조합운영비와 소송비용, 취득세 과세표준에서 뺄 수 있을까?
재건축·재개발 정비사업조합이 아파트 준공 후 보존등기를 할 때 납부하는 '원시취득세'는 그 금액이 상당합니다. 이때 과세관청은 공사비뿐만 아니라 조합의 운영비, 각종 용역비 등 간접비용까지 모두 취득가액에 포함해 과세하려는 경향이 있습니다.
하지만 조합이 지출한 모든 비용이 세금 부과 대상이 되는 것은 아닙니다. 오늘은 재건축조합이 지출한 '조합운영비'와 '법률비용' 등이 취득세 과세표준에 포함되는지를 다툰 최신 행정법원 판결을 분석해 드리겠습니다.
서울 강남구에서 재건축 사업을 진행한 원고(조합)는 2022년 4월 아파트를 준공하고, 전체 공사비 등을 과세표준으로 하여 취득세 등 약 18억 원을 신고·납부했습니다.
이후 원고는 "신고한 금액 중 조합운영비 등 일부 항목은 아파트 취득과 무관한 간접비용이므로 과세표준에서 제외해 달라"며 경정청구(환급 신청)를 했습니다.
과세관청(강남구청장)은 일부 비용은 인정해주었으나, ① 조합운영비, ② 법률비용, ③ 감정평가수수료 등은 취득가격에 포함된다며 거부 처분을 내렸습니다.
이에 조합은 불복하여 행정소송을 제기했습니다.
지방세법상 취득세 과세표준이 되는 '사실상의 취득가격'에는 해당 물건을 취득하기 위해 지급한 직접비용뿐만 아니라, 그에 준하는 간접비용도 포함됩니다.
하지만 '판매를 위한 비용(판매비)'이나 그와 관련된 부대비용은 취득가격에서 제외됩니다. 결국 이 사건의 핵심은 조합이 쓴 돈이 '건물을 짓기 위한 필수 비용'인지, 아니면 '일반적인 판매·관리 비용'인지 가리는 것이었습니다.
법원은 일부 항목에 대해 조합의 손을 들어주며 과세관청의 처분을 취소했습니다. 항목별 판단 내용은 다음과 같습니다.
법원은 조합운영비(직원 급여, 회의비 등)는 기업회계상 '판매비 및 관리비'에 해당하며, 건축물 취득을 위한 필수 비용이라 보기 어렵다고 보아 조합의 손을 들어주었습니다.
법원은 조합이 수행한 여러 소송 비용에 대해서는 성격을 구분하여 판단했습니다.
과세 대상(포함): 공사금지가처분 방어, 사업시행계획 관련 소송 등은 건물을 짓기 위한 '필수적 준비행위'이므로 취득비용에 해당
과세 제외: 위 필수적 소송을 제외한 나머지 법률 분쟁 비용은 건축물 취득과 직접 관련이 있다는 점을 과세관청이 입증하지 못했으므로 취득비용에서 제외
법원은 감정평가수수료는 관리처분계획 수립을 위해 필수적인 비용이며, 관리처분계획은 아파트 준공을 위해 반드시 거쳐야 하는 절차이므로 취득가격에 포함되어야 한다고 판단하였습니다.
재건축·재개발 조합의 취득세 신고 시, 관행적으로 모든 비용을 과세표준에 포함하는 경우가 많습니다. 하지만 이번 판결에서 확인된 것처럼 조합운영비나, 건축과 직접 관련 없는 일반적인 법률비용은 과세표준에서 제외하여 세금을 줄일 수 있습니다.
이미 세금을 납부했더라도 경정청구를 통해 잘못 낸 세금을 돌려받을 수 있으므로, 전문가를 통해 비용 항목을 꼼꼼히 재검토해보시는 것이 좋습니다.