안심보장증서만 믿었던 피해자 428명의 눈물
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사 입니다.
변호사로서 수많은 사건을 접하지만, 지역주택조합 사건은 특히 마음이 무겁습니다. 서민들의 '내 집 마련'이라는 간절한 꿈을 이용해 조직적인 기망행위가 벌어지기 때문입니다. 최근 대법원에서 확정된 은평구 (가칭)C 지역주택조합 사건(대법원 2025도12868)을 통해, 지역주택조합 가입 시 무엇을 조심해야 하는지 법률적 관점에서 정리해 드립니다.
이 사건은 서울 은평구 일대에서 940세대 규모의 아파트를 건설하려던 (가칭)C 지역주택조합 추진위원회에서 발생했습니다. 업무대행사 G의 대표 A와 이사 B는 2019년부터 2023년까지 홍보관을 운영하며 조합원을 모집했습니다.
이들은 실제 토지 사용권원 확보율이 14~20%에 불과했음에도, 상담사들을 통해 "동의율이 40~68%에 달해 곧 설립 인가가 난다"거나 "2~3년 내 입주가 가능하다"고 속였습니다. 또한, 사업 무산 시 납입금을 전액 환불해 주겠다는 '안심보장증서'를 교부하며 피해자들을 안심시켰습니다. 결국 피해자 428명으로부터 약 208억 원의 분담금을 편취한 혐의로 기소되었습니다.
피고인들은 상담사들이 동의율을 과장한 것은 본인들의 지시가 아닌 모집대행사의 일탈이며, 오히려 허위 고지를 하지 말라는 공문을 보내기도 했다고 항변했습니다. 또한 분담금이 신탁사 명의 계좌로 입금되었으므로 자신들이 재산상 이익을 취득한 것이 아니라고 주장했습니다.
법원은 피고인들의 주장을 단호히 배척했습니다.
기망의 조직성: 피고인들이 보낸 공문은 추상적인 수준에 불과했으며, 오히려 실질적으로는 과장된 동의율 지침을 하달한 정황이 여러 증거(상담대장, 관계자 진술 등)를 통해 확인되었습니다.
안심보장증서의 허구성: 총회 결의 없이 발행된 환불 보장 약정은 법적 효력이 없으며, 이미 업무대행비 등으로 자금이 소진되어 환불해 줄 능력조차 없었다는 점이 기망행위로 인정되었습니다.
사기죄 성립: 비록 자금이 신탁사 계좌로 입금되었더라도, 피고인들이 자금 집행을 주도적으로 결정하며 사실상 지배하고 있었으므로 사기죄의 '재산상 이익 취득'이 인정되었습니다.
이 사건은 원심(항소심)과 대법원의 판단이 궤를 같이하며 피고인들에게 무거운 책임을 물었습니다.
피고인 A(대표이사) : 징역 20년
피고인 B(사내이사) : 징역 14년 6개월
판단 근거: 대법원은 원심 판결이 논리와 경험의 법칙을 위반하거나 사기죄, 횡령죄에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다. 특히 A는 핵심 주동자로서 동종 전과가 있음에도 재범한 점이, B는 실무를 주도하며 회사의 자금을 횡령하여 피해 회복을 어렵게 만든 점이 엄중히 고려되었습니다.
지역주택조합 사업에서 '토지 확보율'과 '추가 분담금 없음', '안심보장증서'는 가장 흔하게 쓰이는 기망 수단입니다. 이 사건 판결문은 "무주택 서민들의 간절한 소망을 무참히 꺾어버린 행위"라고 꾸짖고 있습니다.
이미 입금된 분담금은 이 사건처럼 업무대행비나 홍보비로 빠르게 소진되기 때문에, 나중에 승소하더라도 돈을 돌려받기 매우 어렵습니다. 따라서 가입 전 반드시 관할 구청을 통해 실질적인 토지 확보 현황을 직접 확인해야 하며, '무조건 환불'이라는 약속은 법적 근거가 희박하다는 사실을 명심해야 합니다.
기망 행위: 토지 동의율(14~20%)을 허위로 부풀리고(40~68%), 효력 없는 '안심보장증서'로 200억 원대 분담금을 편취함.
법원 판단: 피고인들이 사업을 주도하며 자금을 사실상 지배했으므로 사기죄가 성립하며, 회사 자금을 개인 용도로 쓴 횡령죄도 유죄로 인정함.
최종 결과: 대법원은 피고인 A에게 징역 20년, 피고인 B에게 징역 14년 6개월을 선고한 원심 판결을 최종 확정함.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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