“매매는 죽었는데 경매는 불붙었다?”… 5060 투자자
서울 아파트 경매 / 출처: 온라인커뮤니티
서울 아파트 경매 / 출처: 온라인커뮤니티규제로 꽁꽁 묶인 부동산 매매 시장이 침체된 가운데, 의외의 곳에서 불이 붙었습니다. 바로 ‘경매 시장’입니다. 실거주 의무나 거래 허가 등 각종 규제를 피할 수 있다는 점 때문에 투자자들이 몰리면서, 지난달 서울 아파트 낙찰가율이 102.3%를 기록했습니다. 이는 2022년 6월 이후 3년 4개월 만에 처음으로 100%를 넘어선 수치로, 감정가보다 더 높은 금액에 거래된다는 뜻입니다. 전문가들은 “서울 아파트 경매가 실질적인 매매 시장의 대체 수단이 되고 있다”고 분석합니다. 특히 은퇴를 앞둔 5060세대가 노후 자산 확보를 위해 경매 시장으로 눈을 돌리며 이 같은 과열 현상은 더욱 두드러지고 있습니다. 한동안 발길이 끊겼던 법원 경매장에 다시 긴 줄이 생기고 있는 이유입니다.
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서울 아파트 경매 / 출처: 온라인커뮤니티경매 시장이 이례적인 열기를 보이는 핵심 배경은 ‘규제를 피해갈 수 있다’는 점입니다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 ‘조정대상지역’, ‘투기과열지구’, ‘토지거래허가구역’이라는 3중 규제 아래 묶이자, 매매 대신 경매를 택하는 수요가 급증했습니다. 일반 매매에서는 실거주 의무가 부과되지만, 경매로 취득한 주택은 해당 의무가 없습니다. 주택담보대출을 받지 않고 낙찰받을 경우 곧바로 전세를 놓을 수 있어, 사실상 ‘갭 투자’도 가능합니다. 게다가 현재 시세보다 낮게 감정가가 책정된 물건이 많아 ‘싸게 사서 바로 임대’하는 구조가 가능하다는 점도 투자 심리를 자극했습니다. 이런 환경이 만들어낸 결과가 바로 ‘3년 만의 낙찰가율 100% 돌파’입니다. 부동산 전문가들은 “매매 시장에서는 거래 절벽이지만, 경매 시장은 규제의 틈새를 노린 자금이 몰려 활황을 맞았다”고 말합니다.
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서울 아파트 경매 / 출처: 온라인커뮤니티하지만 경매 시장의 열기가 모든 지역으로 확산된 것은 아닙니다. 오히려 입지가 뛰어난 일부 지역에 수요가 집중되며 양극화가 심화되고 있습니다. 광진구, 성동구 등 한강변 지역에서는 감정가의 130%가 넘는 금액에 낙찰되는 아파트가 속출했습니다. 광장동 청구아파트(전용 60㎡)는 감정가 대비 139.73%에, 성동구 금호동3가 한신휴플러스(전용 60㎡)는 130.85%에 낙찰되었습니다. 반면 성북구나 구로구 등 외곽 지역은 낙찰가율이 90% 수준에 머무르며 온도차가 뚜렷했습니다. 업계 관계자는 “서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이자 상대적으로 안전하고 가치가 높은 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 수요가 몰리고 있다”고 분석했습니다. 이른바 ‘입지 프리미엄’이 경매 시장에서도 그대로 반영되고 있는 셈입니다.
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서울 아파트 경매 / 출처: 온라인커뮤니티이번 경매 시장의 새로운 주역은 바로 은퇴를 앞둔 5060세대입니다. 소득이 줄어든 상황에서 노후 대비 자산을 마련하려는 이들이 일반 매매 대신 진입 장벽이 낮은 경매로 몰리고 있는 것입니다. 경매는 상대적으로 소액 투자로 시작할 수 있고, 임대 수익을 통한 현금 흐름 확보도 가능해 중장년층에게 매력적인 선택지로 떠오르고 있습니다. 실제로 올해 상반기 아파트 경매 건수는 전년 대비 70% 이상 급증하며 역대 최대 수준을 기록했습니다. 경매를 통해 ‘실거주+투자’ 두 마리 토끼를 잡으려는 수요가 늘어난 것입니다. 하지만 전문가들은 ‘묻지마 고가 낙찰’을 경계해야 한다고 지적합니다. 지지옥션 관계자는 “현재의 과열은 규제 회피와 투자 심리의 결합으로 일어난 단기 현상일 수 있다”며 “실제 매매가 하락 시, 낙찰가 손실 위험이 크므로 신중한 접근이 필요하다”고 경고했습니다. 은퇴 자금을 걸고 뛰어든 5060세대의 ‘경매 열풍’이 과연 어떤 결말을 맞을지, 시장의 시선이 집중되고 있습니다.
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