부동산실명법 위반, 명의신탁이라면 지금 바로 대응하세요
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▲ 재산범죄 전담 변호사와 1:1 전화 상담
안녕하세요. 김수금 변호사입니다.
‘명의만 빌려줬을 뿐인데 이렇게까지 커질 일일까?’
부동산실명법 위반으로 수사 연락을 받은 분들이 먼저 하는 말입니다.
처음에는 단순히 거래를 원활히 하려는 의도였을 겁니다.
하지만 시간이 지나면 그 ‘편의’가 형사 사건의 핵심이 됩니다.
특히 탈세, 재산 은닉, 전세사기와 얽히면 단순 명의 문제가 아닌 실명법 위반 + 사기 혐의로 번지게 됩니다.
부동산 명의신탁은 한 번 얽히면 정리하기 어렵습니다.
처음엔 신뢰로 시작하지만, 갈등이 생기면 서로를 고소하는 관계로 바뀌죠.
그때부터는 대응이 아니라 방어의 문제로 바뀝니다.
Q. 부동산실명법 위반, 단순 명의신탁도 처벌되나요?
부동산실명법은 ‘부동산의 실소유자는 자신의 이름으로 등기해야 한다’는 원칙을 담고 있습니다.
명의를 빌려 부동산을 등록했다면, 실제 거래 의도와 상관없이 위반으로 판단됩니다.
이때 명의를 빌린 사람(신탁자)뿐 아니라 명의를 빌려준 사람(수탁자)도 처벌 대상입니다.
신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금,
수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
문제는 사건이 단순한 명의신탁으로 끝나지 않는다는 점입니다.
수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분하면, 신탁자는 사기나 배임 혐의로 번질 수 있습니다.
‘내 돈으로 산 집인데 왜 처벌받아야 하나’라는 의문이 들겠지만,
법적으로는 명의신탁 자체가 불법이기에 소유권 주장은 받아들여지지 않습니다.
게다가 명의신탁 계약이 무효가 되면 해당 부동산의 권리도 상실됩니다.
이런 구조를 이해하지 못한 채 감정적으로 대응하면 상황이 악화될 뿐입니다.
Q. 명의신탁에서 사기 혐의까지 번지는 이유는 무엇일까
수탁자가 신탁자의 동의 없이 부동산을 처분했다면,
검찰은 그 과정에서 신탁자에게 기망행위(속임)가 있었는지 여부를 따집니다.
기망행위가 있었다면 사기죄 성립이 가능합니다.
그렇다면 어디까지가 기망행위일까요?
단순히 명의를 빌린 것만으로는 부족합니다.
속여서 금전적 이익을 얻었거나 상대에게 손해를 입혔다면 그때 비로소 사기죄가 성립합니다.
반면, 실질적인 이득이 없거나 상대의 피해가 없었다면
무혐의를 주장할 여지가 남습니다.
따라서 사건 초기에 ‘기망행위가 있었는가’를 명확히 정리하는 것이 중요합니다.
예를 들어, 한 의뢰인은 투자금 분쟁 중 명의신탁이 발각돼 실명법 위반으로 고발됐습니다.
하지만 조사 과정에서 거래의 실질적 주체가 부부 공동 재산이었음이 확인되었고,
피해자라 주장한 사람의 금전 손실도 명확히 입증되지 않았습니다.
결국 검찰은 사기 혐의에 대해 불기소 처분(기소유예) 결정을 내렸습니다.
이처럼 사실관계가 명확히 드러나면, 실형 위험도 낮출 수 있습니다.
하지만 이런 결과는 초기에 전략적으로 대응했을 때만 가능한 일입니다.
부동산실명법 위반은
명의신탁, 탈세, 사기, 횡령이 한꺼번에 얽히는 경우가 많습니다.
이럴 때 필요한 건 감정이 아닌 전략입니다.
계약서, 자금 흐름, 통화 내역 하나하나가 결과를 좌우합니다.
조사 통보를 받았다면 혼자 판단하기 보다는 신속히 상담 요청해 주세요.
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