대법원 2025두34929 판결로 본 신탁법상 ‘진짜 신탁’의 조건
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사 입니다.
부동산 세금, 특히 종합부동산세(종부세) 부담이 커지면서 ‘신탁’을 활용한 절세 방안에 솔깃해하는 분들이 많습니다. "신탁 등기를 하고 위탁자 지위를 넘기면 세금을 획기적으로 줄일 수 있다"는 컨설팅 업체의 광고, 과연 믿어도 될까요?
최근 대법원은 형식적으로는 ‘신탁계약’의 모양새를 갖췄더라도, 실질적으로 수탁자에게 아무런 권한이 없다면 이는 법적으로 보호받는 신탁이 아니라 불법적인 ‘명의신탁’에 불과하다는 판결을 확정했습니다. 절세를 꿈꾸다 거액의 세금 추징은 물론 법적 제재까지 받을 수 있는 이 사건(2025두34929)을 변호사의 시선으로 심층 분석해 드립니다.
부동산 소유자들은 "부동산 관리신탁계약을 체결하고 위탁자 지위를 이전하면 종부세를 줄일 수 있다"는 광고를 보고, 친인척(원고들)과 관리신탁계약을 맺었습니다. 이후 소유자들은 아주 적은 금액만 받고 원고들에게 위탁자 지위를 넘겼습니다.
과세관청(피고)은 이 거래를 수상하게 여겨, 부동산의 시가표준액을 기준으로 원고들에게 취득세를 부과했습니다.
(추정) "우리는 적법하게 신탁계약을 체결하고 위탁자 지위를 이전받은 것이다. 이는 신탁법에 따른 정당한 거래이므로, 일반적인 매매나 취득과는 다르게 과세되어야 한다(또는 과세되더라도 낮은 기준이 적용되어야 한다)."
"이 계약서들을 봐라. 수탁자는 아무것도 할 수 없고 보수도 없다. 이건 신탁법상 신탁이 아니라, 세금을 피하기 위해 명의만 빌려준 명의신탁(가장행위)에 불과하다. 따라서 실질에 맞게 취득세를 부과하는 것이 정당하다."
신탁법상 ‘신탁’이란 위탁자와 수탁자 간의 신임 관계를 바탕으로 재산을 맡기고, 수탁자가 그 재산을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 따라서 ‘수탁자에게 실질적인 관리 권한이 넘어가야 한다’는 점이 핵심입니다.
하지만 이번 사건의 계약은 달랐습니다.
권한의 부재: 수탁자는 부동산 등기부상 이름만 올렸을 뿐, 관리나 처분에 대한 아무런 권한이 없었습니다.
대가의 부재: 수탁자가 받는 보수(신탁보수)도 전혀 없었습니다.
일방적 해지권: 수익자(실질적 주인)가 언제든지 마음대로 계약을 끝낼 수 있고, 모든 관리·처분권을 쥐고 있었습니다.
대법원은 이를 두고 "신탁의 본질에 반한다"고 판단했습니다. 겉포장만 신탁일 뿐, 알맹이는 소유자가 자신의 명의를 남에게 빌려 둔 명의신탁과 다를 바 없다는 것입니다.
대법원이 원고들의 신탁을 '명의신탁'으로 본 구체적인 이유는 다음과 같습니다.
당사자의 목적: 이 사건 당사자들의 주된 목적은 재산의 효율적 관리가 아니라 오직 ‘종합부동산세 절감’이다.
권리관계의 실체: 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것이 신탁의 기본 법리이다. 하지만 이 사건에서는 실질적인 소유권이 여전히 위탁자에게 유보되어 있었다.
4. 마치며: 무리한 절세는 독이 됩니다
이번 판결은 "수탁자가 아무 권한도 없는 깡통 신탁"은 법적으로 신탁이 아니라고 못 박은 사례입니다. 세금을 아끼려다 명의신탁으로 판명 나면, 절세는커녕 부동산 실명법 위반 과징금에 형사 처벌 위험까지 떠안게 됩니다. '신의 한 수'처럼 보이는 절세 비법, 실행하기 전에 반드시 법률 전문가의 '현미경 검토'를 거치시길 바랍니다.
부동산 등기부상 '신탁'으로 올렸더라도, 수탁자에게 관리·처분 권한이 전혀 없다면 법적인 신탁으로 인정받지 못한다.
법원은 절세 목적, 보수 지급 여부, 실질적 권한 등을 따져, 무늬만 신탁인 경우를 불법적인 '명의신탁'으로 판단한다.
신탁법상 신탁이 부정되면 세금 감면 혜택이 취소되고 취득세 본세 추징 등 더 큰 불이익을 당할 수 있다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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