살 때보다 팔 때를 고려, 환금성 높은 수익형 부동산은
아파트에 이어 수익형 부동산에도 환금성이 중요시 되고 있다. 지금처럼 부동산 규제시대에는 불황에 강한 부동산이 주목을 받기 때문이다.
불황기에 강한 수익형 부동산은 환금성이 높은 상품을 말하는데 공급에 비해 수요가 많은 경우를 말한다.
여기서 환금성이란 현금화 가능 여부를 말하는데 환금성이 좋다는 것은 구매를 희망하는 수요자가 많다는 뜻이다.
환금성이 좋은 분양상품의 특성은 ▲희소성 ▲대단지 역세권 랜드마크 ▲저평가 ▲착한분양가 ▲높은 수익률 ▲장기임대 가능한 우량임차인 ▲우수한 입지 등 6가지가 있다.
먼저 희소성이 높다는 것은 공급 물량이 적다는 의미로 해석된다. 최근 높은 인기를 끌고 있는 상가겸용주택이나 중소형 빌딩의 인기가 높은 것도 물량의 희소성 때문이다.
역세권에 위치한 랜드마크 수익형 부동산도 환금성면에서 우수하다. 먼저 역세권 단지의 경우 뛰어난 교통여건은 물론 역을 중심으로 다양한 인프라가 잘 조성돼 선호도가 높다.
대규모 단지는 높은 인지도를 바탕으로 가격 안정성이 뛰어나고 부대시설도 잘 갖춰질 뿐 아니라, 관리비 등의 지출이 적은 것도 강점이다.
저평가와 착한분양가를 갖춘 부동산은 향후 가격 상승 여력이 남아 있어 환금성이 높다. 높은 수익률이 기대되는 수익형 부동산도 환금성이 우수하다.
최근 높은 수익률을 보이는 상품은 외국인 렌탈사업, 서비스드 레지던스형 오피스텔, 게스트 하우스 등 외국인 관광객이나 바이어, 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 사업들이 주를 이룬다.
장기임대 가능한 우량임차인을 확보하는 것도 환금성을 높이는 방법 중 하나다. 장기임대형 상품들은 다른 말로 연금형 부동산이라고도 부른다. 수익률은 다소 낮더라도 오랫동안 안정적인 임대료를 낼 수 있는 임차인이 확보돼 있는 수익형 부동산은 환금성이 높다.
최근에 주목받는 우수한 입지로 사거리 코너형 상가가 있다. 희소성 차원에서도 몸값이 높아지고 있다. 사거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 횡단보도가 설치되는 경우가 많기 때문에 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.
또한 사거리 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 출입구들이 이면도로를 접하는 경우 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 고객은 물론 임차인에게 선호도가 높다.
장경철 부동산일번가 이사는 “모든 부동산은 살 때도 중요하지만 팔 때도 고려한 투자가 필요하다”며 “환금성을 고려할 경우 수익률은 다소 떨어질 수 있기 때문에 당장의 수익률을 보기 보다는 장기적인 안목에서 개발호재, 미래가치, 향후 공급추이 등을 고려한 투자가 선행돼야 한다”고 말했다.
수도권에 분양중인 환금성 높은 수익형 부동산 현황
-희소성-
엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.
-대단지 역세권 랜드마크-
●가산 센트럴 푸르지오시티(오피스텔)=서울시 금천구 가산동 233-5 일대에 대단지 브랜드 오피스텔로 세입자들의 선호도가 높은 ‘가산센트럴 푸르지오시티’가 가산 현대아울렛백화점 옆에 대단지 오피스텔 1,454실을 분양한다. 서울시 2020년 프로젝트인 4차산업육성으로 1만개의 직장과 15만명의 새로운 탄탄한 배후수요를 확보했다. 또한 ‘(주)넷마블’ 본사 지하7층~39층 건물, (직원 약 5,000명 근무)가 가산푸르지오에 인접해 들어온다. 또한 주변이 회사에 둘러싸여 직주근접 환경을 갖추어 오피스텔 입지로 좋으며 탄탄한 수요를 확보해 공실 리스트가 없다. 교통은 가산디지털단지역이 10분 내에 위치해 있으며, 강남권이 20분대, 강북권이 10분대면 이동이 가능하다. 여의도, 홍대, 신촌에 임대수요도 상당하다. 신안산선도 계획이 예정되어 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 가산에서 유일한 대단지 오피스텔로 1,454세대 지하3층~지상 20층(연면적 59,937.49㎡)규모이다. 오피스텔은 원룸형, 1.5룸형으로 구성되며, 소형세대수에는 없는 헬스장, 골프장, 게스트하우스, 고화질CCTV, 단지내공원, 무료 인터넷을 이용할 수 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 1억 5천 미만의 가격으로 만날 수 있다. 15만명이 근무하는 직주근접의 입지를 갖췄고, G밸리 내 대단지에서는 푸르지오가 유일한 오피스텔이며 세대수가 많아 관리비가 저렴하고 보안이 철저하다. 1층에 상가38개가 있어 생활이 편해 세입자들이 선호한다. 시행사는 코리아신탁(주)가 맡았으며 계약금 500만원, 중도금 50% 무이자로 진행되며 준공은 2020년 7월이다.
-착한분양가-
●영종 스카이마크 505(레지던스)=대한토지신탁이 인천경제자유구역 영종(중구 중산동 1886-18번지)에서 스카이마크 505를 분양 중이다. 단지는 아파트·오피스텔 형태에 호텔식 서비스를 결합한 생활숙박시설이다. 지하 5층~지상 23층, 전용면적 18~19㎡ 505실(3개 타입) 규모다. 모든 호실이 1.4m 광폭 발코니, 복층형, 4m 층고로 설계됐으며 TV·인덕션·전자레인지·냉장고·에어컨 등 풀옵션이 제공된다. 주변 개발호재가 많다. 인천국제공항 제2여객터미널이 올 1월 개항했고 제3연륙교(영종도~청라지구)가 2020년 착공될 예정이다. 파라다이스 시티, 시저스코리아 리조트, 인스파이어 리조트 등 카지노 복합리조트들도 들어서고 있다. 이와 함께 씨사이드파크(완공), 드림아일랜드, 미단시티 스태츠칩팩코리아, BMW드라이빙센터, 삼성전자로지텍(입주 완료) 등이 들어서 단지의 배후수요를 이룰 전망이다. 인근에 인천공항철도·인천대교·제2공항철도(예정) 등이 있어 편하며 분양가는 9000만원대부터다.
-우수한 입지-
●다산 지금지구 제일프라자(상가)=경기 남양주 다산신도시 내 지금지구에 ‘제일프라자’가 분양중이다. 서울에서 다산신도시로 진입하는 첫 입구 사거리 코너의 근린상가로 제일프라자는 4거리 3면코너 상가로 들어선다. 상가는 병·의원은 물론 학원, 편의점, 제과점, 프랜차이즈 등 다양한 업종을 선점하는 기회로 불리며 상승률이 두드러지고 있다. 실제 다산 제일프라자는 토평IC에서 남양주로 진입하는 대로변에 가깝게 자리한다. 입지적 장점이 우수한 다산신도시 지금지구 상가로 서울방향에서 올 때 가장 먼저 마주치는 퇴근길 상권의 ‘몫’ 좋은 핵심상가라는 평가다. 특히 탄탄한 배후수요를 확보함으로써 안정적인 상권 구성이 가능하다. 상가 일대에는 약 8300여 세대라는 기존 아파트 단지들이 밀집해 있고, 오는 2019년 1월 입주를 시작해 2019년 12월까지 약 6,000여세대가 순차적으로 입주가 진행될 예정이다. 또한 대로변 4거리 3면코너 상가로써 희소가치가 높은 제일프라자는 항아리상권의 알짜입지로써 차별화된 전략이 가능하다. 더불어 흔한 상권이 아니기 때문에 향후 프리미엄까지 기대할 수 있다. 투자가치가 높은 호실로는 아파트를 바라보는 1층 코너로 편의점지정 호실과 부동산 임대확정 점포, 병·의원 입점에 적합한 4거리코너 대로변 접한 호실 등이 있다. 주변에는 아파트 밀집지역이 조성돼 있어 상당수의 학원수요를 확보한 입지로 상가 5층의 경우 음악, 수학, 미술, 영어 학원과 태권도 등이 입점하기 좋다.
