다시 인구 몰리는 수도권 역세권 오피스텔 잡아볼까

한동안 인구가 유출되었던 수도권에 지난해부터 인구가 몰리면서 입지가 우수한 오피스텔이 무술년에도 주목을 받고 있다.      

2013~2016년 지방으로 분산됐던 전국 인구는 2017년부터 다시 수도권으로 몰리기 시작한 것으로 나타났다. 

최근 국가통계포털의 국내인구 이동을 분석해보니, 2017년 전국 인구는 지방에서 수도권으로 1만6006명이 순이동했다. 순이동 인구란 유입 인구에서 유출 인구를 뺀 것이다. 이에 따라 2016년까지 4년 연속 수도권에서 지방으로 순이동하던 전국 인구 흐름이 뒤집어졌다.

앞서 2013년엔 4384명, 2014년엔 2만111명, 2015년엔 3만2364명, 2016년엔 863명이 수도권에서 지방으로 순이동했었다.      

고강력 주택규제와 저금리 기조가 맞물리면서 갈 길을 잃은 유동 자금들이 수도권 인기지역 역세권 소형 오피스텔에 몰리고 있다.      

부동산업계에 따르면 전통적인 흥행 조건인 ‘역세권’ 오피스텔 단지가 많은 투자자들에게 관심을 끌고 있다.      

역세권의 가치가 특히 오피스텔에서 두드러지는 이유는 인근 지역 출퇴근 직장인 수요가 많아 거리에 따라 월 임대료도 큰 차이를 보이기 때문이다.     

역세권 오피스텔은 실제 생활에 편리하기 때문에 수요자에게도 인기가 높다. 역세권 단지는 쇼핑시설 등 생활편의시설도 밀집해 있어 생활인프라가 구축된 경우가 많다. 또한 지하철 이용도가 높아지면서 역세권 오피스텔에 대한 실수요자들의 선호도는 더 높아지고 있다는 평이다     

실제로 수도권에 위치한 역세권 오피스텔은 분양흥행을 이어가고 있다. 노량진수산시장 현대화사업과 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립계획 등의 호재가 잇따르고 있는 노량진역 1분 거리에 들어서는 '노량진 드림스퀘어' 오피스텔이 계약 개시 20일만에 분양을 마감했다.      

그 동안의 인기를 입증한 이 오피스텔은 청약 당시 최고 15대 1이라는 높은 경쟁률을 통해 흥행을 예고한 바 있다.     

이 같은 노량진 드림스퀘어의 조기 분양 마감은 노량진 학원 및 직장인 수요가 꾸준히 발생하고 있는 반면 수요 대비 소형 주거시설 공급이 갈급한 실정에 기인하는 것으로 풀이되며 실제 노량진 권역은 원룸 및 고시텔의 임대료도 높게 형성돼 있다.

또한 혜택도 좋았다. 중도금 60% 전액 무이자 융자와 계약금 10% 2회 분납 실시 등의 혜택이 제공돼 수요자들의 부담을 최소화했다.     

현재 입주가 완료된 단지들도 매매가와 전세 가격에서 역세권·비역세권 단지가 차이를 보였다. 

     

서울 서대문구 창천동에 위치한 르메이에르 신촌 5차 오피스텔(2005년 4월 입주)은 2호선 신촌역과 도보 5분 거리의 역세권 단지로 2017년 12월 KB부동산알리지에 따르면 전용 31㎡ 매매가가 2억 2250만원, 전세가 1억 4천만 원을 기록했다.      

반면 서대문구 연희동에 위치한 ‘브라운스톤연희’ 오피스텔(2006년 12월 입주)은 홍대입구 역에서 도보로 18분 가량 떨어져 있어 전용면적 31㎡은 매매가는 같은기간 기준으로 1억 9500만원, 전세가는 1억 2250만원으로 같은 서대문구 내에서도 역세권인지 아닌지에 따라 매매가는 2750만원, 전세가는 1750만원 가량 차이가 벌어졌다.     

수도권에 역세권 오피스텔이 속속 선보이며 수요자들의 관심이 모아지고 있다. 지하철 역과 가까운 역세권 오피스텔 공급이 봇물을 이루고 있다.      

특히, 이들 오피스텔은 지역 랜드마크 프리미엄과 대단지 규모, 커뮤니티 시설, 특화설계 등을 내세워 투자자 이목을 끌고 있다.역세권 오피스텔 투자 전략은 다음과 같다. 역세권 오피스텔이라도 ‘무늬만 역세권’ 즉 유입인구가 빈약한 역세권은 주의해야 한다.  

또한 아직 유동인구가 형성되지 못한 미완의 지역에서도 공급이 진행돼 배후수요와 합리적 분양가 등은 꼼꼼히 따져야 한다. 특히, 신설 개통 예정지라면 입주 시기를 잘 따져 공실의 위험성은 없는지도 파악해야 한다.

주거 목적의 입주 형태가 많은 곳에 위치한 오피스텔은 역세권 여부 못지 않게 대형마트, 공원, 병원 등이 가까워야 임대가 안정적이다.

초보자라면 다소 보수적인 투자 전략이 좋다. 이미 상권이나 주거 환경이 발달한 곳이 유리하다. 상품성 판단도 중요하다. 

건물내 커뮤니티 시설이나 특화설계 여부 등도 임차인들이 선호하기 때문에 중요한 점검사항이다. 특히, 적정 매입가 수준 여부도 간과해서는 안된다.      

장경철 부동산일번가 이사는 “서울 등 수도권에 공급되는 역세권 오피스텔은 대부분 탄탄한 배후세대를 바탕으로 투자자나 실수요자들에게 인기가 높다”며 “하지만 수도권에 인구가 유입이 된다고 하더라도 지역에 따라 순유입이나 순유출이 나타날 수 있기 때문에 대기업 투자나 산업단지 조성 등으로 상주인구가 꾸준히 늘어나고 있는 지역에 역세권 오피스텔을 선택하는 것이 좋다”고 말했다.     

수도권 역세권 분양중인 소형 오피스텔 현황     

      

2호선·3호선·4호선 을지로 3가역, 충무로역, 명동역 어디든 이용 가능한 명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도 

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.      

●가산 센트럴 푸르지오시티=서울시 금천구 가산동 233-5 일대에 대단지 브랜드 오피스텔로 세입자들의 선호도가 높은 ‘가산센트럴 푸르지오시티’가 가산 현대아울렛백화점 옆에 대단지 오피스텔 1,454실을 분양한다. 서울시 2020년 프로젝트인 4차산업육성으로 1만개의 직장과 15만명의 새로운 탄탄한 배후수요를 확보했다. 또한 ‘(주)넷마블’ 본사 지하7층~39층 건물, (직원 약 5,000명 근무)가 가산푸르지오에 인접해 들어온다. 또한 주변이 회사에 둘러싸여 직주근접 환경을 갖추어 오피스텔 입지로 좋으며 탄탄한 수요를 확보해 공실 리스트가 없다. 교통은 가산디지털단지역이 10분 내에 위치해 있으며, 강남권이 20분대, 강북권이 10분대면 이동이 가능하다. 여의도, 홍대, 신촌에 임대수요도 상당하다. 신안산선도 계획이 예정되어 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 가산에서 유일한 대단지 오피스텔로 1,454세대 지하3층~지상 20층(연면적 59,937.49㎡)규모이다. 오피스텔은 원룸형, 1.5룸형으로 구성되며, 소형세대수에는 없는 헬스장, 골프장, 게스트하우스, 고화질CCTV, 단지내공원, 무료 인터넷을 이용할 수 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 1억 5천 미만의 가격으로 만날 수 있다. 15만명이 근무하는 직주근접의 입지를 갖췄고, G밸리 내 대단지에서는 푸르지오가 유일한 오피스텔이며 세대수가 많아 관리비가 저렴하고 보안이 철저하다. 1층에 상가38개가 있어 생활이 편해 세입자들이 선호한다. 시행사는 코리아신탁(주)가 맡았으며 계약금 500만원, 중도금 50% 무이자로 진행되며 준공은 2020년 7월이다.     

●오류동역 칸타빌레5차=구로구에 국철 1호선 오류동역 도보 3분거리에 칸타빌레5차는 최적의 교통 환경과 풍부한 배후 수요, 공간 활용을 모두 갖춘 오피스텔 매물로 알려지고 있다. 오류동이 임대 수익 투자처로 급부상하면서 인근 지역도 덩달아 주목을 받고 있다. 오류동역 칸타빌레5차는 신DTI 정책에 대한 반사이익 뿐만 아니라, 서울디지털단지의 넉넉하고 안정적인 임대수익과, 오류동역 인근에 위치한 역세권이라는 점이 크게 작용한 것으로 보인다.  구로구 오피스텔 칸타빌레5차는 경인로 남부순환로 서부간선도로 등이 가까워 자가용에 의한 서울·인천·수도권 진출이 용이하며, 김포공항, 인천공항과도 가까워 출장이 잦은 직장인들에게 안성맞춤이다.  임대수요 면에서도 매력적이다. 서울디지털산업단지 내 16만여 명 종사자를 품고 있으며, 여기에 유한대학교, 성공회대학교, 한영신학대학교, 동양미래대학교 등도 인접해 있어 학생 수요도 풍부하다. 덕분에 인근 오피스텔의 경우 공실을 찾아보기 힘들다.  구조적으로도 특징을 가지고 있다. 전 세대 +α공간 제공으로 실사용 면적을 계약면적 대비 83.4%까지 넓혀 넉넉하게 공간 활용을 할 수 있어 기존 오피스텔의 답답함을 개선했다.  오류동역 칸타빌레5차를 찾는 또 하나의 이유는 바로 '풀퍼니시드 시스템(Full Furnished System)'을 제공한다는 것이다. LG스타일러, 시스템에어컨, 빌트인냉장고 등이 제공되어 1인가구 직장인들의 편의를 높였다.  또한 지하 2층, 지상 18층, 전용면적 21.47㎡, 총 270실 규모로 이뤄져 있다.     

●다산 라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다.  현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다.