작은 고추의 반란, 대형 압도하는 소형 아파트의 매력은

경자년에도 '작은 고추의 반란'이 이어질 전망이다. 1~2인 가구가 해마다 증가하고 있고 최근에 발표된 2·20 대책 등 정부의 부동산 규제로 수도권 분양시장에서 역세권 입지의 6억원 미만 소형 아파트의 몸값이 크게 뛸 전망이다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 경기도 성남시 분당구 서현동에 위치한 시범한양아파트 전용 28.71㎡는 지난해 5월 3억2천만 원, 6월 3억7천만 원, 7월 3억8천만 원 8월 3억8천400만~500만 원에 매매가 이뤄졌는데 3개월 만에 매매가가 6천만 원이나 뛴 셈이다. 

반면 '국민 면적'으로 불리는 전용 84.93㎡는 보합 수준에 머물렀다. 지난해 6월 8억2천500만 원~9억 원에 매매된 같은 단지 84.93㎡는 7월 8억5천500만 원에 계약서를 썼다.

거래가 활발한 134.87㎡는 지난해 6월 9억6천500만 원, 7월 9억9천500만 원~11억5천만 원, 8월 11억4천500만 원, 9월 11억 원~11억7천만 원에 실거래했는데 가격만 놓고 보면 제일 작은 면적만 상승세다.

작은 고추가 맵다는 옛 속담처럼 이 같은 흐름은 전국적으로 나타나고 있었다. 부동산 114가 2014년부터 2018년까지 전국 아파트 주택규모별 가격상승률을 조사한 결과에서도 전용 60㎡ 이하 아파트는 38.9% 상승한 것으로 집계됐다. 동일 기간 전용면적 60~85㎡ 이하는 34%, 85㎡ 초과는 30%로 나타났다.

도대체 언제부터 '소형 아파트'가 부동산 시장에서 '핫'하게 떠오른 걸까. KB부동산에 따르면 전용 40㎡ 미만의 소형 아파트의 매매가격지수는 △2013년 4월 85.3 △2014년 4월 87.3 △2015년 4월 90.7 △2016년 4월 94.4 △2017년 4월 96.2 △2018년 4월 98.2 △2019년 4월 99.2로 꾸준히 상승하고 있다.

청약규모별 아파트 매매가격지수에서도 소형 아파트의 지수는 꾸준히 상승곡선을 그린다. 

해당 집계에서 가장 작은 면적인 전용 60㎡의 경우 △2013년 4월 86.6 △2014년 4월 88.8 △2015년 4월 92.0 △2016년 4월 95.9 △2017년 4월 97.2 △2018년 4월 98.7 △2019년 4월 99.1로 늘었다. 기존 아파트 매매나 신규 아파트 청약에서도 면적이 가장 작은 소형 아파트 수요가 꾸준히 증가하고 있는 것이다. 

소형 면적의 평균 매매가도 눈에 띈다. 지난해 7월부터 9월까지 전용 60㎡ 이하 매매가는 경기도가 2억5천400만 원, 서울 5억5천857만 원, 인천 1억8천320만 원에 달했다. 

같은 기간 60㎡ 초과 85㎡ 이하 매매가는 경기도 3억7천812만 원, 서울 8억3천389만 원, 인천 3억226만 원으로 집계됐다. 중소형 아파트와 차이는 각각 1억2천412만 원, 2억7천532만 원, 1억1천906만 원에 그치는 셈이다.

같은 기간 매매 최고가는 경기도는 전용 60㎡ 이하 최고가가 13억 원, 서울은 27억3천500만 원, 인천은 5억7천200만 원을 기록해 '작은 고추가 맵다'는 말을 실감하게 했다.

매매도 활발하다. 전국 기준 전용 60㎡ 이하 아파트 매매 건수는 2017년 9월 1만8천668건, 2018년 9월 1만9천99건, 2019년 9월 1만2천288건으로 집계됐다. 가격이 꾸준히 상승하고 있는데도 매매 건수가 많은 편인 셈이다.

소형 아파트의 인기요인은 먼저 경쟁력 있는 가격을 꼽을 수 있다. 소형 아파트는 중대형 평형에 비해 필요자금이 적기 때문에 내 집 마련 진입문턱이 상대적으로 낮은 편이다. 뿐만아니라 투자적인 측면으로 바라볼 때도 높은 수요로 인하여 미래가치가 높다는 장점이 있다. 

특히 오늘날은 소형 아파트도 중대형 못지 않은 공간 활용도를 갖추면서 나오기 때문에 대자족이 아닌 이상 집이 좁다는 느낌을 받는 경우도 사실상 많지 않다. 

그 외에도 소형평수가 관리비가 더 저렴한 것은 당연하다. 투자자들은 관리비의 저렴함이 아파트의 장점이니 공실위험률이  낮을 것이고, 실제 거주자들에게는 더더욱 큰 장점이 아닐 수가 없겠다.  

마지막으로 소형 아파트의 또 다른 장점은 취득세가 1%라는 것이다. 이것은 4%대  오피스텔보다 저렴하다는 큰 장점이 된다. 투자자들이 오피스텔보다 소형평수 아파트매매로 마음이 기울 수 있는 큰 장점일수도 있겠다. 

그렇다면 소형 아파트 매입시 유의할 점은 무엇이 있을까. 지난해부터 정부의 강력한 대출규제가 본격화 되면서 자금 여력이 낮은 실수요자들을 물론 소액 투자자들도 소형 아파트로 몰리고 있는 것으로 보인다. 

하지만 소형 아파트에 대한 갭투자는 위험한 부분도 적지 않다. 지난해 3월 전용 60㎡ 이하의 매매가 대비 전세가율은 62.45%였던 반면, 3월 현재(3.07 기준)는 53.29%로 계속해서 떨어지고 있기 때문이다. 

입주물량 증가와 소형 다가구주택 공급이 증가하면서 서울의 평균 전셋값도 하락세에 있다. 

이런 상황에서 자금 여력이 낮은 수요자들이 무턱대고 갭투자를 시도하다가는 깡통주택으로 전락하는 일이 발생할 수도 있다. 

따라서 요즘처럼 매매가는 오르고 전셋값이 하락할 때는 본인의 자금상황을 꼼꼼하게 체크하는 것이 우선일 것 같다. 

대출규제가 지속 되고, 금리도 상승할 여지가 높은 만큼 장기간 보유능력이 없는 상황에서 소형 주택을 무리하게 투자하게 되면, 전셋값 하락으로 인한 손해가 더 커질 수 있기 때문이다.

또 지역마다 시장 상황이 다른 만큼 충분한 시장조사를 통해 임대 수요층들이 풍부한지도 알아봐야 한다. 

최근 서울과 경기, 인천 등 수도권에 입주물량이 풍부한 만큼, 인접지역들은 전셋값이 조정 받을 가능성이 커 보이기 때문이다. 

마지막으로 역세권이나 대형 업무지구, 생활인프라 등 입지여건을 잘 살펴보는 것도 주요한 요소다. 과거 신도시 조성 후 교통을 비롯한 인프라가 잘 갖춰지지 않아 장기간 주택시장이 불황을 맞이한 것으로 감안해 보면, 출퇴근이나 정주 여건들이 좋아야 수요도 늘어나기 때문이다. 

서울에 공급중인 주요 소형 아파트 현황

등촌 퀸즈포디엄 삼익 광역 조감도

●등촌역 퀸즈포디엄 삼익=서울시 강서구 등촌동 511-4번지 일대에 즉시 입주 가능한 소형 아파트인 ‘퀸즈포디엄 삼익’가 공급중이다. 9호선 등촌역 역세권에 조성되는 투룸 및 스리룸 후분양 아파트 ‘퀸즈포디엄 삼익’이 인근 시세대비 낮은 분양가로 책정되었다. 퀸즈포디엄 삼익은 서울 지하철 9호선 등촌역이 도보 3분 거리에 위치해 있어 우수한 교통여건을 갖추고 있으며, 지하철을 이용하여 여의도까지는 10분대, 강남은 20분대에 도착이 가능하다고 전하고 있다. 특히 9호선이 연결되는 마곡지구는 LG사이언스 파크를 비롯한 34개 대기업 등 약 61개 기업이 입주할 예정으로 마곡지구의 배드타운 입지에 위치한 등촌동이 떠오르고 있으며, 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 것으로 기대 할 수 있어 등촌역 인근에 만들어지는 등촌 스톤힐 아파트의 수요도 증가할 것으로 전망되고 있다. ‘퀸즈포디엄 삼익’은 지하 2층에 휘트니스센터 등의 편의시설이 제공되며 풀옵션 빌트인(에어컨, 냉장고, 공기청정기 등)의 혜택과 비교적 가벼운 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회이다. 지하 2층에서 지상 최고 14층, 총 2개동으로 구성예정 중인 ‘퀸즈포디엄 삼익’은 104세대 로 A, B, C, D 타입, 전용면적은 ▲31.82㎡ 26세대 ▲32.07㎡ 26세대 ▲46.33㎡ 26세대 ▲47.77㎡ 26세대로 구성된다. 봉제산의 숲세권 안에 들어 쾌적한 환경을 자랑하며, 특히 목동문화체육센터와 목동 중합 운동장도 편하게 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다. 강서구 및 양천구, 마포구 일대의 생활 인프라를 누리기에 적합하고 김포국제공항도 멀지 않다. 공항대로로 올림픽대로까지 차량 10분이면 진입할 수 있으며, 편리한 교통 외 생활 편의성도 우수하다고 평가 받고 있다. 특히 1km 이내에 이마트, 홈플러스, NC백화점, 현대백화점 등이 인접해 있어 생활 인프라가 안정적이고 등촌초등학교, 백석중학교, 영일고등학교가 모두 도보 5분 정도 거리에 위치해 있어 학세권을 형성하고 있다. 교통 및 개발호재도 풍부하다. 강북횡단선(목동~청량리 2021년 착공예정)과 원종홍대선 개발 예정에 있으며 인근 양천구 목3동이 도시재생 뉴딜사업에 선정되었다. 입주는 2020년 4월예정이며 자금관리는 무궁화신탁이 맡았다. 문의 02-6082-1109

목동 에버하임 투시도

●목동 에버하임=서울시 양천구 목동 966번지 일대에 3억원대로 시작하는 소형 아파트인 목동 에버하임이 분양중에 있다. 총 117세대가 공급되며 지하 3층에 지상 11층으로 소형 아파트인 공동주택이 3층~11층에 배치되고 지하 3층~지하 2층 자주식 주차장 114대가 가능해 사실상 전세대 주차가 가능한 셈이다. 총 7타입, 1~2인 가구 선호도가 높은 원룸과 투룸으로 공급되며 실사용면적(전용면적+서비스) 기준으로 30.40㎡~56.51㎡이며 9호선 급행이 서는 염창역 4번출구 도보 2분거리 역세권 입지다. 9호선 급행을 이용시 당산역 11분, 여의도역 14분이면 도달이 가능하고 강북횡단선이 개통예정에 있는 9호선 등촌역도 도보로 이용이 가능하다. 계약과 동시에 입주가 가능한 후분양 아파트로 염창초, 백석초, 등촌중 등 우수한 교육환경과 목동 깨비시장, 목동 제일시장, 이마트 가양점, 팩토리 아울렛 등 편리한 생활인프라도 갖췄다. 압도적인 임대수요도 확보했다. 김포공항 및 마곡지구 등 약 16만명, 여의도 금융산업 종사자 약 15만명, 목동 IT등 약 8.6만명, 상암 DMC 미디어산업 약 4.4만명 등 풍부한 임대수요를 확보했다. 목동문화체육센터와 목동 중합 운동장도 편하게 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다. 양천구 및 강서구, 마포구 일대의 생활 인프라를 누리기에 적합하고 김포국제공항도 멀지 않다. 공항대로로 올림픽대로까지 차량 10분이면 진입할 수 있으며, 편리한 교통 외 생활 편의성도 우수하다고 평가 받고 있다. 교통호재 및 개발호재도 풍부하다. 월드컵대교가 오는 12월에 개통예정에 있고 강북횡단선(목동~청량리 2021년 착공예정)과 원종홍대선(서부광역철도) 개발 예정에 있으며 인근 양천구 목3동이 도시재생 뉴딜사업에 선정되었다. 문의 010-2732-9283

이수역 센트럴파크 조감도

●이수역 센트럴파크(지역주택조합)=서울시 동작구 사당동 150-10번지 일원에 ‘이수역 센트럴파크’가 조합원 모집 중이다. 이수역 센트럴파크는 전용면적 59㎡A·B 총 231세대와 근린생활시설 및 부대복리시설을 갖춘 지상에 차 없는 친환경 단지로 건설될 예정이다. 이수역 센트럴파크 단지 규모는 지하 2층, 지상 22층, 3개동, 총 231세대(예정)로 이뤄져 있다. 전용 면적은 59A·B다. 특히 수도권 지하철 1·4호선과 2·7·9호선이 관통하는 지역으로 강남, 구로, 여의도, 종로, 용산 등의 진출이 수월하다. 게다가 최근 서부선 경전철 개통 이슈가 등장하면서 신혼부부, 직장인 등 실 거주 수요층의 이목을 집중시키고 있다. 민자사업으로 추진 중인 서부선은 은평구 새절역(6호선)부터 서울대입구역까지 16.23㎞ 구간에 경전철을 구축하는 사업이다. 완공 시 동작구와 신촌, 노량진, 서울대입구의 지역 이동이 더욱 수월해질 전망이다. 아울러 9호선, 7호선 환승이 용이해져 서대문구, 은평구, 마포구, 송파구의 상호 접근성도 대폭 개선될 것으로 보인다. 뿐만 아니라 서리풀터널 개통, 남성역 인근 도로 약 390m 구간 확장 사업도 주목할 부분이다. 덕분에 강남으로 진출하기 쉬운 교통 조건을 갖췄다는 평가다. 남향 중심 단지 배치로 조망，채광，통풍 효율성을 높였다. 아울러 세대 간 프라이버시를 지킬 수 있다. 다양한 조경 디자인도 갖췄다. 단지 내 어린이 놀이터，분수대，휴게마당，주민 휴게공간, 경로당，어린이집，작은도서관，주민운동시설，주민회의실 등 다채로운 커뮤니티 시설이 마련된다. 단지 기준 도보 거리에 이마트，태평백화점，이수시장，사당시장，메가박스 등이 위치해 생활 편의 수준이 뛰어나다. 단지 반경 1km 내에 남성초, 삼일초, 남사초, 사당중, 남성중，서문여고 등이 위치하여 자녀를 둔 세대 편의를 높였다. 관악산，예술의 전당 등 다양하고 풍부한 자연 및 문화시설 연계도 기대할 수 있다. 문의 1800-6079

길동 경지 아리움 투시도

●길동 경지 아리움=서울시 강동구 길동 413-11 외 2필지에 들어서는 초소형 아파트인 길동 경지 아리움이 분양중이다. 후분양 단지로 총 124가구를 공급되며 단지 시행사는 더아리움, 단지 시공사는 경지건설이다. 전용면적은 21㎡~41㎡이며 단지 분양가는 2억1400만~2억9900만원(평형별 대표금액)이다. 길동 경지 아리움은 지하철 5호선 길동역과 강동역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치했다. 여기에 천호대로, 올림픽대로, 외곽순환도로, 내부순환도로와 가까워 강남권과 서울시 전역으로 이동이 편리하다. 단지 인근은 중심 상업지구로 주변에는 먹자골목이 형성돼 있다. 또 현대백화점, 2001아울렛, 홈플러스, 로데오거리 등이 위치해 생활 인프라도 갈 갖춰져 있다. 강동성심병원, 중앙보훈병원, 서울아산병원, 강동경희대병원 등 의료시설도 풍부하다. 배후수요 역시 탄탄하다. 강동첨단업무단지로 삼성엔지니어링 본사 외 세스코, 한국종합기술, 세종텔레콤 등 10여개 기업 1만5,000여명의 직원이 상주하며, 강동엔지니어링 복합단지로 엔지니어링 협회 및 기업체 200여개 약 1만6,000여명, 고덕상업업무 복합단지로 지식기반산업단지 및 외국인 투자기업 전용단지 외 약 3만8,000여명이 각각 상주할 예정이다. 문의 1600-8618