경자년 수익형 부동산도 양극화…임대수요 풍부한 곳 주목
정부가 지난해 발표한 ‘12·16 부동산 대책’의 여파가 예상보다 거세다. 주택담보대출 제한, 보유세 강화 등 규제가 잇따르면서 아파트에 대한 투자심리가 빠르게 얼어붙었다.
이런 상황에서 초저금리로 풍부해진 유동자금이 아파트의 대체투자처를 찾아 발빠르게 움직이고 있다.
부동산 시장에선 오피스텔, 생활숙박시설 등 수익형 부동산이 반사이익을 누릴 것으로 관측한다.
이들 상품은 청약통장이 필요없고 담보대출 규제와 전매제한, 보유세 부담에서 상대적으로 자유롭다.
하지만 오피스텔이나 생활숙박시설도 양극화 현상이 벌어지고 있어 옥석가리기가 필요한 시점이다.
특히 풍부한 배후수요를 갖춘 오피스텔이나 생활숙박시설이 투자자의 마음을 사로 잡고 있다.
대표적으로 풍부한 임대수요를 갖춘 곳으로 대기업, 산업단지, 원도심 인근에 위치한 오피스텔이나 생활숙박시설이 있다.
먼저 대기업이 이전하였거나 투자한 지역은 지역 경제 발전은 물론, 수익형 부동산 분양시장에도 긍정적인 영향을 미치고 있다.
업무시설은 협력업체 종사자 등 임차수요가 풍부해 공실 우려가 적다는 점에서 대기업 후광효과를 받는 대표적인 상품이다.
대기업 일대에 위치한 오피스텔이 주목을 끌고 있다. 일반적으로 대기업 인근에 자리한 오피스텔, 생활숙박시설 등은 근로자를 비롯해 수많은 유동인구가 있어 고정 수요가 풍부하다.
이 때문에 대기업 인근 오피스텔은 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수요를 누릴 수 있어 투자자의 관심이 높다.
다음으로 산업단지 인근 오피스텔 수익형 부동산도 주목 받는다. 직주근접의 장점 등 거주 여건이 좋아 실수요가 풍부하다 보니 수익률은 오르고 공실률은 낮아 투자자도 주목해서다.
특히 청약통장이 필요 없고 전매제한 규제도 없어 진입장벽이 낮으며 실수요자뿐만 아니라 투자자도 주목하는 산업단지 인근 오피스텔, 생활숙박시설 등의 매력이 돋보인다.
풍부한 유동인구로 편의시설이 잘 갖춰진 산업단지 인근 오피스텔은 직주근접성이란 장점을 더해 수요가 탄탄하다. 이에 공실률이 적고 빈집이 생겨도 금세 새 임차인이 들어와 투자수익도 안정적이다.
또 산업단지 인근 오피스텔의 경우 투자금액 자체가 서울 강남, 도심지역이나 수도권 아파트에 비해 상대적으로 적다. 여기에 청약통장이 필요 없고, 전매제한 규제도 없어 투자 수요의 진입 장벽이 낮은 것도 장점으로 꼽힌다.
뿐만 아니라 20~30대 젊은 층 수요자들은 아파트보다 경제적인 부담이 덜하고 원룸에 비해 보안시스템이 잘 갖춰진 오피스텔 선호도가 높다.
이 같은 장점은 분양 결과에서도 드러난다. 2018년 4월 현대건설이 경기도 안양에 선보인 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’ 오피스텔은 622실 모집에 6만 건 이상의 청약통장이 접수돼 평균 105.3대1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 이 오피스텔은 인근에 안양 벤처밸리, 안양IT단지 등의 첨단 산업단지들이 인접해 실수요자뿐만 아니라 투자자의 주목을 받았다.
같은해 10월 경기도 수원에서 분양한 ‘화서역 파크 푸르지오’ 오피스텔도 평균 64.82대1의 높은 청약경쟁률로 전 타입이 조기에 마감됐다. 이 오피스텔은 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티 등이 인접해 배후수요가 풍부한 것이 흥행 요인이라는 분석이다.
특히 주변 교통이나 생활인프라 등이 잘 갖춰져 있어 매매가 상승 및 뛰어난 환금성을 기대할 수 있다.
실제 업무단지와 인접한 오피스텔의 가격 상승률이 뚜렷하다. 서울 강서구 마곡산업단지와 인접한 마곡나루역보타닉푸르지오시티(2017년 2월 입주)의 전용면적 38.33㎡은 지난해 12월 3억3500만원에 거래됐다. 이는 분양가(2억4437만원) 대비 9063만원 상승한 가격이다.
같은달 주요 업무지구로 꼽히는 영등포구 소재 ‘당산역 효성 해링턴타워(2015년 11월 입주) 전용면적 28.74㎡는 분양가(1억1487만원)에 9013만원의 웃돈이 붙은 2억500만원에 거래됐다.
업계에서는 직장인 등 1인 가구의 수요가 높아 공실 위험도가 적은 데다 상주·유동인구가 많아 교통, 문화, 쇼핑 등 주거 환경이 뛰어나 생활 만족도가 높은 점이 매매가 상승에 큰 역할을 한 것으로 본다.
마지막으로 수익형 부동산도 옥석가리기에 들어 가면서 가장 뚜렷하게 구분되는 것은 바로 원도심과 신도시인데 최근에는 원도심을 향한 가치 평가가 높아지고 있는 추세다.
실제로 신도시의 경우 체계적이고 쾌적한 인프라가 형성되며, 향후 개발호재에 힘입어 미래가치가 높다는 점이 장점이다. 허나, 입주까지 시간이 걸리는 데다 기본적인 생활 인프라 구축까지 많은 단계를 거쳐야 하는 만큼 지역이 자리잡기까지 많은 시간이 소요되기 마련이다.
허나, 구도심의 경우 이미 오래 전부터 형성되어 있는 교통, 교육, 편의시설, 공원 등 인프라 시설을 바로 이용이 가능하다. 여기에 구도심은 이미 시장 상황에 대한 분석이 완료된 만큼 투자 시 상대적으로 안정성이 높다는 장점을 가진다.
지역 안정화까지 시간이 걸리는 신도시보다 이미 안정적으로 자리 잡은 원도심이 투자자들에게 높은 선호도를 받고 있는 추세이기 때문에 최근 지역 내 원도심 수익형 부동산 상품의 경우 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되는 경우도 쉽게 볼 수 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 오피스텔이나 생활숙박시설도 양극화 현상이 벌어지고 있는데 지역별, 입지별, 상품별로 나타나고 있다”며 “대기업, 산업단지, 원도심의 경우 탄탄한 임대수요를 배경으로 향후에도 높은 관심이 예상된다”고 말했다.
임대수요 풍부한 지역 오피스텔, 생활숙박시설 현황
여의도 포레디움 광역 조감도●여의도 포레디움(오피스텔)=서울 영등포구 영등포동1가 107번지 외 4필지에 단층형과 복층형 원룸으로 공급되는 ‘여의도 포레디움’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 연면적 4,994.01㎡, 지하 1층~지상 18층, 1개 동으로 총 4가지 타입, 전용면적 20~22㎡에 실사용면적 20~33㎡(복층서비스면적 감안시)으로 중소형 주거상품으로 구성된다. 총 153실로 2~9층은 복층형 72실, 10~18층은 81실로 공급되며 전용률은 약 66~67%선이고 총 주차대수는 79대다. 슬라이딩 도어 설치로 침실공간 분리 빌트인 가구배치로 수납공간 확보로 공간활용이 극대화 실외기 및 보일러실 별도 공간설치로 수납공간이 추가 확보된다. '여의도 포레디움'의 강점은 교통이다. 현재 지하철 노선이 3개가 지나는 이른바 트리플 역세권으로 1호선 영등포역 5번 출구에서 430m에 위치, 1호선과 5호선 환승역인 신길역 3번 출구에서 230m에 위치한 여의도 포레디움은 올림픽대로, 서부간선도로, 노들길 등 도심, 외곽 광역접근성으로 우수한 위치다. 향후 예정된 골드라인 교통 호재도 많다. 우선 여의도와 경기도 안산시를 잇는 지하철 신안산선 영등포역이 2024년 개통할 예정이다. 여의도에서 안산 한양대역까지 이동하는 데 기존 100분에서 25분으로 줄어든다. 인천 송도에서 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 잇는 GTX(광역급행철도)-B노선이 개통하면 여의도에서 청량리는 35분에서 10분, 송도까지는 82분에서 27분대로 각각 이동이 가능하다. 현재 자동차로 올림픽대로에 진입하기도 쉬워 서울 강남이나 김포공항, 인천공항으로 다니기에 편리하다.편의 및 생활 인프라도 좋다. 최고, 최적의 위치 주민센터, 우체국은 물론 신세계, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 편의시설 근접해 있으며 여의도공원, 샛강생태공원, 영등포공원이 주변에 근접해 있다. 영등포로터리 고가철거 예정으로 녹지공간인 공원이 조성되면 탁트인 시야와 퀘적한 환경이 제공된다. 배후 수요도 풍부하다는 평가다. 여의도에 직장인만 20여만명이 근무하고, 배후 상주 인구도 15만여명으로 추산돼 좋은 투자 여건을 갖추고 있다. 시행사는 포레디움, 시공은 태산종합건설, 자금관리는 아시아신탁(주)이 각각 맡았다. 계약금 10%, 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 준공은 2021년 12월 예정에 있다. 문의 010-2337-8205
동대문 베네스트 2차 조감도●동대문 베네스트 2차(오피스텔)=동대문 제기동역에 들어설 ‘동대문 베네스트 2차’가 인기몰이 중이다. 초역세권이라는 지리적인 장점과 높은 미래비전, 특화된 제품 설계 등 소비자들이 좋아하는 조건을 두루 갖추었기 때문이다. ‘동대문 베네스트 2차’는 동대문 제기동역 100m 남짓한 거리에 위치한 초역세권 오피스텔로, 지하 5층~지상 16층, 오피스텔 206실로 구성되어 있다. 이 오피스텔은 지난 해 성공적으로 분양을 마친 ‘동대문 베네스트 어반 라이프’의 두 번째 사업이라 인근 수요자의 관심이 더욱 집중되고 있다. 공급되는 면적은 21㎡A·B, 29㎡, 35㎡, 58㎡까지 5가지 타입으로 구성되어 있어, 개인의 라이프 스타일에 맞게 고를 수 있다. 특히 ‘동대문 베네스트 2차’는 전 세대를 복층으로 설계하여 주목을 끈다. 복층은 단층 구조에 비해 공간 활용이 좋고, 시각적으로 넓게 보이는 효과가 있어서 소비자들의 선호도가 높다. 또한 젊은 세대들은 복층에 대한 로망이 크기 때문에 추후 높은 임대수요도 기대할 수 있다. 또 하나 주목할 점은 흔한 원룸의 평면을 넘어서 다양한 구조가 준비되었다는 것이다. 21㎡, 29㎡는 글라스월 설치로 침실과 주방을 분리하여 원룸의 단점을 극복하였으며, 35㎡는 거실과 방이 분리된 1.5룸으로 준비되어 있다. 또한 58㎡는 오피스텔에서 쉽게 볼 수 없었던 3bay에 2룸 구조로 계획되어서 신혼부부 등 2인 이상 가구도 넉넉히 생활할 수 있도록 하였다. 스마트 시대에 맞게 IoT 홈네트워크도 준비되어있다. 이 시스템을 이용하면 집 밖에서도 집의 조명이나 전기, 가스 등을 원격 조정할 수 있기 때문에 더욱 안전하고 편리한 생활을 할 수 있다. 또한 건물 옥상에 입주민들을 위한 옥상정원을 설계하여 입주민만을 위한 휴식 공간을 제공할 예정이다. 이밖에도 ‘동대문 베네스트 2차’는 풍부한 생활 인프라로 수요자들에게 인정받고 있다. 1호선 제기동역이 근접한 초역세권에, 롯데마트, 홈플러스, 롯데백화점, 약령·경동시장, 대학병원이 가까이 있어 편리한 생활이 가능하다. 또 단지 옆 정릉천 산책길을 이용하면 청계천과 용두공원을 가깝게 이용할 수 있어 자연환경 또한 뛰어나다. 투자상품으로도 좋다. 고려대, 성신여대, 경희대 등 많은 대학교가 밀집되어 있어서 학생 임대수요가 풍부하며, 동대문 및 종로 등에서 직장인 수요까지 확보하고 있어서 공실 걱정 없이 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. ‘동대문 베네스트 2차’는 동대문 개발의 후광효과를 고스란히 받는 오피스텔로, 앞으로의 가치가 더욱 기대되는 곳이다. 용두동, 청량리 재개발이 시작되면서 ‘동대문 베네스트 2차’ 인근이 새로운 신도시로 거듭나고 있으며, 홍릉일대가 도시재생 뉴딜사업으로 선정되면서 동대문의 미래비전이 더욱 밝아지고 있기 때문이다. 더불어 동북선 도시철도가 2024년 개통예정 소식이 전해지면서 강북구, 노원구 일대 부동산시장이 들썩이고 있으며 특히, 제기동역이 환승역이 될 예정이어서, ‘동대문 베네스트 2차’의 미래가치는 더욱 높아질 것으로 예상된다. 문의 010-9155-6541
방학 신화하니엘시티 조감도●방학 신화하니엘시티(오피스텔)=방학 신화하니엘시티 오피스텔이 분양중이다. 서울시 도봉구 방학동 711-1번지에 일대에 지하1층~ 지상17층 2개동 규모로 ▲A타입 175실, ▲A-1타입 93실, ▲B타입 47실, 총 315실이 공급되며, 모든 세대가 복층형 오피스텔로 구성돼 있다. 방학 신화하니엘시티 오피스텔의 분양가는 1억중반대로, 실투자시 약 5000만원으로 투자가 가능하며 최장 10년 임대관리 임대료보증서를 발급해 투자자의 공실부담을 덜어 투자안전성을 높였다. 방학신화하니엘시티 오피스텔은 공간의 효율성을 극대화한 복층형 오피스텔로 건설돼 층고가 높아 개방감이 좋으며 수납공간이 많아지는 장점이 있다. 여기에 태양광 시스템 설치와 오르내리기 편한 계단을 설치했으며, 풀퍼니쉬드와 트렌디한 마감재, 다양한 옵션 등 상품 자체의 차별적 경쟁력도 가지고 있다는 평을 받고 있다. 교통환경도 우수하다. 방학 신화하니엘 시티는 출퇴근이 용이한 1호선 방학역과 1, 4호선의 창동역을 도보로 이용할 수 있고 동부간선도를 통해 도심으로의 이동이 용이하다. 생활환경도 좋다. 홈플러스, 빅마켓, 이마트, 하나로마트, 메가박스 등 생활편의시설을 이용할 수 있으며, 방학사계공원과 방학천문화예술거리, 플렛폼 창동61, 시립운동장 등 다양한 문화•체육시설이 근거리에 위치해 있다. 호재도 많다. 방학 신화 하니엘 시티가 들어서는 방학동 일대는 서울 동북권의 최대 개발호재 중 하나인 창동역세권 개발 계획과 확충•개선되는 교통인프라(GTX-C노선 예정 및 우이~신설 경전철 연장 등)계획, 국내최대규모의 아레나공연장 및 복합문화시설 조성사업이 있어 향후 높은 시세상승이 기대된다. 방학 신화 하니엘시티 분양관계자에 따르면 “서울에서 보기 힘든 저렴한 분양가(약 1억5000만원대)와 적은 실투자금(약 5000만원)로 투자자의 호평을 받고 있다” 고 말했다. 방학 신화하니엘시티 오피스텔의 시행사는 코람코가, 시공사는 신화종합건설이, 금융주관사는 유진투자증권이 하고 있으며, 입주는 2021년 2월 예정이다. 문의 02-3429-3025
인하 한양아이클래스 조감도●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 용현동의 경우 신규공급이 귀한 지역으로 꼽힌다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283
힐스테이트 하버하우스 조감도●힐스테이트 하버하우스(생활숙박시설)=도시재생 뉴딜사업이 이뤄지는 신흥동에서는 올해 ‘힐스테이트 하버하우스’가 분양중이다. 그 동안 인천시 중구 신흥동은 신규공급 가뭄 지역으로 17년만의 신규분양 단지로 지하 6층~지상 최고 42층, 2개타워, 총 1,267실 규모이며, 타입별로는 3-4인 가구를 위한 고급 주거형 타입 280실와 1-2인 가구를 위한 스튜디오형 타입 987실로 구성된다. 힐스테이트 하버하우스’는 다양한 개발호재의 중심에 위치해 높은 미래가치가 기대되는 알짜 투자처다. 답동·신흥동 도시재생 뉴딜사업은 물론 세계적인 항구도시로 조성되는 인천 내항 재개발 프로젝트의 최대 수혜 단지로 꼽히고 있다. 단지에서 바다 조망이 가능하고 주변으로 생활 인프라도 풍부해 주거 수요 확보에도 용이해 투자 가치가 더욱 높다. 수인선 숭의역과 신포역이 도보권에 위치해 있으며, 지하철 1호선 도원역도 접근이 용이하다. 이마트(동인천점), 신흥동행정복지센터, 인하대병원, 신포국제시장, 인천시립도원체육관 등 다양한 편의시설이 단지 반경 1km 내에 위치해 있어 입주민은 편리한 생활을 누릴 수 있다. 고급 주거형 레지던스인 힐스테이트 하버하우스는 단지 내에서 호텔급 커뮤니티시설과 주거 서비스도 이용할 수 있어 희소성까지 갖췄다. 단지 내 게스트룸, 수영장, 쿠킹스튜디오, 입주민 전용 레스토랑, 와인북라운지 및 공유오피스 등 고급 커뮤니티시설과 24시간 컨시어지 서비스가 제공될 예정이며, 룸클리닝, 드라이클리닝, 발렛파킹 등 다양한 서비스도 마련될 예정이다. 문의 010-2732-9283
