초저금리 시대, 희소성 높은 틈새 수익형 부동산 각광

계속된 저금리 기조로 사상 최저치인 연 1.25% 수준의 초저금리 시대가 도래하면서 투자 대안에 대한 관심이 높아지고 있다.

한국은행은 지난 16일 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 0.25p 인하했다. 지난 7월 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한데 이어 올해들어 두 번째로 기준금리를 인하하면서 2년 만에 역대 최저 수준으로 회귀했다.

추가 금리 인하의 가능성도 내비치고 있는 가운데 한은이 2020년 1분기까지 기준금리를 1.0%로 내린다면 예금금리가 현재 연 1% 초중반대에서 더 하락해 연 0%대 상품이 나올 수 있다는 전망도 나오고 있다.

사정이 이렇게 되자 틈새 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 여기서 틈새 수익형 부동산은 희소성이 높은 상품을 말하는데 먼저 오피스텔은 공급과잉과 수익률 하락이라는 이중고를 겪으면서 양극화 현상이 생기고 있다.

일각에선 분양가 상한제 시행으로 아파트를 대신해 오피스텔이 실수요자들의 관심이 커질 수는 있겠지만, 여전히 선호지역, 입지나 상품성에 따라 양극화 현상이 두드러지는데다 수익률도 떨어지고 있는 추세여서 가시적인 반사이익은 없을 것이란 경계론도 만만치 않다.

실제 인기지역에서 분양에 나선 오피스텔들은 좋은 성적을 보였다. 지난 8월 여의도 MBC부지에 분양한 '브라이튼 여의도'는 849실을 공급해 총 2만2462건을 접수받으며 평균 26.4대 1의 경쟁률을 기록했다.

이 단지의 3.3㎡당 분양가는 4305만원으로 다소 비싸다는 평가도 있었지만 알짜 부지인 여의도에 들어서는 단지여서 투자수요가 상당히 몰린 것으로 평가됐다.

같은달 분양한 힐스테이트 과천 중앙 오피스텔도 319실을 공급해 1341건이 접수, 평균 4.2대 1을 기록했다.

아파트 분양시장서 인기를 누리고 있는 서울과 과천에서 분양된 오피스텔 단지 역시 덩달아 인기몰이를 하고 있는 셈이다.

앞으로 민간택지 분양가 상한제가 적용될 경우 이처럼 인기지역 오피스텔의 희소성은 더욱 오를 전망이다.

다음으로 최근 업무용 빌딩을 쪼개서 분양하는 섹션 오피스가 수익형 부동산의 블루오션으로 각광받고 있다.

수익형 부동산 수요가 섹션 오피스에 집중될지 관심을 모으고 있는데 오피스텔, 상가 등 주요 수익형 부동산의 수익성에 빨간불이 켜지면서 소규모 분양이 가능한 섹션 오피스가 대안으로 떠오르고 있는 셈이다.

여기에 규제에서 자유로우며 업종 제한이 없고 적은 투자금으로도 투자가 가능해 진입 장벽이 낮고, 수익률도 기존 수익형 부동산에 비해 높기 때문에 투자자들의 관심이 커지고 있다.

부동산 업계에 따르면 섹션 오피스는 대기업 및 산업단지 일대 등을 중심으로 공급이 많은데 최근에는 평택 고덕신도시, 동탄2신도시, 하남 미사지구, 송도국제도시 등을 중심으로도 공급이 이뤄지고 있다.

일반 빌딩이 한 층을 통째로 매각되는 데 반해 섹션 오피스는 1개 층을 분할할 수 있는 모듈 구조로 설계해 원하는 크기를 판매하는 방식이다.

공간이 작다보니 주로 1~2인의 벤처 창업이나 2~5인 규모의 스타트업종이나 기존의 오피스빌딩에 입주한 대기업이나 공기업을 지원해주는 병원, 식당, 변호사·세무사·법무사 등의 시설이 주를 이룬다.

이러한 섹션 오피스는 기존 수익형 부동산인 상가, 오피스텔, 지식산업센터의 틈새시장을 공략한 새로운 블루오션 상품으로 떠오르고 있다.

통상 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많다보니 각 오피스텔마다 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 생겼다.

하지만 섹션 오피스의 경우 한 개 층을 다양하게 분할 해 각 공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었다.

이에 공간 효용성이 높고 운용비도 적게 들며 지식산업센터와 달리 별도의 인테리어 비용도 들지 않는다. 공간이 작기 때문에 자연스레 초기 투자비용도 적게 든다. 이에 다른 수익형 부동산과 달리 투자 진입 장벽이 낮고 임대도 수월한 편이다.

섹션 오피스는 1인 기업의 증가세로 전망이 밝다는 게 업계의 견해다. 중소벤처기업부에 따르면 1인 창조기업(1인 또는 5인 미만의 공동사업자)은 2015년 24만9774개, 2016년 26만1416개, 2017년 26만4337개로 늘어났다. 2017년 증가폭이 주춤했지만 오름세는 이어질 전망이다.

정부 차원에서 지원 사업과 예산을 늘리는 등 창업을 촉진하면서 1인 창조기업도 늘어날 가능성이 높다는 분석이다.

마지막으로 최근에는 국내 거주 외국인 200만명 시대에 접어들면서 외국인 등 특정 수요층을 대상으로 한 부동산 임대 상품도 주목받고 있다.

외국인 대상 수익형 부동산 상품 가운데 대표적인 것이 미군 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다.

먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔 중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80km 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.

미군뿐만 아니라 이태원, 제주 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “초저금리 시대의 도래로 수익형 부동산에 관심은 높아질 전망이다”며 “그럼에도 수익형 부동산은 지역별, 입지별, 상품별 양극화가 심화될 것으로 전망되는데 희소성이 높은 수익형 부동산이 각광을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

희소성 높은 틈새 수익형 부동산 현황

-인기지역 오피스텔-

동원스위트 종로 조감도

●동원스위트 종로=서울 종로구 효제동 167번지 일원에 1호선 종로 5가역과 4호선 동대문역을 동시에 이용 할 수 있는 더블역세권 주거용 오피스텔인 동원스위트 종로가 분양중이다. 연면적 3,526㎡(1,066평), 1개동, 지하 3~지상 11층 규모로 주거용 오피스텔 106실 및 근린생활시설 3호로 구성된다. 총 주차대수 60대며 부가가치세(VAT)를 포함한 2억원 초반대의 합리적인 가격대로 책정이 되었으며 전용면적 기준으로 17.57㎡, 17.82㎡ 두가지 타입으로 공급된다. 동원스위트 종로가 들어서는 도심권 4대 문안은 오피스텔이나 소형 아파트 공급이 제한적이어서 새롭게 들어선 소형 오피스텔인 동원스위트 종로의 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 더블 역세권을 품은 단지는 우수한 강남∙강서∙강북 접근성을 지녀 서울 전역 진∙출입이 수월하며 CBD권역(종로 주요업무지구)에 10분 대로 닿을 수 있다. 역세권 입지 외에도 중앙버스노선을 통한 BRT 이용으로 CBD 등 업무지구 출퇴근이 용이하다. 단지 주변에 각종 관공서(중구청, 종로구청)와 인사동 거리, 명동 거리, 서울대학병원, 동대문 종합시장, 광장시장, 종로3가 귀금속 도매상가 등이 밀집돼 편리한 일상을 영위할 수 있으며 가까이에 위치한 청계천 수변거리를 비롯해 창덕궁, 유네스코 종묘, 동대문역사공원 등의 공간에서 휴식과 여가를 즐길 수 있다. 약 70만 상주인원 CBD(중심업무지구), 150만 유동인구의 동대문상권을 배후로 두고 있는 입지에 자리해 탄탄한 배후수요를 품은 동원스위트 종로는 공실에 대한 우려도 해소하고 있다. 뿐만 아니라 반경 5km 내 다양한 대학교와 대학병원이 자리했으며 동대문 쇼핑타운밀집지역 수요층과 을지로, 충무로, 명동, 종로의 중심업무지구 직장인 수요까지 품을 것으로 전망된다. 동원스위트 종로를 둘러싼 다양한 개발호재도 주목할 만하다. 서울 종로구와 을지로 등 노후화된 지역 재개발사업과 정비사업추진 등 재개발 호재가 이어지고 있으며 종로구 예지동 세운 재정비촉진지구 내 통합개발도 추진되고 있어 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 기대된다. 계약금 10%, 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다. 문의 010-7407-7153

-섹션 오피스-

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'가 분양중이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 문의 010-2732-9283