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Jan 30. 2019
오늘의 퀴즈) 소유권이 생기는 시기
안녕하세요. 이하나 공인중개사입니다.
오늘은 조금 재미있는 포스팅을 해볼까합니다.
바로 '소유권'에 대한 내용인데요,
물권 중에 가장 강력한 '소유권'이 생기는 시기가 언제인지를 맞춰보시겠어요?
예시를 들어보겠습니다.
홍길동은 본인이 가지고 있는 부동산 '서울아파트'를 매매하고 싶어졌습니다.
그래서 홍길동은 공인중개사사무소에 서울아파트를 팔고싶다고 중개의뢰를 했습니다.
그러던 어느날 홍길동의 서울아파트를 사고 싶어하는 사람 백설공주가 나타났습니다.
백설공주는 홍길동 소유의 서울아파트를 매수하기로 마음 먹었습니다.
그래서 홍길동과 백설공주는 2019년 1월 2일 매매 계약을 하게됩니다.
매매 계약의 잔금일은 2019년 3월 8일로 잡았습니다.
그리고 백설공주는 2019년 3월 8일에 매매 계약의 잔금을 모두 입금하기로 했습니다.
자, 퀴즈입니다.
백설공주가 이 서울아파트의 집주인이 되는 시점(=소유권 발생의 시점)은 언제일까요?
1번 2019년 1월 2일 매매계약서 작성일
2번 2019년 3월 8일 매매계약 잔금일
3번 2019년 3월 11일
4번 2019년 3월 13일
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정답은 3번 혹은 4번입니다.
해설)
1번) 2019년 1월 2일은 매매 계약서만 작성했다뿐이지 (계약금만 현 소유주에게 입금했다뿐이지) 백설공주가 집주인이 되는 시점은 아닙니다.
매매 계약서를 작성했다고 해서 바로 집주인이 되는 것은 절.대. 아닙니다.
2019년 1월 2일 시점에 백설공주는 서울아파트에 대해 소유권이 전혀 없습니다. 여전히 소유권자는 홍길동입니다.
2번) 2019년 3월 8일은 매매 계약의 '잔금이 입금되는 날'입니다. 백설공주가 잔금을 홍길동에게 전액 입금을 하여도 백설공주가 서울아파트의 집주인이 되는 것은 아닙니다. 여전히 소유권자는 홍길동입니다.
많은 분들이 이 부분을 잘 모르실 수 있지만, 매매 계약의 잔금을 모두 입금했다고 해서 바로 집주인이 되는 것은 아닙니다.
백설공주가 매매 계약의 잔금을 입금했다고해도 소유권이 전혀 없는 상태이기 때문에,
2019년 3월 8일에 국민은행이나 우리은행 같은 은행에 달려가서 '내가 서울아파트를 샀어요. 잔금도 다 입금했거든요~ 서울아파트를 주택담보로 잡고 대출 좀 해주세요~!'라고 대출을 요청해도,
국민은행이나 우리은행에서는 백설공주에게 다음과 같이 말을 할 것입니다.
"고객님, 집문서(등기권리증)을 받고 나서, 다시 한 번 더 저희 은행을 방문해주십시오."
왜냐하면 아직 백설공주는 매매 계약의 잔금만 입금했다뿐이지 집주인은 아니기 때문입니다.
집주인, 즉 소유권자라고 말할 수 있으려면 집문서(등기권리증)이 백설공주의 손에 있어야하는데,
2019년 3월 8일은 이제 막 잔금이 입금되고 법무사가 백설공주를 집주인으로 만들어주기 위해 등기소에 서류를 전달하러 가는 날이기 때문입니다.
그리고 등기소 직원은 법무사가 가져온 서류를 확인하고 상사의 승인을 얻어,
빨라도 다음주 월요일인 2019년 3월 11일 월요일 이후에 소유권이전등기를 진행할 것입니다.(=비로소 등기부등본에 백설공주가 집주인으로 등록되는 시점=등기권리증(집문서)를 받는시점=나라에서 백설공주를 서울아파트의 새로운 주인으로 인정하는 시점)
그래서 적어도 백설공주가 서울아파트에 대해 주택담보대출을 받으려면, 2019년 3월 11일에 등기권리증을 받고나서 이후에나 가능합니다.
추가적으로, 그 전에 전세임차인(=전세세입자)가 2019년 3월 8일 들어온다면 어떨까요?
만약 홍길동이 백설공주와 매매계약서를 작성하고 아직 백설공주가 잔금을 치르지 않은 시점에서,
홍길동이 본인의 집 서울아파트에 대해 전세임차인을 들인다면, 이 전세임차인은 누구와 전세계약을 해야할까요?
홍길동과 백설공주가 매매 계약서를 작성했으니까,
전세임차인은 백설공주와 전세계약서를 작성해야할까요?
그렇지 않습니다.
백설공주는 위에서처럼 빨라도 2019년 3월 11일 전까지는 '소유권이 없는, 그저 잔금만 입금해 놓은 사람'에 불과합니다.
2019년 3월 8일에도,
2019년 3월 9일에도 (토요일이라 등기소 공무원들이 쉽니다.),
2019년 3월 10일에도(일요일이라 등기소 공무원들이 쉽니다.),
백설공주는 소유권자가 아닙니다.
전세계약서는 등기부등본에 소유자로 기재되어있는 홍길동, 즉 등기권리증(집문서)이 있는 소유권자 홍길동과 해야합니다.
전세계약의 잔금 또한 소유권자 홍길동에게 입금해야합니다.
그렇다면 홍길동과 전세임차인이 전세계약을 맺고나서,
백설공주는 2019년 3월 11일 이후 서울아파트에 대해 주택담보대출을 받을 수 있을까요?
그렇지 않습니다.
은행은 전세가 들어가 있는 집에 주택담보대출을 해주지 않습니다.
왜냐하면 전세세입자는 본인이 잔금을 치르고, 전세세입자로서 입주하는 날에 전입신고와 확정일자를 받을테니까요.
전입신고와 확정일자를 받는 다는 것의 의미는 '전입신고와 확정일자 이후에 집주인이 주택담보대출을 받는다고 해도 주택담보대출을 해준 은행에 비해 전세임차인이 선순위의 지위를 갖는다'는 의미가 있습니다.
즉, 설사 집주인이 해당 서울아파트에 주택담보대출을 받고 은행에 대출금액을 갚지 않아서 서울아파트가 경매에 넘어간다고해도 가장 먼저 보호 받는 사람은 임차인이 되고, 그 다음 순위로 은행이 된다는 것을 의미합니다. (=은행은 순위가 밀려버립니다.)
그래서 은행들은 전세가 있는 주택에 대해 대출을 해주지 않습니다.
게다가 요즘은 서울 아파트에 주택담보대출이 나오지 않습니다.
즉 백설공주는 서울아파트를 사기위해 전혀 대출을 받을 수 없으며, 오로지 현찰로만 서울아파트를 매수하게 되는 것입니다.
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