규제 무풍지대…훨훨 나는 유망 ‘수익형 부동산’은

민간 분양가상한제 시행, 전월세 신고제 등 잇따른 아파트 규제로 유망한 수익형 부동산이 반사이익을 받으며 꿈틀대고 있다. 

시중의 부동자금이 1000조를 넘기고 있는 가운데 갈 곳 잃은 부동자금이 여전히 안전자산이 부동산으로 몰리고 있는 가운데 수익형 부동산은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜하고 은행 예금금리의 2배 이상 수익이 기대되기 때문이다. 

특히 주거형 오피스텔이나 생활숙박시설은 아파트 규제로부터도 자유로워 수요자들의 진입장벽이 낮고 상대적으로 적은 비용으로 투자가 가능하다. 

특히 최근에 공급되는 오피스텔이나 생활숙박시설은 입지는 물론 아파트 못지않은 평면설계와 커뮤니티 시설 강화 등을 갖춰 선호도가 높아지고 있다. 

오피스텔이나 생활숙박시설의 인기는 실제 분양시장에서도 알 수 있다. 지난 8월 평균 26대 1의 높은 청약 경쟁률로 전 주택형이 마감된 여의도 오피스텔 '브라이튼'. 지난달 힐스테이트 과천 중앙 오피스텔 청약경쟁률도 평균 4대1, 최고 경쟁률은 21대 1을 기록했다. 

지난해 5월 분양한 ‘제주 아이파크 스위트’는 평균 경쟁률이 59 대 1에 달했는데 1주일 만에 145실(전용 116~135㎡)이 모두 계약됐다. 최근 분양 중인 ‘제주 아이파크 스위트 R’은 전용면적 175㎡, 총 84실 규모다. HDC아이앤콘스가 시공하는 이 단지는 서귀포시 제주영어교육도시 E-2블록에 조성된다. 대형이다 보니 욕실 3개와 오픈발코니가 제공되고, 타입에 따라 다락이나 지하층이 달려 있다. 생활가전 일체가 들어가는 풀빌트인 구조다. 

최근 민간택지 분양가상한제 여파로 주택 공급은 감소가 예상되는 반면 오피스텔이 신축 아파트 대체재로 부각 되고 있다. 

또한 정부가 임대차 계약 때 30일 내에 신고하도록 하는 전월세 신고제를 추진하는 가운데 오피스텔 등은 적용 대상에서 제외된 것으로 분석된다. 

이러한 규제의 반사익으로 10월 오피스텔 거래량이 전년 대비 13.2% 증가한 것으로 나타났다. 

국토교통부 통계를 분석한 결과 올해 10월 오피스텔 거래량은 3284실로 지난해 동월 2900실 대비 384실 증가했는데 이는 13.24% 증가한 수치이다.

5억원이 넘는 고가 오피스텔 거래량도 증가했다. 올 10월 5억원 이상 오피스텔 거래량은 105실로 지난해 84곳 대비 25%증가했다. 10월에 거래된 5억원 이상 오피스텔이 가장 많은 지역은 105실 거래 중 74실 거래된 서울이였으며 이어 경기도 19실, 부산 8실 등의 지역이 뒤를 이었다.

또 흔히 레지던스 또는 생활숙박시설로 불리우는 수익형 상품이 규제 무풍지대로 불리며 수익형 부동산의 틈새 상품으로 주목받고 있다. 

각종 규제에서 자유로운 데다 임대는 물론이고 숙박시설로까지 활용할 수 있기 때문이다. 

최근 아파트 못지 않은 설계를 갖춘 생활숙박시설이 선보이면서 직접 거주를 목적으로 분양받는 이들도 늘어나는 추세다. 

다만 활용 용도에 따라 과세 여부가 달라질 수 있고 입지에 따라 수익률 편차도 큰 만큼 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다고 전문가들은 조언하고 있다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 분양시장에서 화두는 당연 규제다”며 “규제에서 벗어난 비조정대상지역이나 규제와 무관한 수익형 부동산이 수요자 사이에서 초저금리 바람을 타고 인기를 높이고 있다”고 말했다. 

규제 무풍지대로 각광받는 수익형 부동산 현황

인하 한양아이클래스 투시도

●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 11월 분양을 앞두고 있다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283

보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도

●보라매 봉천동 칸타빌레 7차(주거용 오피스텔)=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다.단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다.인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다.최근 복층형 오피스텔 등은 서비스 면적 제공을 통해서 실사용 면적 극대화, 전용 평단가 감소효과로 실 투자자들의 실질적 부담이 줄어들어 젊은층의 큰 인기를 끌고 있다. 또한 복층형 오피스텔 등은 단층 오피스텔 대비 월 임대료 시세가 약 5~10만원 높게 형성되어 더 높은 임대 소득을 창출하고 있다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다.사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 더욱이 신림선 당곡사거리역 개통시 초역세권으로 사통팔달의 뛰어난 교통입지를 갖춘 지역이라는 평가를 받고 있다. 역사 100m이내 거리의 우수한 교통 프리미엄이 기대되는 지역으로 칸타빌레 7차 완공후 약 1년 이후에 신림선 경전철 완공이 되는 타이밍이라 초저금리 시대에 절호의 기회로 보인다.건물 앞 도로폭이 25m의 보라매공원 도로가 위치해 있어 건물 주차장 진·출입로 확보가 용이하며 확 트인 도심 조망권을 가지고 있어 도로변과 접한 호실의 개방감이 아주 뛰어나다.미래의 주거 트렌드는 워라밸 효과로 주거쾌적성을 가장 중시되는데 본 칸타빌레 7차가 그러한 입지 조건인 보라매공원이 직선거리 약 300m에 인접해 있어 선호도가 높은 공세권 및 숲세권의 프리미엄도 기대된다.칸타빌레 7차가 들어서는 관악구의 경우 서울시 평균 대비 인구 유출이 완만한 양상을 보이고 있는 반면 관악구 인구 수는 상승세로 전환됨을 확인되었으며 총 가구수 대비 1인 가구 비율이 0.44로 서울시보다 높은 지역이다.본 칸타빌레 7차는 관악구 봉천동이 강남권 및 마포, 영등포권역 대비 매매가가 저렴하며 향후 신림선 개통완료 시 시장인 임대 수요가 다수 유입될것으로 기대되어 투자 측면에서 가격경쟁력이 우수할 것을 기대하며 기존 투자자들의 관심도의 이목을 끌고 있는 지역이기도하면서 봉천동일대의 20~30대의 소형 주거상품 공급이 부족하다는 사실에 신축 오피스텔을 관심도가 높아지고 있는 주요 원인으로 분석된다.중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며 보라매공권 일대에 15년만에 공급되는 물량이다. 문의 02-2152-8087    

여의도 해링턴타워 196 조감도

●여의도 해링턴타워 196(주거용 오피스텔)=서울시 영등포구 영등포동2가 175번지 일대 (구)경원극장자리에 여의도 해링턴타워 196 주거용 오피스텔이 12월 분양에 나선다. 연면적 6,640.10㎡, 총 1개동, 지하 2층~지상 16층 오피스텔 196실, 근린생활시설로 공급된다. 층별구성는  지하 2~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2~지상 15층은 오피스텔, 16층은 입주민 전용공간인 루프가든으로 꾸며진다. 전실이 전용면적 18.1㎡(구 5.6평)에 서비스면적(복층형) 8.45㎡(구 2.55평)인 전세대 복층형 원룸으로 총 98대의 자주식 주차장을 확보했다. 예상 분양가 1억 9천 9백만원부터(부가세 별도)이며 입주민에는 호텔 못지 않은 서비스와 커뮤니티, 공유공간이 제공된다. 1인 가구 및 직장인 입주민의 건강을 위해 아침식사를 든든하게 챙겨주는 조식서비스와 OA비즈니스 공간제공, 공유 차량서비스(카쉐어링), 비대면 세탁 및 배달서비스로 빨래 걱정 없는 생활이 가능하다. 입주민을 위한 공유 창고 서비스와 펫 버튼 엘리베이터 운영으로 반려동물 탑승 여부를 확인 가능하다. 여의도 해링턴타워 196의 최대 장점은 일대에서 최초로 선보이는 브랜드 오피스텔인데다 공간활용도를 극대화한 복층형 구조와 약 3.3% 낮은 부가세율을 부과되어 투자자들의 기대가 높다. 여의도 해링턴타워 196은 1호선 영등포역, 5호선 신길역 및 영등포시장역을 3개역을 품은 트리플 역세권의 프리미엄을 누릴수 있는 곳으로 영등포중에서도 핵심입지에 건축되는 브랜드 오피스텔이다. 풍부한 임대수요를 자랑한다. 여의도 내 공공기관 221개, 금융기관 194개, 1000여 개 기업의 20만 종사자들을 비롯해 영등포 일대의 15만명 직장인과 풍부한 생활 인프라 등 50만명의 유효 배후수요 확보가 가능해 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있다. 실제 최근 여의도에서 분양된 B오피스텔은 여의도의 우수한 입지와 풍부한 배후수요 등을 기반으로 많은 세대 수임에도 조기에 완판되며 업계 관계자들의 이목을 집중시킨 바 있어 브랜드 오피스텔인 여의도 해링턴타워 196 역시 흥행을 이어갈 것으로 기대를 모으고 있다. 또한 사업지 주변은 2030서울플랜의 국제금융중심지로 거듭나고 있는 영등포와 여의도 일대로 미래가치 역시 눈여겨볼 필요가 있다. 영등포구는 수도권 서남부의 최대거점도시로서 정치, 금융, 언론의 복합 기능 지역이며 도심과 외곽지를 연결하는 교통의 요충지로 잘 알려져 있다. 특히 2030 영등포 뉴타운 재정비촉진지구 확정 구역 외부에 위치해 큰 미래가치를 품은 반면 정부 지정 개발제한에서 보다 자유로운 이점을 취할 수 있다는 특징이 부각된다. 게다가 여의도 해링턴타워 196는 영등포 뉴타운과 신길 뉴타운 사이라는 입지적 특성상 대단지 아파트와 스트리트형 상가 입주에 따른 상권 집중 및 지가상승 등의 시너지효과까지 기대되고 있다. 뿐만 아니라 단지 주변에 1조2천억원 규모의 사업비가 들어가는 MBC부지 복합 개발이 2022년 완공을 목표로 진행 중이다. 이 개발 사업이 완료되면 여의도 금융업무의 중심지에 49층의 초고층 오피스텔과 오피스, 아파트가 결합된 대규모 복합단지가 여의도의 새로운 성장을 상징하는 랜드마크로 발돋움할 것으로 전망되고 있으며 2020년 완공을 목표로 하는 여의도 파크원 개발 사업 역시 세계적인 금융기업과 비즈니스맨들의 임대수요가 집중될 것으로 보인다. 서울 주요 업무 권역 40분내 진입이 가능하며 일명 지하철 10호선이라 불리는 신안산선(2024년 완공 예정) 개통도 예정돼 있어 추후 교통여건은 더욱 향상될 것으로 관측된다. 단지 인근에 한강성심병원과 국제금융센터 IFC몰를 비롯해 영등포 전통시장, 한강공원, 여의도공원, 여의도광장, 타임스퀘어, 롯데백화점, 편의점, 은행, 병원 등의 생활 편의시설 및 문화시설을 편리하게 이용할 수 있으며 영등포 도시재생사업과 영등포 뉴타운 재정비개발로 인해 사업지 인근 공원녹지 순환 연계로 조성도 예정돼 쾌적한 주거환경이 마련될 것으로 예상된다. 문의 1833-9407