뭉치면 강하다, 수익형 부동산 '콜라보 마케팅' 열풍
최근 수익형 부동산 시장에서 서로의 강점을 살려 상품의 완성도를 높이기 위한 협업을 의미하는 ‘콜라보레이션 마케팅’ 바람이 불고 있다.
콜라보(협업)는 유사한 용어로 하이브리드(hybrid)가 있는데 특정한 목적을 달성하기 위해 두 개 이상의 기능이나 요소를 결합한 것을 뜻한다.
이 같은 용어는 서로 다른 요소의 장점만을 선택해 그 성능이나 경제성이 뛰어난 상품에 주로 붙는다.
주거용 부동산의 대표격인 아파트, 타운하우스보다는 천편일률적인 ‘수익형 부동산’ 시장에도 다양한 형태의 기능성을 접목한 ‘콜라보’ 수익형 상품이 속속 선보이고 있다.업계에서는 수익형 부동산 시장에 이러한 마케팅이 등장하게 된 것은 수익형 상품의 공급 홍수속에 차별화를 부각시켜 우위를 점하고자 하는 전략이라는 분석을 내놓고 있다.
수익형 상품에도 콜라보 효과를 접목하는 현장들이 늘고 있는데 대표적으로 ▲사거리+코너입지 ▲대형마트+멀티플렉스 영화관 ▲역세권+소형 ▲역세권+대학가 등이 있다.
▲사거리+코너입지
사거리 코너형 상가가 상가투자 최고의 입지로 주목을 받고 있다. 희소성 차원에서도 몸값이 높아지고 있다. 사거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 횡단보도가 설치되는 경우가 많기 때문에 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.
또한 사거리 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 출입구들이 이면도로를 접하는 경우 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 고객은 물론 임차인에게 선호도가 높다.
▲역세권+항아리 상권
최고의 상권인 역세권과 최근 뜨고 있는 항아리 상권이 접목된 지역에 상가 공급되어 주목을 받고 있다. 일종에 하이브리드형 상권으로 역세권의 장점과 항아리 상권의 장점이 결합된 황금알 상권을 말한다.
역세권+항아리 상권에 공급중인 오피스텔, 상가 이미지최근 교통 취약 지역에 전철이나 경전철, 모노레일 등 속속 도입되어 기존 항아리 상권에도 역세권이 형성되는 일종의 하이브리드형 상권이 속속 형성되고 있다.
이러한 하이브리드형 상권은 기존에 항아리 상권과 역세권에 장점을 살리고 단점을 보완해 황금알 상권으로 부각되고 있다.
▲역세권+소형
역세권에 공급되는 소형 임대형 상품들이 수익형 분양시장에서 인기를 끌고 있다. 대출규제와 주택경기 불황 등으로 금융부담은 낮으면서 환금성이 높은 역세권 소형 오피스텔로 투자수요가 몰리고 있기 때문이다. 또한 아파트 등과 달리 오피스텔 투자의 경우 청약 및 분양권 전매 등의 규제를 받지 않으면서도 5%대의 수익이 가능하다.
멀티 역세권에 소형 오피스텔로 공급중인 명동의 한 오피스텔 조감도수익률을 고려한다면 서울 접근성이 좋은 인천지역이나 경기도를 노려 볼 만하다. 수도권 오피스텔 수익률은 인천이 가장 높고 경기도와 서울이 뒤를 이었다. 인천은 올해 1월 기준 소형 오피스텔 수익률이 8.65%, 경기는 6.55%를 기록했으며 서울의 소형 오피스텔 수익률은 5.01%다. 인천과 경기도 일대 오피스텔의 수익률이 서울보다 높은 이유는 서울에 비해 매매가는 훨씬 낮으면서 월세는 서울과 비슷한 수준을 형성하고 있기 때문이다.
▲역세권+대학가
역세권이자 대학가 인근에서 분양하고 있는 상가, 오피스텔 등도 투자자들의 관심을 끌고 있다. 대학가 주변은 대학생 수요를 기본으로 역세권을 끼고 있는 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 많아 공실 염려가 낮다.
또 서울 강남권이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이다. 이에 따라 실제 대학가에서 분양한 상가, 오피스텔과 도시형생활주택은 좋은 분양성적을 보이고 있다.
향후에도 역세권을 낀 대학가 주변 수익형 상품들은 강세를 보일 전망인데 빠른 임대회전율과 임대수요가 항상 받쳐주기에 임대사업을 겨냥한 이들에게 매우 적절한 투자처이기 때문이다. 게다가 대학가 주변은 대중교통 여건이 우수하고 각종 편의시설도 잘 갖춰져 있어 임대수요가 풍부하고 임차인의 거주기간이 긴 편이라 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 장점도 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 장점과 장점을 결합한 융합형 상품인 하이브리드형 수익형 상품이 속속 선을 보여 주목을 받고 있다”며 “이런 하이브리드형 상품은 검증된 상품인 상가나 오피스텔을 넘어서 최근 공급 과잉으로 어려움을 겪는 도시형 생활주택이나 분양형 호텔 등 다양한 수익형 상품에 돌파구 역할을 할 것으로 보여 공급이 활발해질 전망”이라고 말했다.
콜라보 마케팅 적용 분양중인 수익형 부동산 현황
-사거리+코너입지-
●다산 지금지구 제일프라자(상가)=경기 남양주 다산신도시 내 지금지구에 ‘제일프라자’가 분양중이다. 서울에서 다산신도시로 진입하는 첫 입구 사거리 코너의 근린상가로 제일프라자는 4거리 3면코너 상가로 들어선다. 상가는 병·의원은 물론 학원, 편의점, 제과점, 프랜차이즈 등 다양한 업종을 선점하는 기회로 불리며 상승률이 두드러지고 있다. 실제 다산 제일프라자는 토평IC에서 남양주로 진입하는 대로변에 가깝게 자리한다. 입지적 장점이 우수한 다산신도시 지금지구 상가로 서울방향에서 올 때 가장 먼저 마주치는 퇴근길 상권의 ‘몫’ 좋은 핵심상가라는 평가다. 특히 탄탄한 배후수요를 확보함으로써 안정적인 상권 구성이 가능하다. 상가 일대에는 약 8300여 세대라는 기존 아파트 단지들이 밀집해 있고, 오는 2019년 1월 입주를 시작해 2019년 12월까지 약 6,000여세대가 순차적으로 입주가 진행될 예정이다. 또한 대로변 4거리 3면코너 상가로써 희소가치가 높은 제일프라자는 항아리상권의 알짜입지로써 차별화된 전략이 가능하다. 더불어 흔한 상권이 아니기 때문에 향후 프리미엄까지 기대할 수 있다. 투자가치가 높은 호실로는 아파트를 바라보는 1층 코너로 편의점지정 호실과 부동산 임대확정 점포, 병·의원 입점에 적합한 4거리코너 대로변 접한 호실 등이 있다. 주변에는 아파트 밀집지역이 조성돼 있어 상당수의 학원수요를 확보한 입지로 상가 5층의 경우 음악, 수학, 미술, 영어 학원과 태권도 등이 입점하기 좋다.
-역세권+항아리 상권-
●이천 부발역 리슈빌(상가)=경기 이천 부발읍 아미리에 역세권을 낀 항아리 상권 내 상가를 분양중이다. 그 주인공은 계룡건설그룹 계열사인 KR산업의 '이천 부발역 리슈빌 상가'다. 상가 앞에 위치한 이천 부발역은 트리플역세권으로 유동인구가 풍부하다. 16년 9월 개통한 성남~이천~여주 복선전철, 이천(부발)~충주~문경을 잇는 중부내륙전철(2019년 개통예정), 평택~원주 복선전철(예정) 등 3개의 노선이 지나간다. 이천 부발역 리슈빌 상가는 배후수요가 탄탄해 높은 수익률을 기대할 수 있다. 단지 주변에 SK하이닉스가 지난 2015년 15조 원을 들여 5만 3000㎡ 면적의 M14 공장을 준공하며 이미 약 6만여 명의 배후수요를 갖추고 있다. 여기에 SK하이닉스가 앞으로 16조 원을 추가로 투자해 이천시에 반도체공장을 새로 신설할 계획으로 2024년까지 약 6만여 명의 배후수요가 더 늘어날 전망이다. 여기에 타 상품과의 차별화를 위한 층별 특화도 눈여겨 볼만하다. 1층은 패스트푸드점, 편의점 등 고객 눈길을 사로잡는 라이프스타일 존, 2층에는 커피전문점, 미용실 네일아트 등 고객의 발길을 붙드는 컬처 존, 마지막 3층에는 전문병원, 보습학원 등 고객을 풍요롭게 하는 에듀-멀티 존으로 구성했다. 게다가 이천 부발역 리슈빌 상가는 전용률도 높아(70% 이상) 타 상가에 비해 저렴한 분양가로 구입하는 효과도 누릴 수 있다.
-역세권+소형-
명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.
-역세권+대학가-
●답십리역 한성 아펠시티(오피스텔)=부동산 개발 전문업체 해나루산업개발이 서울시 동대문구 답십리동 530-17에 '답십리역 한성 아펠시티 오피스텔'을 분양 중이다. 대지면적 2016㎡, 연면적 2만3321.93㎡에 지하 5층~지상 13층 규모인 아펠시티는 오피스텔 총 404실로 구성된다. 타입별로 살펴보면 전용면적 22.14㎡는 238실, 전용면적 29.93㎡는 166실이 있다. 지상 1층은 근린시설로 꾸며지고 지상 2~13층이 오피스텔로 구성된다. 편리한 교통 접근성도 장점이다. 지하철 5호선 답십리역이 걸어서 5분 거리에 위치한다. 2호선 용답역도 도보로 이용 가능해 더블 역세권을 형성했다. 대학가를 중심으로 한 풍부한 임대수요는 향후 안정적인 임대수익률을 보장해줄 것으로 기대된다. 가까이 위치한 한양대를 비롯해 건국대, 고려대, 세종대, 경희대, 한국외대, 서울시립대 등 주요 명문 대학이 밀집해 있어 대학생들과 교직원들의 임대수요가 기대된다.
