꿩 먹고 알 먹는 수익형 부동산 잇따른 공급 관심고조
#50대 중반의 중견기업 임원인 김오성(56) 씨는 은퇴 이후가 늘 걱정이다. 그러던 중 우연한 기회에 서울 노량진에 공급되는 오피스텔 투자가 유망하다는 이야기를 지인으로부터 듣게 됐다. 오피스텔 투자는 예상보다 크지 않은 금액으로 투자를 시작할 수 있고 퇴직한 뒤 안정적인 수입이 생길 수 있다는 점에 마음이 끌렸다.
이 오피스텔의 경우 중도금 60% 전액 무이자 융자와 계약금 10% 2회 분납 실시 등의 혜택이 제공돼 수요자들의 부담을 최소화했으며 김씨가 분양을 받은 층은 최고 18층보다 한층 아래인 17층이라 한강 조망권도 확보되어 향후 조망권 프리미엄도 기대되고 있다.
은퇴자를 중심으로 수익형 부동산 시장이 뜨겁다. 저금리와 불황이 맞물리는 상황에서 고정 임대수익을 원하는 이들과 시세 차익을 노리는 투자자들이 시장으로 꾸준히 진입하면서 열기가 더해지고 있다.
또 정부의 주택시장의 규제 강화에 따른 반사이익을 기대하며 시장으로 유입하는 수요도 많다.
우리나라 속담에 ‘꿩먹고 알먹는다’는 말이 있다. 한자성어로는 일석이조(一石二鳥)가 유사하다. 부동산 시장에도 이런 상품이 있다면 주목을 받을 것이 당연지사다. 최근 부동산 시장에서 인기를 끌고 있는 상품의 공통점은 실제로 꿩먹고 알먹는 일석이조의 혜택이 있다.
대표적인 일석이조 부동산을 꼽는다면 ▲높은 전용률에 중도금 무이자 ▲복층형 구조에 중도금 무이자 ▲선임대 확정 중도금 무이자 ▲테라스 접목 수익형 부동산 등이 있다.
먼저 실당 주차장 학보와 실면적 안목치수 적용 등으로 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 높은 오피스텔 등의 인기가 상종가다.
전용률이 좋아야 분양가 대비 실제로 사용하는 공간이 많아져 임차인이나 투자자의 선호도가 높기 때문이다.
복층은 오피스텔 시장에서 공급이 활발한데 천정 높이를 높여 개방감을 극대화해 투자자나 실수요자들에게 인기를 끌고 있다.
이외에도 내부가 멋스럽고, 개방감이 좋으며 무엇보다 공간 활용이 우수하다. 임대시장에서도 단층 오피스텔보다 임대료도 더 높게 형성되고 있어 복층형 오피스텔 분양도 인기다.
임대차시장에서도 단층형 오피스텔 보다 월세가 더 높은 경우가 많아 공급업체에서도 복층형 오피스텔 공급 물량을 대거 늘리고 있다.
복층형 오피스텔은 천정 높이를 높여 다락 형식으로 꾸미거나 1층 높이 만큼을 별도로 설계해 공간 활용도가 높인 경우가 많으며 별도의 서비스 공간을 침실이나 서재, 작업실 등 독립된 공간으로 꾸밀 수 있다.
실제 월세도 일반 오피스텔보다 복층형이 더 높게 형성되는 경우가 많다.
다음으로 중도금 부분에서도 무이자 혜택이 적용되는 수익형 부동산 상품을 주목해 볼만 하다. 무이자 혜택이 적용될 경우 투자자들은 대출이자 상승에 대한 부담을 덜 뿐만 아니라, 대출이자만큼 분양가 인하 효과를 일부 누릴 수 있게 되는 만큼 선호도가 높은 조건 중 하나다.
이처럼 착한 금융 조건을 갖춘 수익형 부동산 상품의 경우 투자자들의 부담을 대폭 낮추는데다 향후 전망 역시 긍정적으로 평가할 수 있는 만큼 높은 인기를 얻곤 한다.
실제로 창원 중동 유니시티의 단지 내 상가인 '유니스퀘어'는 합리적인 분양가와 더불어 계약금 10% 중도금 40% 무이자 혜택이 주어졌는데, 공개 경쟁입찰 결과 평균 30대 1에 육박하는 경쟁률로 분양을 성황리에 마감한 바 있다.
저금리 시대에 안정적인 수익이 나오는 선임대 ‘수익형 부동산’이 인기를 끌고 있다. 선임대 수익형 부동산은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 보장된다는 장점을 가진 투자상품이다.
또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있다. 또 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 점도 강점이다.
수익형 부동산 중에서 가장 주목을 받는 선임대 상가나 오피스텔은 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 초보 투자자에게 적합하다.그러나 전문가들은 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다고 조언했다.
최근에는 수익형 부동산에도 테라스를 접목하는 사례가 늘고 있다. 특히 상가나 오피스텔뿐만 아니라 지식산업센터, 섹션 오피스 등 분양시장 전반으로 확산되는 모습이다.
무엇보다 수익형 부동산 상품에 테라스 설계를 적용하면서 수익률이 높아진 경우가 속속 나오고 있다.
실제로 같은 면적이라도 테라스 유무에 따라 수익률이 달라지기도 한다. 부동산114에 따르면 서울 은평구 진관동의 오피스텔 ‘아이파크 포레스트 게이트’는 테라스형으로 조성된 98TB형(전용 44m²)과 98TB2형(전용 45m²)의 연 임대수익률이 각각 최대 5.11%, 5.33%로 나타난 반면 테라스가 없는 101CP1형(전용 45m²)은 최대 4.93%에 그쳤다.
테라스가 있으면 탁 트인 공간을 누릴 수 있기 때문에 임차인을 구하기도 쉬워 공실률이 낮으며 특히 테라스는 일종의 서비스 면적으로 분양가에 포함되지 않는 경우도 많아 같은 비용으로 더 높은 수익을 올릴 수 있다.
다만 투자 시 주의할 점도 있다. 테라스형 오피스텔이나 상가의 분양가는 일반 수익형 부동산에 비해 높아 초기 투자비가 비싼 편이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 저금리 기조와 아파트 규제 등으로 수익형 분양시장이 주목을 받고 있는데 경쟁 또한 치열해 지면서 일종에 튀어야 산다는 용어가 생길 정도로 치열해 지고 있다”며 “분명 투자자나 실수요자에게 혜택을 주는 원 플러스 원 전략이 수익형 부동산 시장에도 속속 도입되고 있다”고 말했다.
일석이조 혜택주는 수도권 주요 수익형 부동산 현황
-높은 전용률에 중도금 무이자-
엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 명동 엠퍼스트 플레이스가 분양 중이다.이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 명동 엠퍼스트 플레이스는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다.
-복층형 구조에 중도금 무이자-
●화정 자인채=경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선(先)임대 상가가 동시에 분양중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 17,046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태며 투룸 일부를 분양중에 있는데 E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2,000만원 차감)은 8,854만원선이다. 전세대 복층형인 오피스텔은 공간활용은 물론 3면이 개방되어 조망권과 일조권이 확보되었으며 1실 1주차가 가능해 직장인 등 임차인의 선호도가 높다. 오피스텔의 경우 계약금 10%에 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 최대 60%까지 대출이 가능하다. 인근에 지도공원, 배다골 테마파크, 화정공원, 꽃우물 공원 등이 조성되어 쾌적한 주거환경이 조성되어 있다. 한편 주변 반경 700m 이내에는 세이브존 아울렛, 롯데마트, 이마트가 위치해 있고, 삼송지구에 들어설 예정인 국내 두 번째 이케아 매장을 비롯해 쇼핑의 명가인 롯데백화점, 현대백화점이 위치해 있으며 고양경찰서, 덕양구청, 동고양세무서, 의료보험관리공단 등이 있어 편리한 생활이 가능하다. 사통팔달의 교통편에서 큰 강점을 가진다. 일산 중앙로를 따라 상암, 신촌으로 이어지는 핵심 도로변에 위치하고 있고, 외곽순환도로, 자유로, 제2자유로와 개통예정인 문산~서울 고속도로 IC에 인접해 사통팔달의 중심지에 위치해 있다. 3호선 화정역세권을 끼고 화정로데오에 인접한 상권 또한 뛰어나다. 또한 행신역 KTX 가 5분 거리에 있고, 2023년 개통 예정인 GTX(수도권 광역급행철도)대곡역이 인접해 있어 이 노선을 따라가면 강남 삼성역까지 15분만에 도달할 수 있게 된다. GTX가 개통되면 강남 접근성이 수월해진다는 점에서 주변의 기대치가 고조되고 있다. 최근 GTX 전 노선 2025년까지 완공발표 후 수혜 지역으로 삼성역 15분대, GTX 대곡역에 인접하고 10년만에 화정동에 공급되는 최첨단 오피스텔의 프리미엄을 가지고 간다. 실제로 고양시는 GTX 확정 발표로 부동산 시장이 들썩이고 있다. 총 주차는 206대(자주식 132대)며 준공은 2019년 9월 예정이다.
-선임대 확정 중도금 무이자-
●일산 풍동 오토 갤러리=일산 풍동 일원에 조성되는 일산 최대 규모의 ‘일산 풍동 오토 갤러리’가 1월부터 분양중이다. 전국 차량 매매상사의 유명브랜드로 자리매김하고 있는 ‘오토갤러리’는 일산내에 트리플 역세권을 자랑하는 위치에 다양한 개발호재를 갖추고 있으며, 지하 6층~지상 3층의 수입차 매매상사 등 근린생활시설이 함께하는 대단지 상업시설이다. 일산 풍동 오토갤러리는 일산의 랜드마크이자 다양한 업체가 유기적으로 협력 시너지를 내는 종합 플랫폼을 구축하고 있으며, 사업장 위치적 최대의 장점인 고양스타필드/이케아/고양시청 등 대중교통이용 시, 10분 거리에 위치해 있다. 또한 마두역, 백마역, 대곡역 등 대중교통 이용도 원활하며, 자유로와 서울외곽순환고속도에 인접한 접근성이 좋다. 유동인구가 많고 그에 따른 매출효과를 기대할 수 있는 상황이다. 이미 일산에는 오픈 타워형의 차량전문 매매단지가 자리잡고 있으나 최소 400대에서 최대 1,000여대 정도 밖에 관리할 수 없는 상황에다가 다소 노후된 시스템으로 운영되다. 이런 문제점을 해결하고자, 일산오토갤러리는 축구장 6개 크기의 최대 규모의 상가 내에서 차량 판매와 구입, 이전 등록, 튜닝, 차량정비, 보험, 액세서리 판매 등 모든 것을 한 곳으로 모아 고객의 편리함에 중점을 두고 있다고 전했다. 경기도 고양시 일산 동구 풍동 414-8번지 외 8필지에 위치한 일산풍동오토갤러리는 기존 인천, 부천, 김포, 서울 강서에서 운영하는 매매단지와는 다르게 식당, 카페, 마켓, 당구장, 은행, 스크린 골프장 등을 추가로 다양한 연령대의 소비자에게 맞춤형 공간으로 인정받을 수 있을 것으로 기대된다. 현재 지하 6층~지하 1층까지는 47개 자동차 매매상사가 100% 입주 확정된 상태이며, 지상 1층~지상 3층은 근린생활시설로 현재 임대의 80%가 확정된 상태라고 전했다. 판매와 구매가 한 자리에서 이루어지는 이른바 ‘원스톱 시스템’으로 이루어지며, 이러한 순환구조를 통해 신뢰성을 인정받으려 하고 있다. 역량 강화를 위한 토탈 지원 서비스를 통해 고객만족-매출증진-고객확보로 이어지는 이익 순환구조를 형성하는데 이는 소비자에게는 불필요한 지출을 막아주고, 업체에게는 브랜드 자체로 자리매김 할 수 있는 최고의 방법이 될 것이다. 서울-경기-인천을 아우를 수 있다고 평가되는 일산풍동오토갤러리는 일산 최초 현대식 수입차중심의 매매단지로 앞으로의 활약이 더욱 기대될 것으로 보이며, 시대와 생각의 변화에 따른 체제에 변화를 주어 세련되고 전문적인 공간을 제공함으로써 특화-전문화-고급화 이미지가 결합된 최초의 현대식 매매단지로써 효율적인 자동차 쇼핑 문화를 선도하는 일산의 랜드마크가 될 전망이다.
-테라스 접목 수익형 부동산-
●미사강변도시 더퍼스트 테라스=경기도 하남시 미사강변도시 망월천 인근 수변 상가 ‘더퍼스트 테라스’가 분양을 앞두고 있다. 상업시설인 ‘더퍼스트 테라스’는 지하 2층~지상 3층, 67실 규모로, 시공은 성호건설이 맡았다. 상가는 올해 말 개통 예정인 미사역과 도보 2분 거리(200m)로, 미사역에서 망월천 수변공원까지 걸어서 이동하는 유동 인구를 흡수하기에 유리하다. 미사강변도시를 가로지르는 망월천은 올해 상반기 준공을 목표로 수변공원 공사가 한창 진행 중이다. 망월천 수변공원은 현재 일부가 개방된 상태로, 산책로를 비롯해 음악분수대, 아이들을 위한 물놀이장과 놀이터 등이 공원 내에 들어설 예정이며 더퍼스트테라스는 데크와 옥상 테라스, 복층형 설계 등 망월천 수변공원과 시너지를 낼 수 있는 설계가 도입됐다.
