상속 주택 양도 시 '장기보유특별공제' 거주기간 산정의 기준
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사 입니다.
1세대 1주택자가 집을 팔 때 누릴 수 있는 가장 강력한 절세 혜택, 바로 '장기보유특별공제'입니다. 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익의 최대 80%(보유 40% + 거주 40%)까지 공제받을 수 있어 세금 차이가 어마어마하죠.
그렇다면 상속받은 주택은 어떨까요? "아버지가 20년 넘게 사신 집을 상속받아 팔았으니, 거주 요건은 당연히 충족된 것 아닐까?"라고 생각하셨다면, 오늘 소개해 드릴 대법원 판결(2025두34935)을 주목해 주시기 바랍니다.
이 계산을 잘못했다가 수천, 수억 원의 세금을 더 낼 수도 있기 때문입니다.
사건의 주인공인 원고는 아버지로부터 주택을 상속받았습니다. 이후 원고는 이 주택을 매도하면서 양도소득세를 신고했는데, 이때 '장기보유특별공제'를 최대치로 적용하기 위해 거주기간에 따른 공제율까지 포함하여 세금을 계산했습니다.
문제는 원고가 실제로 이 상속 주택에 거주한 기간이 상속받은 후 '단 1개월'에 불과했다는 점입니다.
원고(납세자): 상속받은 주택을 양도하면서 보유기간 및 거주기간 공제율을 모두 적용해 신고·납부함.
피고(과세관청): "상속 후 당신이 실제 거주한 기간은 1개월뿐이다. 거주기간별 공제율은 적용할 수 없다"며 거액의 양도소득세를 다시 부과함.
이 사건의 핵심은 "상속으로 취득한 주택의 장기보유특별공제 적용 시, '거주기간'을 어떻게 산정할 것인가"였습니다.
관련 법령인 구 소득세법 제95조 제2항은 1세대 1주택자에게 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산하여 공제해 주도록 규정하고 있습니다. 이때 거주기간이 인정되려면 해당 주택의 보유기간 중 실제 거주한 기간이 포함되어야 합니다.
원고 입장에서는 억울할 수 있습니다. 상속이라는 특수성을 고려해 피상속인(아버지)의 거주 기간을 합산해 주거나, 상속의 특례를 인정해달라는 취지였을 것입니다. 하지만 법원의 판단은 냉정했습니다.
원심(2심)과 대법원은 모두 과세관청의 손을 들어주었습니다.
법원은 원고가 상속으로 주택을 취득한 이후 실제 거주한 기간이 1개월에 불과하므로, 거주기간에 따른 장기보유특별공제율을 적용할 수 없다고 판단했습니다.
거주기간의 정의: 법에서 말하는 '거주기간'이란 양도자가 그 자산을 취득한 날부터 양도한 날까지의 보유기간 중 해당 주택에서 거주한 기간을 의미한다.
상속 주택의 취득 시기: 상속으로 취득한 자산의 취득 시기는 '상속이 개시된 날(사망일)'이다. 즉, 아버지가 돌아가신 날부터 원고의 보유기간이 시작된 것이다.
입법 취지: 법이 개정되어 '거주 요건'이 추가된 이유는 1주택 보유자에 대한 특례를 '실수요자(실제 거주자)' 중심으로 개편하기 위함이다. 따라서 단순히 상속받았다고 해서 거주하지 않은 기간까지 혜택을 주는 것은 법의 취지에 맞지 않는다.
결론: 상속인(원고)이 상속 개시일(취득일) 이후 양도일까지 1개월밖에 거주하지 않았으므로, 2년 이상 거주해야 받을 수 있는 1세대 1주택자 특례나 거주기간별 추가 공제율을 적용받을 수 없다.
이번 판결은 "주택의 취득 원인이 '상속'이라 하더라도, 장기보유특별공제의 거주기간은 상속인이 취득한 날(상속개시일) 이후 실제 거주한 기간만을 의미한다"는 점을 명확히 했습니다.
많은 분들이 상속 주택에 대해 막연히 "부모님이 오래 사셨으니 혜택이 승계되겠지"라고 생각합니다. 하지만 세법은 '실질적 거주'를 매우 중요하게 봅니다. 상속받은 주택을 매도할 계획이 있다면, 본인의 실제 거주 기간을 꼼꼼히 따져보고 세금을 계산해야 낭패를 피할 수 있습니다.
상속받은 주택을 팔면서 단 1개월만 거주하고도 '거주기간에 따른 장기보유특별공제'를 신청한 납세자에게 세금이 부과됨.
대법원은 "장기보유특별공제의 '거주기간'은 양도자(상속인)가 주택을 취득한 날(상속개시일)부터 양도일까지 실제 거주한 기간만 의미한다"고 판결함.
따라서 상속받기 전 피상속인(부모 등)이 아무리 오래 거주했더라도, 상속인이 직접 살지 않았다면 거주 공제 혜택은 받을 수 없음.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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