비슷한 듯 다른 수익형 부동산 7선

유사 수익형 부동산 종류와 차이점 완벽 분석

최근 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 종류도 다양화되고 있다. 그렇다면 수익형 부동산의 종류가 얼마나 다양화되고 있는지 간략하게 알아보자.

조금 편하게 생각해 보자. ‘수익형 부동산’은 그냥 수익이 생기는 모든 부동산이라고 보면 된다.

예를들어보면 대표적인 비 수익형 부동산인 아파트의 경우에도 최근에는 전세를 월세로 전환하는 경우가 늘고 있다. 단독주택도 마찬가지다. 상가주택으로 개조를 해서 월세로 전환하거나 골목상권이 활성화되면서 단독주택을 상가주택이나 게스트하우스 등으로 용도변경·리모델링해 임대수익이나 매매차익을 내는 식의 투자도 활발히 이뤄지고 있다.

토지도 마찬가지다. 유휴토지를 모델하우스나 주차장 등으로 활용하면 수익형 부동산이 되는 셈이다.

이처럼 수익형 부동산이 다양화되자 신종 상품이 생기면서 혼동이 생기는 경우가 늘고 있다.

그런 의미에서 다음과 같은 비교는 보다 수익형 부동산을 이해하는데 많은 도움이 될 것이다.

비슷해보면서도 분명 다른 수익형 부동산은 무엇이 있으며 다른점이 있다면 어떤 것이 있는지 살펴보기로 하겠다.

대표적인 유사 수익형 부동산을 꼽으라면 분양형 호텔 VS 레지던스, 오피스텔 VS 레지던스, 오피스텔 VS 도시형 생활주택, 소형 아파트 VS 오피스텔(아파텔 포함), 주거용 오피스텔 VS 업무용 오피스텔, 오피스텔 VS 오피스, 오피스 VS 지식산업센터 등이 있다.

▲분양형 호텔 VS 레지던스=분양형 호텔과 레지던스는 한국을 방문하는 외국인 관광객이 급증하면서 등장한 숙박시설들이라는 공통점이 있지만 두 수익형 상품에는 분명 다른점들이 상존한다. 먼저 법적용도 및 임대목적 등에서 차이점이 발생한다. 분양형 호텔과 레지던스는 공중위생관리법(주무부처:보건복지부)에 근거한다는 점은 동일하나 법적용도와 임대목적은 각각 일반형 숙박시설과 생활형 숙박시설이라는 점과 레지던스는 숙박이외에도 주거목적이 가미된다는 점이다. 취사가능여부에서도 차이가 발생하는데 분양형 호텔은 취사가 불가하나 레지던스는 취사가 가능하다는 점도 알면 좋겠다.

▲오피스텔 VS 레지던스=오피스텔과 레지던스도 많은 차이점이 있는데 오피스텔이 1년 이상의 장기 주거목적이라면 레지던스는 1일 이상 단위의 단기숙박을 목적으로 한다. 인허가 부분에서도 차이가 있다. 오피스텔은 상업지역이 아니더라도 주거용지 및 기타 어는 지역에서도 건축이 가능하지만 레지던스의 경우 상업지에만 건축이 가능하고 소방법 등 각종 법규 및 절차가 까다롭다.

▲오피스텔 VS 도시형 생활주택=1인가구가 폭발적으로 증가하면서 오피스텔과 도시형 생활주택이 주목을 받았다. 둘다 청약통장이 필요없고 아파트 보다 절차가 간소하긴 하지만 두 상품은 적지 않은 차이점이 있는데 먼저 적용법규가 다르다. 오피스텔이 건축법에 적용을 받는다면 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는다. 그렇다보니 전용률이나 분양면적 산정기준에서도 차이가 발생하며 오피스텔은 발코니 면적이 없지만 도시형 생활주택은 발코니 면적이 별도로 책정된다.

▲주거용 오피스텔 VS 업무용 오피스텔=주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 경우 공부상에는 업무용으로 동일하나 세법에서는 주거용 오피스텔은 주택으로 업무용 오피스텔은 업무시설로 간주한다. 차이점은 이뿐만이 아니다. 주거용 오피스텔은 바닥난방이 허용되지만 업무용 오피스텔은 바닥난방이 허용되지 않으며 주거용 오피스텔은 일반사업자 등록이 아닌 주택임대사업자 대상(면세)이며 부가된 부가가치세는 환급이 되지 않는다. 업무용 오피스텔의 경우 일반사업자로 신청한 경우 부가가치세가 환급이 되며 10년간 보유해야 환급받은 부가가치세를 반납하지 않는다.

고양 화정동에 공급되는 화정 자인채 전세대 복층형 오피스텔 조감도

▲소형 아파트 VS 오피스텔(아파텔 포함)=최근 주택시장도 다운사이징 열풍으로 소형이 주목을 받고 있다. 이처럼 소형 아파트가 인기를 끌면서 해마다 분양가 상승과 전세 값 부담에 내 집 마련에 나서는 사람이 늘면서 신혼부부 등 20대~30대들이 아파텔(2~3룸형 오피스텔)로 눈길을 돌리고 있다.

아파텔은 주택법상의 아파트가 아니고 엄연한 건축법의 적용을 받는 오피스텔이기 때문에 취득세 등 각종 세금체계가 다르다. 우선 가장 큰 차이점이 세금 부분이다. 주거용 오피스텔의 취득세는 4.6%로 같은 면적대 아파트(1.1%)보다 약 4배가 넘게 비싸다. 같은 면적대 3억원 짜리 상품이라면 아파트는 취득세를 330만원만 내면 되지만 주거용 오피스텔은 무려 1380만원을 내야한다. 여기에 전기요금 등은 아파트와 달리 고율의 누진세가 적용된다. 같은 용량의 전기를 사용해도 누진세 구간이 달라 세금 부담이 더 클 수 밖에 없다는 것이다.

▲오피스텔 VS 오피스=오피스텔과 오피스는 업무용이라는 공통점이 있지만 지금처럼 오피스텔이 주거기능이 강화되고 있다는 점을 감안하면 차이점이 다수 존재하게 된다. 오피스텔의 임차인은 주로 개인을 대상으로 하지만 오피스는 사업자나 법인을 대상으로 한다. 실마다 화장실과 주방 등을 별도로 배치한 오피스텔과 달리 섹션 오피스는 이들 시설을 공동시설로 배치해 같은 면적이라도 오피스텔보다 공간 활용도가 높다.

▲오피스 VS 지식산업센터=오피스와 지식산업센터는 비슷한 듯 하지만 차이점도 많다. 오피스의 경우 입주요건의 제약이 없지만 지식산업센터는 일정 입주요건을 충족하는 업종과 업체만 가능하다. 오피스는 별도의 세제 및 금융혜택이 없지만 지식산업센터는 혜택이 주어진다.