지금 모르면 후회할 3가지 포인트
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사 입니다.
2026년 새해 첫날부터 지방세법이 대폭 바뀝니다. 이번 개정안은 단순히 세율을 조정하는 것을 넘어, "어디에 집을 사느냐", "누구에게 집을 넘기느냐"에 따라 세금이 수백만 원에서 수천만 원까지 차이 날 수 있는 중요한 내용들을 담고 있습니다.
행정안전부가 발표한 이번 개정안은 침체된 지방 경기를 살리고, 인구 감소 위기를 극복하는 데 초점이 맞춰져 있는데요. 우리 같은 일반 납세자 입장에서 반드시 챙겨야 할 혜택과 주의해야 할 리스크를 핵심만 추려 정리해 드립니다.
은퇴 후 전원생활이나 주말 별장을 꿈꾸며 지방의 주택(세컨드 홈) 매입을 고려하셨던 분들에게 희소식입니다. 정부가 인구감소지역에 집을 살 때 주는 세금 혜택의 문턱을 크게 낮췄기 때문입니다.
기존에는 비수도권 인구감소지역(80곳)에 집을 살 때만 혜택을 줬지만, 이제는 '인구감소관심지역(9곳)'까지 대상이 확대되었습니다. 더 중요한 것은 집값 기준이 현실화되었다는 점입니다.
취득세: 기존에는 3억 원 이하 주택만 혜택을 받았지만, 이제 취득가액 12억 원 이하 주택까지 혜택을 받습니다. (최대 150만 원 한도)
재산세: 공시가격 4억 원 이하에서 9억 원 이하로 기준이 대폭 상향되었습니다.
즉, 예전에는 낡은 시골집 정도만 혜택을 볼 수 있었다면, 이제는 꽤 번듯한 전원주택을 마련해도 '1가구 2주택' 중과세를 피하고 세금 감면을 받을 수 있게 된 셈입니다.
지방 부동산 경기를 살리기 위해 '미분양 아파트'와 '빈집'을 활용할 때도 파격적인 혜택이 신설되었습니다. 투자나 실거주 목적으로 지방 부동산을 보고 계신다면 이 조항을 놓치지 마세요.
지방에 준공된 후에도 주인을 찾지 못한 '악성 미분양' 아파트를 개인이 취득할 경우, 취득세를 최대 50% 감면해 줍니다.
조건: 전용면적 85㎡ 이하이면서 취득가액 6억 원 이하인 아파트
혜택: 다주택자라 하더라도 취득세 중과세 대상에서 제외됩니다. (1년 한시 적용)
방치된 빈집은 골칫덩어리였지만, 이제는 철거가 답입니다. 빈집을 철거한 후의 토지에 대해서는 5년간 재산세를 50% 깎아줍니다. 만약 빈집을 허물고 그 자리에 주택이나 건물을 새로 짓는다면 취득세도 최대 50%(150만 원 한도) 감면받을 수 있습니다.
내 집 마련을 준비하는 신혼부부나 아이를 낳을 계획이 있는 가정이라면, 취득세 감면 혜택을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
생애 최초 주택 구입: 신혼부부나 청년층이 생애 처음으로 집을 살 때 취득세를 100% 면제해 주는 제도가 연장됩니다. 특히 인구감소지역에서 첫 집을 산다면 감면 한도가 기존 200만 원에서 300만 원으로 늘어납니다.
출산·양육 목적 구입: 아이를 낳고 키우기 위해 집을 넓혀가는 경우, 취득세를 100%(최대 500만 원 한도)까지 감면해 주는 혜택도 계속 유지됩니다.
혜택만 있는 것은 아닙니다. 이번 개정안에서 가장 주의해야 할 부분은 '공정 과세' 강화 조항입니다.
흔히 세금을 줄이기 위해 부모님이 자녀에게 시세보다 훨씬 싼 가격에 부동산을 넘기는(양도) 경우가 있습니다. 하지만 2026년부터는 배우자나 직계존비속 간에 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우, 이를 매매가 아닌 '증여'로 간주합니다.
무엇이 바뀌나요? 유상 거래(매매) 세율이 아닌 증여 취득세율(3.5%~12%)이 적용되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
기준: 지급한 대가와 시가의 차액이 3억 원 이상이거나, 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우입니다.
가족 간 부동산 거래를 계획하고 계신다면, 반드시 개정된 세법을 먼저 검토하시기 바랍니다.
이번 지방세 개정안은 2026년 1월 1일부터 본격적으로 시행됩니다.
지방에 세컨드 홈을 마련하거나, 미분양 아파트 투자를 고민 중이시라면 이번 세제 혜택이 좋은 기회가 될 수 있습니다. 반면, 가족 간의 부동산 이전 계획이 있다면 강화된 규정을 피해 꼼꼼한 전략을 세워야 할 때입니다.
달라지는 세법, 미리 챙기셔서 소중한 자산을 지키시길 바랍니다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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