아파트와는 분명 다른 수익형 부동산 투자법 5선
최근 아파트 등 주택에 대한 전방위 규제의 대안으로 수익형 부동산 투자에 관심이 높아지고 있다.
여기에 저금리가 지속되는 점도 수익형 부동산의 인기를 견인하는 하나의 큰 요소다.
여기서 주목할 점은 아파트와 수익형 부동산에 투자법은 상당한 차이가 있다는 것이다. 아파트가 시세차익용 상품이라면 수익형 부동산은 안정적인 수익을 목적으로 하기 때문이다.
목적이 다른 만큼 투자방법도 확연한 차이가 발생하게 되는데 대표적으로 5가지를 들 수 있겠다.
▲아파트 남향, 상가·오피스텔 북향 ▲아파트 다운사이징, 상가·오피스텔 업사이징 ▲아파트는 상층부, 오피스텔 저층부 주목 ▲지하철 3승 법칙 아파트 착공, 수익형 부동산 완공시 ▲아파트 원거리 역세권, 수익형 부동산 초역세권 유리 등이 있다.
먼저 아파트 남향이 상가·오피스텔은 북향이 좋다. 우리나라 사람들은 전통적으로 집을 구할 때 층이나 평면구조 못지않게 향을 따진다. 지금처럼 전세난으로 내집 마련에 대한 관심이 높아지면서 남향 아파트가 더욱 주목받고 있다. 이들이 남향 아파트를 선호하는 이유는 간단하다. 햇빛이 잘 들기 때문이다.
남향 아파트의 여름은 햇빛이 적게 들어와 시원하다. 반대로 겨울에는 깊숙이 해가 들어와 따뜻하다. 때문에 냉·난방비가 적게 들어 관리비 절감된다는 경제적인 장점이 있다. 또한 낮 시간에 채광이 잘돼 조명기구도 덜 사용하게 된다.
반면 임대수익을 목적으로 하는 수익형 상품인 오피스텔의 경우는 ‘북향’의 인기가 더 높다. 오피스텔의 거주자들이 대부분 맞벌이 신혼부부나 직장인이기 때문이다. 낮 시간에 집을 비우는 경우라면 굳이 남향을 고집할 필요가 없다. 임대를 목적으로 해도 북향 오피스텔이 유리하다. 건설사들은 오피스텔 분양가 책정 시 일반적으로 북향과 남향의 가격차를 두지만 입주 후 임대료는 거의 대동소이해서다. 결과적으로 수익률 측면에서 유리하다는 얘기다.
상가도 북향을 선호하기는 마찬가지다. 남향 상가보다 북향 상가의 매출이 더 좋아서다. 서울 주요 상권에 양쪽으로 늘어선 점포 중에 유독 성업 중인 점포는 대개 북쪽을 바라보고 있다. 부동산 시장에서 북향 상가를 선호하는 이유는 무엇일까. 바로 상품의 ‘전시 효과’가 뛰어나기 때문이다. 음식점이나 식료품장사나 의류 등 공산품을 판매하는 점포가 남향일 경우 햇빛에 노출되는 시간이 많아 식료품이 쉽게 변질될 우려가 있다.
또한 의류나 여타 상품 역시 변색의 위험이 있다. 햇빛으로 인한 손실을 피하기 위해 상품 진열대를 신문지나 천으로 덮으면 상품의 전시효과가 떨어진다. 더군다나 사람은 추운 날씨가 아니라면 대부분 직사광선에 노출된 공간은 꺼리게 된다. 특히 여성들은 피부 관리를 위해 햇빛에 노출되는 곳은 피하려는 성향이 있다. 고객의 접근성이 떨어지게 된다는 얘기다.
음식점 역시 남향보다 북향이 유리하다. 남향 상가가 퇴근하는 직장인을 유도하기 어려워서다. 남향 상가는 통상 동절기를 제외하고는 6시까지 해가 지지 않는다. 직장인의 퇴근 시간에도 햇빛이 들기 때문에 고객들이 남향 상가를 외면하게 된다. 또한 창문에 반사된 햇빛으로 매장 안이 잘 보이지 않아 접근성까지 떨어뜨린다. 반면 그늘진 곳에 있는 북향 상가는 실내·외 조명으로 인해 매장 안이 잘 들여다보이고 안정감을 준다는 게 업계의 평가다.
자산가들이 선호하는 빌딩의 경우도 북향이 1순위로 꼽힌다. 냉·난방비가 상대적으로 적게 들기 때문이다. 보통 외관이 유리로 된 남향 건물의 실내온도는 복사열 때문에 계절에 따라 2도 높거나 낮아 냉·난방비가 더 발생해 햇빛의 많고 적음이 수익형 투자의 성패를 가를 수 있다는 얘기다.
두 번째로 아파트 다운사이징이 대세라면 상가나 오피스텔(아파텔)은 업사이징이다. 최근 부동산시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 아파트 수요자가 다운사이징을 선호하는 것과 달리 오피스텔은 업사이징이 대세로 떠올랐다. 전세난 심화와 매맷값 상승으로 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인 가구수요가 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 투룸·스리룸 오피스텔인 이른바 '아파텔'로 이동했기 때문이다.
다음으로 상가투자에서도 원플러스 원이 대세로 떠오르고 있다. 즉 넓혀야 산다는 의미로 은행 등 금융기관, 기업형 슈퍼마켓(SSM), 약국, 메디컬, 대형 프랜차이즈 등 유량 임차인을 확보가 유리하기 때문이다. 또한 이들 업종은 한번 임점하면 최소 5년 이상의 장기 임대가 가능하고 기본 2년에 임대 갱신시 임대료 인상이 가능하다는 장점이 있다.
상가업계에서는 1층은 실평수 23㎡(약 7평), 2층 이상 상가는 실면적 50㎡(약 15평) 이하를 투자하지 않는 것이 좋다는 통설이 있다. 이들 점포는 면적이 적어서 임차해 들어올 수 있는 업종이 매우 제한적이기 때문이다.
세 번째로 아파트는 상층부, 오피스텔 저층부를 고려하라. 오피스텔 투자는 아파트 투자와는 다른 양상을 띈다. 아파트의 경우 로열층을 선택해야 나중에 급할 때 제때 팔 수 있는 환금성이 뛰어날 뿐만 아니라 임대도 저층보다는 잘돼 프리미엄이 높게 형성된다. 하지만 오피스텔 임대사업을 할 경우 저층을 공략하는 것 좋다. 분양가 책정 시 건설사들은 일반적으로 저층이 고층보다 5~10% 정도 저렴하다. 그러나 수익률은 로열층이나 저층이나 임대료 차이가 비슷하게 형성되는 게 일반적이다. 초기에 고층과 저층과의 임대료 차이가 나더라도 결국엔 임대물건의 희소성이 발생해 임차가격이 비슷해지기 때문이다.
네 번째로 지하철 개통예정지에 투자를 하는 경우다. 지하철 3승 법칙 적용시 아파트 착공시점에 수익형 부동산은 완공시 가격이 가장 높게 상승한다는 점을 염두해야 한다.
지하철 개통에는 3승(昇) 법칙이란게 있다. 계획발표와 착공, 준공의 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 공식이다. 구체적인 사업기간과 사업규모, 총사업 비용과 주요 노선을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공, 공사의 완료 단계인 준공·개통 단계가 있다.
특히 이 중에서도 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계인데 이전까지 불투명했던 사업이 확정되면서 기대감이 극대화되며 가격이 급상승하기 때문이다.
반면 착공 단계에 이르러서는 매수자와 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름폭이 다소 낮아지고, 준공을 앞두고서는 이미 프리미엄이 선반영돼 상승폭이 줄어드는 경우가 많다. 즉 계획발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다.
하지만 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산은 다르다.
만약 어는 지역에 지하철역이 신설 개통되면 상권이 더욱 활성화 되고 임대수요가 더욱 풍부해 질 것으로 예상이 되므로 보통 지하철역이 신설되는 예정지역의 상가나 오피스텔 등에 투자하는 것이 좋다.
여기서 분명한 차이점이 하나 발생하게 된다. 아파트나 토지와 같은 비수익형 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 그 시점에 가격이 상승하고 착공시에 또 한번 가격이 오르고 마지막 개통시에 가격이 오른다고 한다.
반면 상가 등 수익형 부동산은 주거용 부동산이나 토지와 다르게 3승법칙이 그대로 적용되지 않는다는 점이다.
그렇다면 왜 상가와 같은 수익형 부동산은 3승법칙이 그대로 적용되지 않을까. 일단 신설 지하철이 노선이 발표되면 기대심리에 의하여 역세권 예정지 상가 등 가격이 상승한다. 다만, 기대심리에 의해 호가만 오를뿐 거래는 잘 되지 않는다.
다음으로 착공시에는 가격이 예상만큼 상승하지 않는다. 그 이유는 통상 지하철 공사기간은 5~6년 정도 소요되는데 공사 기간 동안 오히려 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 고객 동선의 변화 등으로 인하여 임차인의 매출이 감소 또는 줄어드는 경우가 많아 가치 상승의 요인인 임대료 상승이 없기 때문이다.
마지막으로 지하철 개통은 수익형 부동산 가격을 대폭 상승시킨다. 지하철의 개통으로 교통의 편리성으로 인하여 역 인근에 있는 상가나 오피스텔, 오피스 등은 유동인구나 임대수요가 증가하게 되어 호황을 누리게 된다.
따라서 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세워 투자할 필요가 있다. 결론적으로 보면 개통시기로부터 1~3년전 쯤에 투자하여 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 것으로 판단된다.
마지막으로 아파트 5분거리의 역세권이 좋으며 수익형 부동산은 역에서 가까운 초역세권을 선호한다. 먼저 아파트가 역에서 가까울수록 상권에 가까워 소음·혼잡, 자녀 교육상 좋지 않기 때문이다.
반면 상가나 오피스텔 등 수익형 상품은 역에서 가까울수록 임차인 선호도가 높아 확보에 유리하다는 것이다.
