무술년 수익형 부동산 투자 소위 ‘되는 동네’를 주목

초강력 규제 강화로 주택시장의 위축으로 인한 반사이익으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서, 소위 ‘되는 동네’를 주목하는 투자자들이 늘고 있다.    

 

최근 주택 시장의 불확실성이 커진 만큼 상대적으로 안정적인 수익형 부동산의 인기는 계속될 것으로 예상되는 가운데 정부의 대책에 따라, 수익률이 달라질 수 있기 때문에 수도권 내 투자 유망 지역의 상품을 고르는 안목이 중요하다.      

수익형 부동산도 상품별로 최근 ‘잘 되는 동네’들이 주목받고 있다. 먼저 오피스텔 수익률 전국 최고 ‘인천’이 꼽히고 있다.      

수도권 오피스텔 투자수익률(%) 2017년 7월 기준

인천은 오피스텔 수익률이 가장 높아 주목 받는 지역이다. KB부동산에 따르면, 9월 인천 지역의 오피스텔 수익률은 6.31%로 서울(4.94%), 경기(5.39%)에 비해 크게 높았다.     

공급과잉 논란에 휩싸인 오피스텔의 대안으로 희소성이 높은 서울 도심인 명동, 을지로, 충무로 일대가 주목을 받고 있다.    

  

이들 지역은 특성상 기업체들이 상당히 밀집돼 있지만 업무종사자 수 대비 오피스텔의 공급 물량은 턱없이 부족한 실정으로 알려져 있다. 이에 기존 오피스텔의 경우 노후도가 심해도 대부분의 오피스텔에서 공실을 찾아보기 힘든 상황일 만큼 공실률이 낮은 상황이다.     

서울 접근성이 우수해 떠오르는 지식산업센터의 메카로 하남 미사강변도시가 주목을 받고 있다.      

인근 강일첨단업무단지·엔지니어링 복합단지·고덕상업업무복합단지 등 대규모 산업단지 개발이 진행중인 만큼 기업체와 관련 종사자들의 대거 유입이 기대되고 있다.     

2018년 지하철 5호선 미사역이 개통을 앞두고 있고, 지하철 9호선 연장계획 등 교통 호재가 있다. 올림픽대로와 중부고속도로, 서울외곽순환도로 등을 통해, 잠실·강남으로의 이동도 수월하다. 또, 쾌적한 자연환경도 강점이다.     

작지만 알짜 상권으로 불리는 ‘항아리 상권’이 주목받고 있다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 자산가들을 중심으로 인기를 끌고 있다.     

 

특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다.‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 아파트 밀집지역 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다.     

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 아파트에 비해 규제가 덜한 수익형 부동산으로 관심은 높아지고 있지만 공급 또한 늘고 있어 옥석가리기가 필요한 시점이다”며 “따라서 지역별, 상품별 양극화가 심해지고 상품 자체의 경쟁력이 중해지면서 단지규모, 브랜드, 주차여건이나 전용률 등이 중요해지고 있다”고 말했다.      

무술년 눈길가는 수도권 인기지역 수익형 부동산 현황     

-오피스텔 투자 수익률 높은 지역-     

●인천 효성해링턴 타워 인하(오피스텔)=인천 남구 용현동에서 원스톱 라이프가 실현 가능한 오피스텔이 분양 중이다. 효성과 진흥기업이 시공하고 한국자산신탁이 시행하는 ‘인천 효성해링턴 타워 인하’ 오피스텔과 단지 내 상가가 그 주인공. 오피스텔은 인하대학교 인근, 인천 남구 용현동에 위치해 있으며 전용면적 25~84㎡, 지하 7층~지상 32층, 628실로 구성된다. 지하 1층(로비층)~지상 2층에는 계약면적 6,689.71㎡의 상가 41실이 들어선다. 오피스텔과 같이 들어서는 단지 내 상가는 올해 1차 개원 예정인 인천보훈병원의 근무인원과 병원방문수요를 바로 흡수할 수 있는 필수업종으로 전략적인 MD구성을 선보인다. 상가는 의료기기점, 편의점, 전문식당은 물론 뷰티샵, 맥주전문점 등 고객을 끌어들이고 상가 수익은 높일 수 있는 인기 업종으로 구성할 예정이다. ‘인천 효성해링턴 타워 인하’은 수인선 인하대역이 가까워 역을 통해 1·4호선으로 연결되며 1호선 제물포역도 인접해 있다. 단지 주변에 각종 버스노선도 많다. 인주대로와 경인고속도로, 제2경인고속도로, 수도권 제2순환로 등이 가까워 서울 및 수도권으로의 이동이 쉽다. 단지 주변으로 홈플러스, 인하대학병원 등 생활인프라도 갖춰져 있다. 단지는 1룸부터 3룸까지 설계되며 전호실 풀옵션이다. 1룸은 침실분리가 가능한 슬라이딩 도어를 설치하고 2룸부터는 세탁실과 드레스룸이 제공된다. 3룸은 넓은 테라스가 설치된다. 또한 입주민들을 위한 다양한 커뮤니티 시설도 조성될 예정이다. 한편, ‘인천 효성해링턴 타워 인하’는 주차대수가 681대로 법정 주차대수보다 많아 기존 오피스텔들의 문제점인 주차 문제를 줄였다. 13층은 피난안전구역을 둬 화재 시 대피 통로를 확보했다. 일부 호실에는 테라스를 제공해 공간 활용을 극대화 했고, 인천바다(오션뷰)와 수봉공원 조망도 가능하게 설계했다.    

 

-오피스텔 투자 희소성 높은 지역-     

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.    

-뜨는 지식산업센터 메카-     

●하남 하우스 디 스마트밸리(지식산업센터)=대보건설이 경기도 하남 미사 강변도시에 시공하고 있는 지식산업센터 ‘하남 하우스 디 스마트밸리’는 5.1m 층고를 적용해 개방감을 높였다. 에너지와 관리비를 절감하는 이코노믹시스템도 도입된다. 일부 호실엔 문 앞까지 화물차량 진입이 가능한 드라이브 인 시스템도 적용했다. 이곳 지하 4층~지상 10층은 지식산업센터, 지하 1층~지하 2층은 근린생활시설과 업무시설, 지상 3층~10층은 기숙사로 이뤄졌다.     

-알짜 항아리 상권 상업시설-     

●이천 부발역 리슈빌(상가)=경기 이천 부발읍 아미리에 역세권을 낀 항아리 상권 내 상가를 분양중이다. 그 주인공은 계룡건설그룹 계열사인 KR산업의 '이천 부발역 리슈빌 상가'다. 상가 앞에 위치한 이천 부발역은 트리플역세권으로 유동인구가 풍부하다. 16년 9월 개통한 성남~이천~여주 복선전철, 이천(부발)~충주~문경을 잇는 중부내륙전철(2019년 개통예정), 평택~원주 복선전철(예정) 등 3개의 노선이 지나간다. 이천 부발역 리슈빌 상가는 배후수요가 탄탄해 높은 수익률을 기대할 수 있다. 단지 주변에 SK하이닉스가 지난 2015년 15조 원을 들여 5만 3000㎡ 면적의 M14 공장을 준공하며 이미 약 6만여 명의 배후수요를 갖추고 있다. 여기에 SK하이닉스가 앞으로 16조 원을 추가로 투자해 이천시에 반도체공장을 새로 신설할 계획으로 2024년까지 약 6만여 명의 배후수요가 더 늘어날 전망이다. 여기에 타 상품과의 차별화를 위한 층별 특화도 눈여겨 볼만하다. 1층은 패스트푸드점, 편의점 등 고객 눈길을 사로잡는 라이프스타일 존, 2층에는 커피전문점, 미용실 네일아트 등 고객의 발길을 붙드는 컬처 존, 마지막 3층에는 전문병원, 보습학원 등 고객을 풍요롭게 하는 에듀-멀티 존으로 구성했다. 게다가 이천 부발역 리슈빌 상가는 전용률도 높아(70% 이상) 타 상가에 비해 저렴한 분양가로 구입하는 효과도 누릴 수 있다.