주택 유상거래 특례세율 적용
재건축 사업을 진행하다 보면 조합이 사업 구역 내의 부동산을 소유권을 확보하는 과정에서 취득세 문제가 빈번하게 발생합니다. 특히 기존 건물을 철거하고 신축할 계획임에도 불구하고, 이를 '주택'으로 보아 낮은 세율을 적용할 수 있는지, 아니면 일반 부동산으로 보아 높은 세율을 적용해야 하는지는 실무상 중요한 쟁점이었습니다.
오늘은 지난 2025년 11월 20일 선고된 대법원 판례(2025두33911)를 통해, 재건축 조합이 철거 목적으로 취득한 아파트의 취득세율 적용 기준에 대해 정리해 드리고자 합니다.
이 사건의 원고는 주택재건축정비사업조합입니다. 원고(조합)는 재건축 사업을 위해 조합원이었던 소외인 소유의 아파트를 유상으로 취득하였습니다. 이 과정에서 원고는 해당 아파트 취득에 대해 구 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목에 따른 일반 유상취득 세율인 4%를 적용하여 취득세 등을 신고·납부하였습니다.
그러나 이후 원고는 "비록 재건축을 위해 취득했더라도, 취득 당시 현황은 '주택'에 해당하므로 주택 유상거래 특례세율인 3%(구 지방세법 제11조 제1항 제8호)가 적용되어야 한다"라고 주장하며 과세관청(피고)에 경정청구를 하였습니다.
피고는 이를 거부하였고, 이에 원고는 경정거부처분 취소소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 주된 쟁점은 재건축 조합이 '철거 후 신축'이라는 명확한 목적을 가지고 취득한 부동산을 세법상 '주택'으로 볼 수 있는지 여부였습니다.
이에 대해 하급심 법원은 일관되게 납세자인 조합의 손을 들어주었습니다.
1심: 원고(조합) 승소
원심(2심): 피고의 항소 기각 (원고 승소 유지)
과세관청은 이에 불복하여 대법원에 상고하였으나, 대법원 역시 원심의 판단을 유지하는 취지의 판결을 선고하였습니다.
이번 판결의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.
"주택재건축정비사업조합이 철거 후 재건축하기 위해 취득한 아파트에 대하여, 구 지방세법 제11조 제1항 제8호의 '주택 유상거래세율 특례'가 적용되는지 여부"
과세관청은 조합이 해당 부동산을 주거용으로 사용하기 위해서가 아니라, 곧 철거하고 멸실시키기 위해 취득했으므로 주택 유상거래 특례세율의 입법 취지에 부합하지 않는다고 보았습니다.
하지만 법원은 취득세는 '취득 시점'의 현황을 기준으로 부과하는 것이라는 원칙을 재확인했습니다. 비록 장래에 철거될 예정이라 하더라도, 취득하는 순간에 공부상 용도가 주택이고 실제 주거용으로 사용할 수 있는 구조와 형태를 갖추고 있다면 이는 '주택'의 유상거래에 해당한다는 논리입니다.
이번 대법원 판례(2025두33911)는 재건축 조합이 사업 진행 과정에서 취득하는 주택에 대해, 그 목적이 철거라 하더라도 취득 당시의 현황이 주택이라면 4%가 아닌 1~3%의 주택 유상거래 특례세율을 적용받을 수 있음을 명확히 하였다는 점에서 큰 의미가 있습니다.
이는 재건축·재개발 조합의 사업비 부담을 줄여주는 결과로 이어질 것이며, 유사한 분쟁을 겪고 있는 정비사업 현장에서 중요한 판단 기준이 될 것입니다.