 한다”며 “실제 사용하는 면적은 작은데 다른 공간 비중이 높아져 분양가는 오히려 더 비쌀 수도 있기 때문이다”라고 말했다.   

최근 수도권 오피스텔 가운데 50% 이상의 전용률을 보이는 상품들이 속속 공급되어 투자자나 실수요자들의 눈길을 끈다.      

전세대 평균 54.6%의 높은 전용률을 보이고 있는 명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다.      

●군자역 비채온=서울시 광진구 군자동에 2019년 상반기 준공 예정에 있는 프리미엄 오피스텔 비채온이 성황리에 분양중이다. 군자역 최초로 221실 전세대 복층형이며 전용률은 56.22%다. 임차인이 가장 선호하는 복층형으로, 일반 복층형 오피스텔 보다 더 높은 층고와 플러스 알파 공간을 제공하고 있어, 공간을 활용하기에 우수하다. 입지를 보면 지하철 5호선과 7호선이 교차하는 더블 역세권으로 군자역이 도보3분 거리인 초역세권에 위치해 있다. 지하철을 통해 종로와 강남 모두 10분대로 이용가능하며, 동부간선도로와 강변북로를 통해선 서울 주요부로 빠르게 이동할 수 있다. 중랑천변 자전거도로는 한강은 물론 경기 북부 의정부까지도 쉽게 연결된다. 오피스텔 반경 2km 거리에 대원외국어고등학교를 포함한 초중고, 건국대학교와 세종대학교 등의 교육시설은 물론 어린이대공원, 구의야구공원 등의 여가문화체육시설이 있어 학교에서 생활시설까지 완벽한 생활인프라를 이루고 있다. 특히, 어린이대공원은 각종 문화공연시설은 물론 동물원, 눈썰매장, 야영장, 놀이시설, 식물원 등이 있는 데다 공원입장이 무료여서 인근주민은 물론 서울시민들에게 최고의 여가시설로 자리잡고 있으며 2019년 상반기 준공 예정이다.      

●부평역 룩소르=인천 최대 번화가인 부평역 일대에 오피스텔, 도시형 생활주택 결합 상품인 '부평 룩소르'가 공급된다. 지하 2층~지상 19층 규모의 '부평 룩소르'는 오피스텔 270실과 공동주택 75가구로 구성됐다. 오피스텔은 1룸(전용 30㎡) 3개 타입, 2룸(전용 59㎡) 2개 타입, 3룸(전용 59㎡) 10개 타입 등 총 15개 타입으로 이뤄졌다. 아파트는 2룸(전용 49㎡) 2개 타입, 3룸(전용 59㎡) 3개 타입 등 총 5개 타입이며 62~70%선의 전용률을 보인다. 인천 내에서도 최대 번화가인 부평역은 편리한 교통환경을 바탕으로 인구유입이 끊임없이 이어지는 곳으로 꼽힌다. 반경 2km 이내에 지하철 3개 노선(부평역-1호선, 인천1호선, 부평구청역-7호선, 인천1호선)을 이용할 수 있으며, 지하철 1호선의 경우 급행열차를 이용 시 신도림까지 20분대 진입이 가능하다. 또한 수도권 광역급행철도 GTX-B노선(송도-청량리) 추진(2025년 예정)에 부평역이 포함될 가능성이 커지면서 향후 개발호재까지 기대되고 있다. GTX-B노선이 개통되면 신도림까지 8분대, 서울역은 20분대로 좁혀질 전망이다. 도로상으로는 서울외곽순환도로 중동나들목과 경인고속도로 부평나들목을 차로 5분 이내에 진입할 수 있다. 지하 2층~지상 19층의 오피스텔 270실과 공동주택 75세대 규모인 이 단지는 각종 생활인프라도 잘 갖춰져 있다.      

구리 프라임시티 조감도

●구리 프라임시티=구리시에서는 유동인구가 몰리는 최대 번화가에 위치한 ‘프라임시티’가 풍부한 배후와 안정적 임대 수요를 확보한 것으로 평가받는다. 품격을 한껏 높인 45.2㎡와 64.72㎡, 2가지 Type, 총 52세대, 18층 규모로 조성되어 구리시 교문동의 새로운 랜드마크로 자리매김하게 된다. 전 세대 1.5Room·2Room 설계로 신혼부부는 물론 전세 세입자의 시선을 끌 것으로 예상된다. 기존 구리역 외에 지하철8호선 연장선 개통(2022년) 예정이라 역세권 프리미엄이 예상되며, 서울외곽순환고속도로 및 강변북로를 이용해 강남 및 수도권 진입이 편리한 입지다. 세무서, 우체국 등 각종 공공시설과 대형병원, 은행, 쇼핑센터, 전통시장, 체육공원 등도 근거리에 위치하여 생활 인프라도 양호하다. 무엇보다 59%에 이르는 높은 전용률, 상대적으로 저렴한 분양가, 아파트형 구조의 특화 설계 및 분양권 전매가 가능해 투자 메리트가 확보되었으며 2019년 4월 입주 예정이다. 문의 02-558-1152