임대수익+시세차익까지 종잣돈으로 오피스텔 투자 해볼까

무술년 새해에도 오피스텔 투자에 관심은 꾸준하다. 투기과열지구나 청약조정지역에서 공급하는 오피스텔 분양권 전매제한이 있기는 하지만 시중 투자처를 잃은 부동자금이 풍부하고 소액으로도 투자를 할 만한 투자처가 마땅하게 없기 때문이다.      

한 수익형 부동산 정보업체에 따르면 지난해 7월 전국 오피스텔 거래 건수는 1만7908건으로 올 들어 최고치를 기록했는데 지역별로는 경기도가 6859건으로 거래가 가장 많았고 인천(3812건), 서울(2997건), 부산(1039건) 등이 뒤를 이었다.      

2호선, 3호선, 4호선 트리플 역세권에 공급중인 명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

서울 광화문 소재 대기업에 다니는 직장인 김오성(43) 씨는 요즘 주말마다 서울 중구나 종로구 등 업무밀집지역 인근 공인중개업소에서 오피스텔 시세를 점검한다. 소형 아파트 가격이 치솟고 상가는 시세가 들쭉날쭉해 오피스텔만한 투자처가 없다는 판단에서다.     

 

김씨는 “1억~2억원 정도면 역세권 매물을 분양받거나 구할 수 있어 소형 오피스텔 투자가 괜찮아 보인다”며 “서울 요지의 환승역세권이나 교통이 좋은 곳은 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올리는데다 시세차익까지 기대된다는 점에서 매력적”이라고 말했다. 

개발호재가 풍부한 지역의 오피스텔 청약 열풍도 거세다. 지난해 하반기에 공급된 GS건설이 경기 남양주 다산 진건지구에 공급한 ‘다산 자이 아이비플레이스’ 오피스텔은 270실 공급에 1만8391건이 접수돼 평균 68.1대 1의 경쟁률을 기록했으며 한화건설이 전남 여수시 웅천지구에 공급한 ‘웅천 디아일랜드’ 오피스텔 역시 171실 모집에 7181건이 접수돼 42대 1 경쟁률로 인기를 끌었다.     

 

가격도 해마다 완연한 상승세다. 지난해 8월 말 기준 전용 20㎡ 이하 전국 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 1033만원으로 1년새 4.87%가 올랐다. 2016년 4월 입주한 서울 상암동 사보이시티DMC상암 전용면적 21㎡는 분양가보다 1000만원 오른 1억8000만원 수준에 거래된다. 

그렇다면 오피스텔 투자가 인기를 끄는 배경은 뭘까. 가장 큰 배경은 정부 부동산 규제가 아파트 시장에 쏠리면서 시중 부동자금이 오피스텔로 몰렸기 때문이란 분석이 많다.      

여기에 분양 받을 때 청약통장이 불필요하고 지역 거주 제한도 없어 청약 문턱이 낮은 점도 매력이고 아파트에 비해 상대적으로 매매가격이 저렴한 것도 오피스텔 인기비결로 꼽힌다. 

5000만~1억원 정도의 종잣돈만 있으면 오피스텔 1채를 구입해 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올릴 수 있다. 1~2인가구가 늘면서 오피스텔 수요가 계속 늘어나는 만큼 30~40대 젊은층뿐 아니라 은퇴한 베이비붐 세대들도 역세권 오피스텔 위주로 투자에 나서는 중이다. 

하지만 모든 오피스텔 투자가 반드시 안정적인 수익을 보장해주는 건 아니다. 정부가 8.2 부동산 대책을 통해 오피스텔 규제를 강화했기 때문인데 앞으로 투기과열지구, 투기지역에선 아파트뿐 아니라 오피스텔도 소유권 이전 등기시까지 분양권을 전매하지 못한다. 

또한 오피스텔 공급물량이 갈수록 늘어나는 것도 변수다. 2015년 3만9316실이었던 오피스텔 입주물량은 2018년 5만4223실까지 증가할 전망이다.      

공급이 늘다 보니 임대수익률도 조금씩 하락하는 추세다. KB국민은행에 따르면 지난해 7월 말 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 4.98%를 기록했는데 조사가 시작된 2010년 7월 이후 7년 만에 처음으로 5%대 벽이 무너졌다. 

여기서 주목 할 점은 고수익을 노릴 만한 오피스텔 투자물건은 여전히 많다는 것이다. 서울 강남권보다는 비강남권인 강북지역 역세권 물량을 노리는 게 좋다. 강남 오피스텔의 경우 매입가격이 높아 상대적으로 임대수익률이 떨어지기 때문이다. 

강남 오피스텔 한 채 살 돈으로 강북 역세권 오피스텔 2채를 구입하면 그만큼 수익률을 높일 수 있다는게 업계의 조언이다.     

 

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔 투자는 상가투자와 달리 소액으로도 투자가 가능하다는 점이 매력적”이라며 “대기업 수요나 산업단지 인근에 직주근접형 오피스텔은 풍부한 임대수익은 물론 인프라도 좋으며 인근에 개발호재가 풍부하다면 시세차익도 가능해 물량이 나오자 마자 소화되는 경향이 있다”고 말했다.   

   

임대수익과 시세차익 기대 수도권 공급중인 오피스텔 현황     

엠퍼스트 플레이스 명동 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.      

●가산 센트럴 푸르지오시티=서울시 금천구 가산동 233-5 일대에 대단지 브랜드 오피스텔로 세입자들의 선호도가 높은 ‘가산센트럴 푸르지오시티’가 가산 현대아울렛백화점 옆에 대단지 오피스텔 1,454실을 분양한다. 서울시 2020년 프로젝트인 4차산업육성으로 1만개의 직장과 15만명의 새로운 탄탄한 배후수요를 확보했다. 또한 ‘(주)넷마블’ 본사 지하7층~39층 건물, (직원 약 5,000명 근무)가 가산푸르지오에 인접해 들어온다. 또한 주변이 회사에 둘러싸여 직주근접 환경을 갖추어 오피스텔 입지로 좋으며 탄탄한 수요를 확보해 공실 리스트가 없다. 교통은 가산디지털단지역이 10분 내에 위치해 있으며, 강남권이 20분대, 강북권이 10분대면 이동이 가능하다. 여의도, 홍대, 신촌에 임대수요도 상당하다. 신안산선도 계획이 예정되어 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 가산에서 유일한 대단지 오피스텔로 1,454세대 지하3층~지상 20층(연면적 59,937.49㎡)규모이다. 오피스텔은 원룸형, 1.5룸형으로 구성되며, 소형세대수에는 없는 헬스장, 골프장, 게스트하우스, 고화질CCTV, 단지내공원, 무료 인터넷을 이용할 수 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 1억 5천 미만의 가격으로 만날 수 있다. 15만명이 근무하는 직주근접의 입지를 갖췄고, G밸리 내 대단지에서는 푸르지오가 유일한 오피스텔이며 세대수가 많아 관리비가 저렴하고 보안이 철저하다. 1층에 상가38개가 있어 생활이 편해 세입자들이 선호한다. 시행사는 코리아신탁(주)가 맡았으며 계약금 500만원, 중도금 50% 무이자로 진행되며 준공은 2020년 7월이다.      

●고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트=서울 강동구 고덕지구(명일동)에서 분양한 ‘고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트’이 분양을 앞두고 있다. 전용 19~36㎡ 평면으로 구성된 소형 오피스텔로 지하철 5호선 고덕역 바로 앞에 위치하는 입지에 5호선 고덕역을 통해 업무지구로 이동이 쉽다. 더욱이 고덕역의 경우 지하철 9호선 환승역으로 추진 중에 있어 향후 개통이 된다면 강남 업무지역까지 15분이면 이동이 가능해 강남생활권을 누릴 수 있다. 고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트는 지하 6층~지상 20층 전용면적 19~36㎡ 총 410실 규모로 이뤄져 있다. 지하층은 주차장으로 이뤄져 있으며, 지상 1층~4층은 연면적 6033㎡ 규모의 상업시설이, 지상 5층~20층에는 오피스텔이 들어선다. ‘고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트’가 자리잡고 있는 고덕지구의 경우 녹지율이 47%로 타신도시 보다 녹지율이 높다. 특히 단지 앞으로 송림근린공원이 있는 것을 비롯해 명일근린공원, 두레근린공원, 까치근린공원, 원터근린공원, 샘터공원, 고덕산 등의 녹지시설이 도보권에 있어 여가활동은 물론 쾌적하고 여유로운 주거생활이 가능하다. 여기에 이마트가 도보 1분 거리에 있으며, 강동경희대학교병원, 온조대왕문화체육관, 강동아트센터 등의 편의시설도 모두 걸어서 이용 가능하고, 반경 1㎞ 거리에 명원초, 묘곡초, 배재중, 명일여고를 비롯해 한영외고, 한영고, 배재고 등의 명문학군이 있어, 교통·공원·편의시설·학군 등의 원스톱생활을 누릴 수 있다. 대규모 상업업무 복합단지 조성으로 배후수요도 풍부하다. 단지 주변으로 삼성엔지니어링, 세스코, 세종텔레콤 등 수용인원 1만 5,000여명에 달하는 강동첨단업무단지가 입주해 있는 것을 비롯해 3만 8,000여명을 수용할 계획에 있는 엔지니어링 복합단지와 수용인원 1만 6,000여명의 고덕 상업업무복합단지 등이 완공될 예정에 있어 배후수요만 6만 9000여명에 달할 전망이며 입주는 2020년 9월 예정이다.      

●구리갈매1차 대방디엠시티=대방건설은 ‘구리갈매1차 대방디엠시티’ 잔여세대를 선착순 계약 진행 중이다. 구리갈매1차 대방디엠시티는 지하5~지상10층으로 구성된 오피스텔, 판매시설을 갖춘 대형 복합건물이며, 지상1~3층 판매시설, 지상4~10층 오피스텔로 구성되어 있다. 오피스텔은 총 356실의 대단지이며, 원룸(20A, 20B, 26C) 209실과 투룸(35D, 35E, 35F) 147실로 구성되어 있다. 구리갈매 대방디엠시티를 계약할 경우 ‘임대수익보장제’로 계약자의 공실에 대한 우려도 덜어준다. 임대수익보장제는 2년간 월 임대료를 보장하여 안정적으로 임대수익을 누릴 수 있는 제도이다. 이 제도로 계약자는 임차인을 구하지 못하더라도, 보장금액보다 낮은 월세로 계약을 할 경우 차액만큼을 보장받을 수 있다. 구리갈매 대방디엠시티는 뚜렷한 입지강점을 갖고 있다. 먼저 경춘선 갈매역 초역세권이며, 갈매역까지 직선거리 약 150m로 갈매역 도보권 이용이 가능하다. 갈매역은 서울 신내역까지 단 한정거장 차이로 서울 접근성이 매우 높다. 뿐만 아니라 주변에 북부간선도로, 서울외곽순환도로, 구리~포천 고속도로가 인접하여 광역교통 또한 우수하다. 뿐만 아니라 경기도는 북부 2차 테크노밸리 조성 예정지로 구리시와 남양주시를 선정했다고 밝혔다. 첨단지식산업단지와 주거복합시설이 들어서며 2022년 착공하여 2026년 완공될 예정이다. 이번 사업으로 구리시는 약 1만 3000여개의 일자리 창출과 1조 7000억원의 직접 파급효과를 기대할 수 있게 되었다.