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Jan 25. 2019
2장_05 공인중개사사무소의 계약 (3/5)
2장 공인중개사의 업무
그중 첫 번째 준비물은 바로 ‘매도인용 인감증명서 상의 도장’이 다. 많은 고객들이 부동산 계약서를 작성한다고 하면 본인의 신분 증보다 도장을 먼저 챙기는 경우가 많은데, 사실 도장을 꼭 챙길 필 요는 없다. 본인의 서명만으로도 어떠한 부동산 계약서든 작성할 수 있다.
하지만 매매 계약의 경우 이야기가 좀 다르다. 매도를 하는, 즉 부 동산을 파는 소유주는 매매 계약서를 작성하는 날, 반드시 본인의 인감도장(매도용 인감증명서 상의 인감도장)을 지참하여 공인중개사 사 무소에 방문해야 한다. (인감도장이 없다면 사전에 인감도장을 만들어서 동 사무소에 들러 인감으로 등록하여야 한다.) 그리고 공인중개사는 인감도 장을 반드시 매도용 인감증명서 원본과 대조한 뒤 계약을 진행하여 야 한다.
두 번째 준비물은 발급된 지 3개월 이내의 매도용 인감증명서 원 본 1통인데, 보통의 인감증명서가 아닌 ‘매도용 인감증명서’여야 한다. (매도용 인감증명서는 동사무소에서 발급받을 수 있다.)
매도용 인감증명서는 매수인(부동산을 사는 사람)에 대한 정보를 알고 있어야 발급이 가능하기 때문에, 부동산 소유주가 매도용 인감 증명서를 발급받으러 동사무소에 방문하기 전, 공인중개사로부터 관련 사항들을 안내 받은 뒤 동사무소를 방문해야 한다.
세 번째 준비물로는 발급된 지 3개월 이내 주소 변동이 포함된 주 민등록초본 1통이다. (그 외에는 등기권리증(집문서), 현 임차인과의 임대차 계약서 원본, (현재 해당 매물의 임차인이 있다면) 그동안 월세 입금 내역(은행에 서 발급 가능)을 꼽을 수 있다.) 이 서류 역시 매매 계약서를 작성하는 날 부동산 소유주가 지참하여 사무소에 방문할 수 있도록 공인중개사 가 사전에 안내해야 한다. (그러나 실무상, 계약서 작성일 보다는 대부분 잔 금일에 등기권리증을 지참토록 하는 경우가 더 많다.)
물론 등기권리증과 현 임차인과 작성한 임대차 계약서 원본은 매 매 계약서를 작성하는 때에 확인 용도로만 사용하고 잔금을 치르기 전까지는 부동산 소유주가 보관하거나 공인중개사 사무소에 보관 하는 것이 통례이다. 그리고 잔금이 모두 송금된 후, 매수자에게 등 기권리증과 현 임대차 계약서 원본을 전달하면 된다.
부동산 소유주에게 그동안의 임대료 입금 내역을 요청하는 것도 좋다. 임대료와 같은 내용은 기존 임대차 계약서를 통해서 확인할 수도 있으나, 더 정확한 자료를 확인할 필요가 있는 때에는 부동산 소유주에게 임대료가 들어오는 계좌의 은행에 방문하여 임대료 입 금 내역 자료를 받아올 수 있도록 안내하기도 한다. 그리고 매매 계약서를 작성하는 날 이러한 서류를 한 번 더 체크해서 거래의 안정 성을 더욱 높일 수 있다.
반대로 매수를 하는 고객은 인감증명서 상의 인감도장이 필요 없다. 본인의 서명만으로도 부동산 매수 계약서를 작성할 수 있다.
http://m.yes24.com/Goods/Detail/79318755
그 외에 매매든 임대차든 관리비 금액 등의 여부를 체크해야 하 며, 입주를 요하는 계약의 경우 관리실에 이사 날짜 등을 통보해야 한다. 물론 통보해야 하는 의무가 있는 것은 아니지만, 엘리베이터 사용 등을 편리하게 하기 위해 관리실에 이삿날을 통보해주는 것이 좋다.
아울러 부동산 소유주를 통해서도 관리실에 이러한 입주 등의 내 용을 한 번 더 통보하도록 안내하는 것이 좋다. 종종 어떤 관리실의 경우 임대인 혹은 기존 임차인의 이사 통보 외, 외부인이 통보하는 내용에 대해서 신경 쓰지 않고 무시하는 경우가 있기 때문이다.
한 가지 더 체크해야 할 것이 있다. 해당 계약의 당사자가 계약서 작성 당일 사무소에 내방을 하는지 여부이다. 부득이 바쁜 일정 때 문에 사무소에 내방하지 못하는 고객들도 있기 때문에, 계약서 작성 일 사무소에 계약 당사자의 대리인이 나오는 경우도 더러 있다. 특히, 계약 금액이 적은 계약의 경우에는 부동산 소유주가 계약 당일 사 무소에 방문하지 않는 경우가 많다.
물론 대부분의 고객의 경우 본인이 직접 사무소로 내방하여 계약을 진행한다. 그러나 간혹 계약서 작성일에 본인 대신 대리인을 보내 계약을 진행하고자 하는 분들이 있다. 이런 경우에는 위임장 등의 서류를 지참한 대리인과 계약을 하면 된다.
다만 사전에 대리인이 계약을 진행한다는 언질 없이, 계약 당일 대 리인을 사무소에 보내는 고객들도 가끔 있다. 이런 경우 상대편 고 객이 당황할 수 있다. 그래서 공인중개사는 사무소에 내방할 사람이 계약 당사자인지, 아니면 대리인인지 미리 체크해야 한다.
대리인이 사무소에 내방하는 경우에는 ‘위임장과 발급된 지 3개 월 미만인 인감증명서 원본, 인감증명서상의 인감(위임장을 작성해 오 지 않는 경우), 대리인의 신분증’이 필요하다. 대리인을 보내 계약을 진 행하고자 하는 고객에게는 이러한 준비물들을 안내해야 한다.
11. 법무사와 약속
매매 계약의 경우, 계약서 작성일 이전에 주로 거래하는 법무사에 게 연락하여 매매 계약이 진행 중이라는 내용을 안내하고 계약서 작성일 혹은 잔금일에 계약서를 작성하는 공인중개사 사무소 (물건 지 부동산)에 방문해줄 것을 요청한다. 법무사가 계약의 양 당사자 고 객들에게 요청하는 서류 및 준비물은 대략 아래와 같다.
-매도인 고객에게 요청하는 서류 및 준비물: 발급된 지 3개월 이 내 매도용 인감증명서 1통, 발급된 지 3개월 이내 주소 변동이 포함 된 주민등록초본 1통, 등기권리증(집문서), 매도용 인감증명서상의 인 감도장, 신분증
-매수인 고객에게 필요한 서류 및 준비물: 발급된 지 3개월 이내 주소 변동이 포함된 주민등록초본 1통, 신분증
12. 신분증 확인
계약서를 작성하는 날은 공인중개사, 부동산 소유주, 매수 혹은 임차를 희망하는 고객이 모두 한날한시에 만나는 날이다. 고객과 만 나 인사를 하고 가장 먼저 해야 할 일은 계약 당사자들의 신분증을 확인하는 일이다. 대리인이 온다면 대리인의 신분증도 확인한다. 신 분증 확인은 아래 방법으로 진행하면 된다.
-‘주민등록증’의 진위 여부 확인: 1382에 전화
-‘운전면허증’ 진위 여부 확인: 도로교통공단 사이트 https://dls.koroad.or.kr/jsp/ool/olq/OL_LcnsTruthYnRtvV.jsp
위 내용은 꼭 부동산 계약이 아니더라도 유용한 내용이니, 휴대전 화에 위 내용을 저장해놓는 것을 추천하고 싶다. 특히 공인중개사 라면 ...>>이어지는 내용은 아래 <공인중개사가 궁금하세요?> 책을 참고해주세요~ : )
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