트렌드를 알면 수익형 부동산 투자 보인다

최근 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다. 

수익형 부동산에도 트렌드가 시장을 주도를 하고 있는데 대표적인 수익형 부동산 트렌드로 ▲공간활용 ▲비규제 ▲직주근접이 대표적이다. 

먼저 공간활용에 있다. 대표적으로 아파트의 대안으로 떠오르고 있는 오피스텔의 경우에도 공간 활용도를 높힌 단지가 인기다. 

그중에서도 복층 오피스텔의 경우 천정 높이를 높여 개방감을 극대화해 투자자나 실수요자들에게 인기를 끌고 있다. 

이외에도 내부가 멋스럽고, 개방감이 좋으며 무엇보다 공간 활용이 우수하다. 임대시장에서도 단층 오피스텔보다 임대료도 더 높게 형성되고 있어 복층형 오피스텔 분양도 인기다. 

임대차시장에서도 단층형 오피스텔 보다 월세가 더 높은 경우가 많아 공급업체에서도 복층형 오피스텔 공급 물량을 대거 늘리고 있다.     

복층형 오피스텔은 천정 높이를 높여 다락 형식으로 꾸미거나 1층 높이 만큼을 별도로 설계해 공간 활용도가 높인 경우가 많으며 별도의 서비스 공간을 침실이나 서재, 작업실 등 독립된 공간으로 꾸밀 수 있다.    

월세도 일반 오피스텔보다 복층형이 더 높게 형성되는 경우가 많다. 경기도 분당시 야탑역에 위치한 ‘분당 프리아’ 복층형 전용면적 22~24㎡는 보증금 1000만 원에 월 60만~80만원에 세입자를 찾고 있다. 야탑역 인근 원룸형 오피스텔과 비교시 같은 보증금에 10만~15만 원 월세가 더 높다. 

고양 장항동 ‘코오롱레이크폴리스lll’ 전용면적 67㎡ 복층형 구조는 보증금 1000만원에 월세가 105만원이다. 같은 보증금을 받는 단층형보다 월세가 15만원 정도 비싸다. 

청약 경쟁률도 치열하다. 2016년 4월 고양에서 선보인 ‘킨텍스 원시티’ 복층형 전용면적 84㎡OD 타입이 최고 경쟁률인 191대 1을 기록해 마감됐다. 같은해 11월 평촌에 나온 ‘자이엘라’ 복층형 타입 전용면적 84㎡P는 1272대 1의 경쟁률을 보였다. 

다음으로 규제를 벗어난 상품이 인기다. 흔히 레지던스 또는 생활숙박시설로 불리우는 수익형 상품이 규제와 무관하며 수익률 또한 좋아 수익형 부동산의 틈새 상품으로 주목받고 있다. 

또한 임대는 물론이고 숙박시설로까지 활용할 수 있어서다. 

최근 아파트 못지 않은 설계를 갖춘 생활숙박시설이 선보이면서 직접 거주를 목적으로 분양받는 이들도 늘어나는 추세다. 

다만 활용 용도에 따라 과세 여부가 달라질 수 있고 입지에 따라 수익률 편차도 큰 만큼 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다고 전문가들은 조언하고 있다. 

생활숙박시설은 취사와 세탁을 할 수 있어 아파트나 오피스텔처럼 거주가 가능하면서도 호텔처럼 숙박시설로도 활용할 수 있는데 1990년대 후반 처음 등장해 중장기 숙박업소로 인기를 끌었지만 2010년 레지던스의 숙박영업은 불법이라는 대법원 판결이 나면서 주춤했다. 

그러다 2012년 1월 보건복지부가 공중위생관리법 시행령 개정을 통해 기존 숙박업을 일반형과 생활형으로 구분하고 ‘생활형 숙박업’ 조항을 추가하면서 합법적으로 지위를 인정받았다. 

생활숙박시설은 아파트와 달리 상업시설에 지을 수 있는데다 확보해야 하는 주차대수도 오피스텔의 절반 수준이어서 사업성이 높다. 개별등기가 가능하고 세입자 입장에선 전입신고도 할 수 있어 소유와 임대, 전대가 모두 가능하다. 

에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다. 

생활숙박시설의 가장 큰 장점은 규제에서 자유롭다는 것이다. 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없으며 만 19세 이상이면 소득 제한, 주택 소유 여부에 상관없이 누구나 계약할 수 있다. 개별등기와 전입신고도 가능해 아파트처럼 거주할 수 있고 전매도 자유롭다. 

특히 최근 선보이는 생활형숙박시설은 세대별 평면이나 수납시설, 커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰져 있고 주택이 아닌 숙박시설로 분류돼, 전입신고를 하지 않으며 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과대상에 포함되지 않는다. 여기에 주택담보대출비율(LTV) 등의 대출규제도 적용받지 않는다. 

때문에 투자상품으로도 각광을 받고 있다. 2014년 말 부산 해운대구에서 공급된 ‘더 에이치 스위트’는 분양 3개월만에 완판(100% 계약)됐다. 분양권에 수천만원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되기도 했다. 가장 큰 평형인 전용 89㎡는 당시 분양가가 3억8250만~4억5000만원이었지만 현재 호가는 3억9500만~5억2900만원 수준이다. 

현대산업개발이 2017년 11월 초 경기도 남양주 별내지구에서 분양한 ‘별내역 아이파크 스위트’는 평균 8.74대1, 최고 23.03대1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 총 1100실이 3일만에 완판됐다. 

다만 생활숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반 주택보다 높다는 점은 염두에 둬야 한다. 

숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전월세로 임대해 전입신고가 이뤄진다면 주택 수에 포함되며 종부세 합산이나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다. 

임대는 임대사업자로 등록해야 가능하다는 점도 미리 체크해야 한다. 숙박시설일 경우 사업소득에 따른 부가가치세와 소득세를 납부해야 하고 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없다. 

마지막으로 직주근접 상품이 주목을 받고 있다. 직주근접 수익형 부동산으로 ‘미군 임대사업’과 ‘지식산업센터 기숙사’, ‘업무지구 인근 오피스텔’ 등이 있다. 

직주근접(職住近接)형 수익형 단지로 일반적인 수익형 상품에 비해 안정적인데다 높은 수익도 가능하다는 장점이 있다. 

먼저 미군을 대상으로 하는 임대사업이 투자자들 사이에 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다. 

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.  

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. 

반면 군인 처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산 등 모든 부동산이 트렌드에 민감한 이유는 수요층이 몰리기 때문이다”며 “초저금리 바람을 타고 보다 높은 수익률과 투자가치를 따지는 사람들이 늘고 있는데 결국은 트렌드를 얼마나 반영했냐에 분양성패가 달려있다고 해도 과언이 아니다”고 말했다. 

투자 트렌드 반영 수익형 부동산 현황

-공간활용-

보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도

●보라매 봉천동 칸타빌레 7차(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 11월 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다. 인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 문의 02-2152-8087

-비규제-

인하 한양아이클래스 이미지

●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 11월 분양을 앞두고 있다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283